Что такое долевое строительство — особенности и нюансы для участника

О долевом строительстве ходит множество слухов, особенно после нашумевших историй об обманутых дольщиках, потерявших свои деньги. Хотя это рабочий вариант для тех, кто хочет стать собственником жилья. На самом деле он не такой рискованный, как кажется на первый взгляд. Эксперт БанкСток расскажет, что такое долевое строительство и какие нюансы должен знать тот, кто решил стать его участником.

Что такое долевое строительство и ДДУ

Долевое строительство — это возможность покупки недвижимости на разных этапах строительства. Покупателя в таком случае называют дольщиком. А объектом строительства может быть многоквартирный дом, жилой комплекс, таунхаус или любая другая недвижимость. При этом дольщик получает право собственности на жилье после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Для заключения сделки между будущим дольщиком и застройщиком стороны подписывают ДДУ — договор долевого участия. У государства нет единого требования к его тексту, поэтому условия у каждого застройщика могут быть свои. До того момента, пока ДДУ не зарегистрирован в Росреестре, сделка не считается действительной. 

В договоре прописывают:

• дату ввода дома в эксплуатацию;
• параметры ЖК или многоквартирного дома — этажность, предполагаемый номер квартиры, наличие или отсутствие отделки, количество комнат, планировку;
• стоимость квартиры и порядок ее оплаты;
• гарантии застройщика, комиссии и штрафные санкции, если условия ДДУ не будут выполнены в полном объеме.

ДДУ в отличие от ДКП — договора купли-продажи, всегда заключают до сдачи жилья в эксплуатацию. По итогу такой сделки покупатель может купить недвижимость по более выгодной цене, но это всегда сопряжено с определенными рисками и ожиданием, пока застройщик сдаст дом.

В чем преимущества и недостатки ДДУ для участника

Основные преимущества участия в долевом строительстве для дольщика:

• низкая стоимость — пока дом не введен в эксплуатацию, цена на квартиры в нем намного ниже рыночных;
• гарантия защиты прав дольщиков государством;
• возможность выбора и квартиры, и планировки в ней — пока дом не построен, у покупателя огромный выбор вариантов;
• неустойки за срыв сроков строительства и несоблюдение условий договора — если возникают проблемы, дольщик получит компенсацию, размер и порядок выплаты которой прописан в договоре;
• жесткий контроль застройщиков и этапов строительства дома — дольщики и государство отслеживают все процессы с момента подписания договора и до введения дома в эксплуатацию, которая ведется только с согласия участников ДДУ;
• рост стоимости жилья в будущем — с годами квартиры только дорожают, а потому покупка жилья в качестве дольщика может стать выгодной инвестицией.

Минусы и риски для дольщика:

• готовую квартиру придется долго ждать — обычно этот срок растягивается на несколько лет;
• застройщик вправе сдвигать сроки сдачи жилья в эксплуатацию на законных основаниях, главное за 60 дней до этого предупредить дольщиков;
• жилье, которое могло бы стать хорошей инвестицией, с годами может обесцениться — если застройщик нарушит условия договора и вернет дольщикам средства, их вряд ли хватит на другую подобную квартиру из-за удорожания недвижимости и инфляции;
• возможно изменение проекта дома, площади и планировки конкретной квартиры еще на этапе строительства — девелопер должен уведомить об этом дольщиков, соблюсти требования по качеству и безопасности жилья, но в результате участнику ДДУ может достаться совсем другая квартира, чем планировалось;
• неудовлетворительное качество строительства — возможны недочеты, требующие дополнительных трат на этапе въезда в жилье, даже если квартира сдалась с полной отделкой.

На любом этапе строительства возможно банкротство застройщика. В этом случае строительство будет приостановлено и покупатель хотя и вернет свои деньги, но произойти это может не сразу. 

