Что скрывают ипотечные договоры: чего не замечают заемщики

Ипотечный кредит — настоящая проверка на прочность, потому что платежи порой затягиваются на 15–30 лет, за которые многое может измениться. Некоторые заемщики при подписании с банком сосредоточены на процентной ставке и размере ежемесячного платежа, а потому не вникают в детали документа, в тексте которого зарыто множество нюансов. А зря. За сложными формулировками прячутся условия, которые могут обернуться финансовыми потерями, штрафами и даже угрозой потери купленного имущества. Эксперт БанкСток расскажет, что скрывают ипотечные договоры и что часто не замечают заемщики, пока не столкнутся с неприятностями.

Какими бывают ипотечные договоры

На первый взгляд, все ипотечные договоры похожи: вы берете деньги в банке под проценты и постепенно возвращаете их, соблюдая прописанные условия и сроки погашения долга. Но на практике ипотеки бывают разными. У каждого вида свои особенности, преимущества и подводные камни:

1. Классическая ипотека — самый распространенный вариант. Заемщик покупает квартиру, а банк становится залогодержателем до полного погашения долга. Условия могут включать фиксированную или плавающую процентную ставку, аннуитетные или дифференцированные платежи. Чаще всего именно в таких договорах скрываются «подводные камни».
2. Ипотека с господдержкой. Программы с участием государства, например, семейная или IT-ипотека. Звучит выгодно, но важно помнить, что после окончания срока действия льготной ставки процент может резко вырасти. Эта информация прописана в договоре, но часто сложные формулировки так и остаются непонятными для заемщика.
3. Военная ипотека. Здесь деньги на счет зачисляет государство, но договор заключают с банком, и именно в нем указаны важные нюансы. Например, кто платит первый взнос, как рассчитывают проценты при переводе в запас, можно ли продать квартиру до завершения выплат.
4. Ипотека на строящееся жилье. Отдельный тип, который требует подписания ипотечного договора и договора долевого участия (ДДУ). Здесь важен не только банк, но и застройщик: риски двойные, а формулировки часто сложные. В таких договорах может быть указано, что вы обязаны застраховать не только объект, но и свою жизнь, а это дополнительные расходы.
5. Рефинансирование ипотеки. Это новый кредит, который берут для погашения старого, как правило, на более выгодных условиях. В таком договоре могут скрываться комиссии за переоформление, требования к новому страхованию или необходимость повторной оценки недвижимости — все это может уменьшить выгоду от снижения ставки.

Отдельно стоит отметить ипотеку с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса или части платежа по ипотеке. Тут важно помнить: если вы используете такую возможность, все члены семьи, включая детей, автоматически получают долю в этой недвижимости. Это накладывает ограничения. Например, продать квартиру будет возможно только с разрешения органов опеки. 

Что может быть скрыто в ипотечных договорах

Каждое слово в ипотечном договоре значимо. Даже в стандартных соглашениях могут быть завуалированные условия, которые в будущем обернутся дополнительными расходами, ограничениями или неприятными сюрпризами. 

Повышение ставки после окончания льготного периода

Льготный период — это время после выдачи кредита, на которое банк устанавливает пониженный процент по ипотеке. Обычно он длится от нескольких месяцев до нескольких лет и призван облегчить финансовую нагрузку заемщика на первых этапах выплаты кредита. 

Заемщики воспринимают этот период как удобное время для адаптации к новым расходам и накопления денег. Банки же и застройщики используют льготный период как маркетинговый ход, чтобы привлечь клиентов более низкой ставкой на старте.

Но после завершения льготного периода ставка по кредиту обычно автоматически увеличивается до базового уровня, который может оказаться существенно выше первоначального. Поэтому важно заранее знать, когда закончится этот период и какая ставка вступит в силу после его окончания, чтобы быть готовым выполнять финансовые обязательства.

Дополнительные обязательства заемщика

Помимо основных условий выплаты кредита — суммы, срока и процентов — в ипотечный договор часто включают дополнительные обязательства заемщика. Их цель — снизить риски банка и гарантировать сохранность залога. Заемщики порой не обращают на эти условия внимание, но за их нарушение могут последовать штрафы, повышение ставки или даже досрочное требование банка вернуть всю сумму кредита. Вот некоторые из дополнительных обязательств заемщика:

1. Страхование жизни и имущества. Многие банки требуют оформить такие полисы на весь срок ипотеки или на определенный период. Отказ от страхования или просрочка платежей по страховке может стать поводом для банка повысить ставку или предъявить требование досрочного погашения долга. При этом страховые взносы — это отдельные регулярные расходы, которые нужно учитывать при планировании семейного бюджета.
2. Уведомление банка о значимых изменениях. В ипотечном договоре часто прописывают обязанность заемщика своевременно информировать банк о смене места работы, изменении контактных данных и состава семьи, например, появлении новых жильцов и детей. 
3. Поддержание квартиры в надлежащем состоянии. Еще одна важная обязанность — поддерживать залоговую недвижимость в хорошем состоянии. Это значит, что нельзя допускать серьезных повреждений, незаконных перепланировок без согласования с банком и застройщиком. 
4. Запрет на распоряжение квартирой без согласия банка. Многие заемщики не знают, что ипотечное жилье нельзя свободно продавать, дарить или сдавать в аренду без письменного согласия кредитора. Но договоры довольно часто содержит такие ограничения, так как квартира выступает залогом по кредиту. 

Нарушение этих условий может привести к аннулированию ипотеки, требованию банка погасить весь долг с процентами досрочно или даже обращению в суд для того, чтобы изъять недвижимость и продать ее на торгах для компенсации расходов кредитора.

Дополнительные финансовые расходы

При оформлении ипотеки заемщик часто сталкивается с комиссиями, которые не всегда явно указаны в рекламе или на первых этапах переговоров с банком. Это могут быть комиссии за рассмотрение заявки, открытие и ведение счета, СМС-уведомлений, юридические консультации, услуги оценщика недвижимости или регистрацию залога.

Некоторые банки берут плату за изменение условий договора. Если изучить документ до его подписания, можно заранее узнать о таких расходах и учитывать их.

Кроме того, к ипотеке практически всегда прилагаются страховки: имущественная
(обязательная) и страхование здоровья и жизни заемщика (добровольная). Причем страховые взносы могут быть не единоразовыми, а ежегодными или ежемесячными. Они могут существенно увеличивать общую стоимость кредита, особенно если страхование жизни и здоровья оформлено на весь срок ипотеки. 

При этом не всегда выгодно покупать полисы именно у банка — иногда стоит поискать независимые страховые компании с более выгодными условиями, если кредитор будет не против такого варианта.

Некоторые банки при выдаче ипотеки навязывают дополнительные виды страхования, которые также не обязательны по закону, как и страхование жизни заемщика. К таким страховкам могут относиться страхование от потери работы, страхование гражданской ответственности или расширенное страхование жилья. Хотя оформление таких полисов может создавать дополнительное чувство безопасности, заемщик вправе отказаться от них. 

Нюансы досрочного погашения долга

Досрочное погашение ипотеки — отличный способ снизить переплату по процентам и быстрее стать владельцем квартиры. Согласно ФЗ №14 любой заемщик вправе воспользоваться такой возможностью. Однако далеко не все внимательно изучают условия банка по этому вопросу, что может привести к неожиданным расходам.

В некоторых кредитных договорах прописаны штрафы или комиссии за досрочное погашение, особенно если оно происходит в первые годы кредитования или если сумма погашения меньше минимально установленной банком. Но согласно ФЗ №353 это незаконно — банк не имеет права брать плату за досрочное погашение, а заемщик может вернуть себе еще и деньги за неиспользованный период страховки.

Еще один нюанс, следите за тем, как банк распределяет внесенную сумму — в счет уменьшения основного долга или будущих процентов, так как это влияет на скорость снижения общей задолженности и итоговую переплату.