Что важно учесть при заключении ДДУ

При оформлении договора дольщику стоит заострить внимание на таких факторах:

• этажность и расположение здания, а также кадастровый номер участка;
• планировку — высоту потолков, количество комнат, наличие или отсутствие балкона и лоджии, отделки;
• цену за 1 кв. м и полную стоимость дома или ЖК;
• гарантии застройщика;
• даты сдачи дома в эксплуатацию.

Необходимо проверить наличие всех важных документов застройщика. Это разрешение на строительство, проектная декларация, ДДУ, а также убедиться, что сделка будет зарегистрирована в Росреестре. Отдельного внимания заслуживает момент, что средства должны поступать на эскроу-счет, а не перечисляться напрямую девелоперу.

Дополнительно стоит проверить застройщика. Важно изучить отзывы в интернете, но помнить, что не все они могут быть правдивыми. Низкие темпы строительства, срывы сроков, некачественный сайт, подозрительно низкие цены и большие скидки — все это требует проверки. Репутацию застройщика можно проверить и другими способами — на сайте ЕФРСБ среди проблемных объектов строительства, на Едином ресурсе застройщиков. 

Еще несколько вариантов проверки — сайт электронной картотеки и налоговая служба. Также поможет вычислить «плохих» застройщиков мониторинг соцсетей и новостей СМИ.

Как государство защищает права дольщиков

Долевое строительство в РФ регулирует ФЗ №214. Он защищает и самого застройщика, и интересы россиян, которые решили вложить деньги в строящееся жилье. Закон устанавливает строгие требования к застройщику, гарантирует безопасность вложений дольщиков. Вот несколько механизмов, которые делают подписание ДДУ менее рискованным:

1. Обязательная регистрация договора долевого участия в Росреестре. ДДУ вступает в силу только после этой процедуры, без регистрации договор считается недействительным. Росреестр в свою очередь проверяет застройщика и законность сделки, что снижает риск мошенничества.
2. Гарантия на квартиру от застройщика. Она длится не менее 5 лет с момента подписания акта приема передачи между девелопером и дольщиком. При возникновении проблем или выявлении недостатков застройщик обязан устранить их бесплатно.
3. Эскроу-счет. С июня 2019 года по ФЗ №214 все средства дольщиков перечисляют не напрямую девелоперу, а на специальный эскроу-счет, на котором они хранятся до момента сдачи дома в эксплуатацию. Это исключает риск мошеннических схем и нецелевого использования средств участников ДДУ. Если застройщик не выполняет взятые на себя обязательства, дольщик получает свои деньги обратно.
4. Выплата неустойки. Эта мера необходима, если застройщик нарушил условия договора, например, сдал дом позже оговоренного срока или предложил дольщику квартиру меньше, чем предполагалось при заключении ДДУ.
5. Контроль застройщика. Девелопер может заключать ДДУ только при соблюдении строгих условий: наличие лицензии и разрешения на строительство, проектной декларации в открытом доступе, а также открытие специального счета, через который будут проходить все финансовые операции. Если в ходе строительства дома Центробанк или МВД выявят нарушения, они могут остановить работу до полного разбирательства.

Дополнительная мера защиты дольщика — страхование ответственности застройщика. Если произойдет банкротство, дольщики получат свои деньги и компенсацию ущерба. В случае банкротства банка, где открыты эскроу-счета дольщиков, тоже не будет особых проблем — государство защищает вкладчиков. Эскроу-счета при ДДУ застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

Хотя государство предпринимает столько мер по защите дольщиков от риска быть обманутыми, все равно стоит внимательно читать договор долевого участия перед его подписанием и вкладывать деньги только в надежного застройщика. 

Как оформить и зарегистрировать ДДУ

Чтобы оформить договор долевого строительства, потенциальному дольщику нужно:

1. Выбрать застройщика и недвижимости, которая подходит по цене и условиям покупки.
2. Подготовить пакет документов. У каждого застройщика свои требования к дольщику. Но обычно для заключения договора долевого строительства нужно предъявить паспорт РФ, временную или постоянную регистрацию, СНИЛС. Тем, кто находится в браке, придется показать еще и согласие супруга, так как он или она автоматически становится созаемщиком. А тем, кто покупает квартиру в ипотеку, придется предъявить и ипотечный договор с банком.
3. Заключить договор. На этом этапе застройщик выдает дольщику договор, тот его изучает и если со всем согласен — подписывает. 
4. Зарегистрировать заключенный договор в Росреестре. Обычно это задача застройщика — именно он подает документы через МФЦ или онлайн для регистрации. Процедура занимает 5-7 рабочих дней, а после регистрации дольщик может получить выписку из ЕГРН.
5. Оплатить недвижимость по договору долевой собственности. Расчет возможен разными способами: с использованием ипотечного кредита или наличными через эскроу-счет. Так дольщик защищен — его деньги хранятся на специальном счете в банке и при любых проблемах в строительстве или при сдаче в эксплуатацию дома могут быть возвращены покупателю в полном объеме.

После завершения строительства и сдачи объекта застройщик передает дольщику квартиру по акту приема-передачи. Дольщик должен осмотреть квартиру лично, проверить ее соответствие договору долевого строительства и зафиксировать выявленные недостатки.

Что еще нужно знать участнику о ДДУ

Дольщику важно понимать, какие у него есть права и обязанности. Они прописаны в договоре с застройщиком и ипотечном соглашении с банком, если покупка сделана в ипотеку. Также важно ознакомиться с ФЗ №214. Кроме того, есть еще несколько моментов, которые должен знать дольщик.

1. Переуступка прав собственности

Если дольщик передумал и хочет продать свою долю в строящемся доме, нужно зарегистрировать договор переуступки прав собственности в Росреестре. Если при оформлении сделки использовали ипотеку, дополнительно потребуется согласие банка. Новый дольщик получает все права и обязанности по договору долевого участия. Во всех остальных случаях необходимо согласие застройщика, но только если это прописано в условиях ДДУ.

Сделать переуступку прав собственности может любой дольщик в течение всего срока — от момента регистрации ДДУ в Росреестре до ввода дома в эксплуатацию. Причем в договоре такого типа нет объекта купли-продажи, поэтому предметом сделки становится право требовать у застройщика исполнения обязательств по первичному ДДУ.

2. Расторжение договора

Участник сделки может расторгнуть ДДУ двумя способами:

• по обоюдному согласию всех сторон договора, 
• в одностороннем порядке по суду. Например, если девелопер нарушил условия ДДУ — сдал дом не вовремя или с серьезными недочетами, уклоняется от устранения проблем, нарушил требования по качеству, прописанные в договоре.

Девелопер тоже может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, если дольщик нарушил условия договора, например, перестал вносить ежемесячные платежи или допускает систематические просрочки выплат. 

Для расторжения ДДУ дольщику достаточно отправить письменное уведомление застройщику, а если оно не удовлетворено — обратиться в суд. После расторжения договора застройщик обязан вернуть дольщику уплаченные деньги и неустойку. Ее размер прописан в ДДУ. 

3. Получение неустойки

Если застройщик нарушает сроки сдачи жилья дольщик может получить неустойку за это неудобство. Сроки сдачи и порядок проведения процедуры прописаны в ФЗ №214. Размер неустойки зависит от стоимости квартиры и других факторов. По закону неустойка по ДДУ составляет 1/150 ключевой ставки за каждый день просрочки. Для юридических лиц этот показатель 1/300 ключевой ставки. Формула расчета:

цена жилья * дни просрочки * 1/150 * размер ключевой ставки = размер неустойки

Причем ключевая ставка берется та, которая действовала на последний день по сроку сдачи жилья.

Чтобы получить компенсацию, необходимо направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков по обязательствам. Если ответа нет, придется обращаться в суд. В этом случае помимо полагающейся компенсации суд может взыскать с девелопера дополнительный штраф и компенсацию морального вреда.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.