Переуступка прав и изменение условий договора

Переуступка права требования по ипотеке — распространенная практика, которая позволяет заемщику продать квартиру до полного погашения кредита. Но многие не знают, что для этого необходимы согласие банка и оформление дополнительной документации. Без официального разрешения банка такая сделка может быть признана недействительной, а заемщик останется ответственным за выплату кредита.

Кроме того, банк может менять условия договора в течение срока кредита в одностороннем порядке. Например, если в договоре есть условие о плавающей ставке, в частности, по ключевой ставке ЦБ, то при ее изменении банк может пересчитать процент — это законно, но об этом должно быть сказано в договоре. Также в случае нарушения заемщиком обязательств, например, просрочках, банк применит санкции, которые прописаны в условиях. 

Все остальные условия меняются в двустороннем порядке — к ипотечному договору заключается дополнительное соглашение. Поэтому важно внимательно читать и сам договор, и уведомления от банка, чтобы своевременно реагировать на изменения. Если условия стали для вас невыгодными, стоит обсудить их с кредитором.

Что еще обычно скрыто в ипотечном договоре

Есть еще несколько важных моментов, которые заемщики обычно упускают из виду при подписании ипотечного договора:

1. Запрет на использование квартиры как залога для других кредитов. В большинстве ипотечных договоров прописано, что недвижимость, купленную в ипотеку, нельзя использовать в качестве залога для других займов без согласия банка до окончания выплат. Это ограничивает финансовую свободу заемщика и снижает возможность быстрого привлечения дополнительных средств.
2. Поддержание имущества в надлежащем состоянии. Банк вправе требовать, чтобы заемщик содержал квартиру в хорошем состоянии. Поэтому будьте готовы к возможным проверкам вашей недвижимости со стороны банка, если в договоре указано такое право кредитора. Иногда такие проверки проводят сотрудники банка лично на выездном осмотре после предварительного уведомления заемщика, а в некоторых случаях достаточно предоставленных фото и видео материалов.

Возможны и другие «подводные камни». Если сомневаетесь, что разберетесь в юридических формулировках самостоятельно, можно обратиться за помощью к опытному юристу или риелтору.

Как правильно читать ипотечный договор

Основные моменты, на которые стоит обратить внимание, чтобы защитить себя от неожиданных проблем при изучении ипотечного договора до его подписания:

1. Процентная ставка и условия ее изменения. Уточните, фиксированная ставка или может изменяться в течение срока кредита. Узнайте, по каким причинам и как часто банк может ее пересматривать.
2. Полная стоимость кредита (ПСК). Это реальные расходы по ипотеке с учетом всех комиссий и платежей.
3. График платежей. Внимательно изучите, как формируются ежемесячные платежи, и как рассчитываются штрафы за просрочку.
4. Дополнительные комиссии и сборы. Обратите внимание на банковские комиссии: за выдачу кредита, ведение счета, страхование и прочие услуги.
5. Обеспечение кредита и залог. Изучите, какие именно объекты выступают залогом и что банк может с ними сделать в случае неуплаты.
6. Условия страхования. Часто банки требуют обязательного страхования жизни и имущества. Узнайте, какие именно риски покрывают страховые полисы и как отказаться от страховки, если она не нужна.
7. Права и обязанности сторон. Обратите внимание на пункты о досрочном расторжении договора, изменении условий и ответственности за нарушение обязательств.
8. Дополнительные соглашения и приложения. Всегда проверяйте, что именно вы подписываете, включая все приложения, чтобы избежать скрытых условий.

Чтобы обезопасить себя, не стесняйтесь задавать вопросы менеджеру банка, консультируйтесь со сторонними специалистами и не подписывайте документы, если что-то непонятно. При необходимости вы можете взять ипотечный договор домой — банк не имеет права заставлять вас подписывать его сразу. Причем лучше попросить договор не только в бумажном виде, но и в электронном для пересылки юристам на изучение.

Кроме того, важно помнить, что банки предлагают разные условия ипотечного кредитования, потому стоит сравнить до подписания несколько предложений и выбрать наиболее выгодное.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.