Инвестиционный расчет: оптимальные вложения в недвижимость для максимальной арендной прибыли

Инвестиции в арендную недвижимость остаются одним из надежнейших источников пассивного дохода, особенно в условиях стабильно растущего спроса на жилье. Однако формат сдачи квартиры существенно влияет как на финансовую отдачу, так и на затраты времени собственника. Что принесет больше выгоды в 2025 году: стабильные ежемесячные платежи от долгосрочных арендаторов или повышенный доход от краткосрочной аренды, сопряженный с регулярным поиском жильцов и обслуживанием помещения? Рассмотрим ключевые факторы доходности и оптимальные стратегии для арендодателей.

Долгосрочная vs посуточная аренда: что выгоднее в 2025 году

На фоне повышенной ключевой ставки арендные цены выросли примерно на 20–30% по сравнению с 2023 годом. Если ранее краткосрочная аренда опережала долгосрочную по доходности примерно на 15%, то сегодня долгосрочная сдача (от 11 месяцев) фактически сравнялась по прибыльности с посуточной арендой, при значительно меньших рисках для собственника.

Финансовую выгоду можно оценить, сравнив рыночные цены на разные форматы аренды с учетом сезонности и локации объекта. Посуточная аренда традиционно демонстрирует высокий спрос в праздничные дни и летний период с увеличением туристического потока. Для долгосрочной аренды активный сезон начинается в конце лета и продолжается до начала зимы. В текущих рыночных условиях годовая разница в доходности посуточной аренды составляет примерно 5–7%. Наибольшим спросом для краткосрочной аренды пользуются компактные студии и однокомнатные квартиры с качественным ремонтом в новых жилых комплексах, расположенных ближе к центру города – они привлекают туристов доступной ценой и удобным расположением относительно основных достопримечательностей.

В туристических центрах, таких как Сочи и Калининград, а также в центральных районах крупных городов, посуточная аренда может обеспечить более высокий доход, как отмечают в межотраслевой ассоциации «Перспектива». Однако такой формат требует постоянного вовлечения собственника: организации уборки, коммуникации с гостями и регулярной рекламы объекта. Посуточная аренда оптимальна для тех, кто готов инвестировать средства в управление и сервис ради повышенной прибыли. В спальных районах, особенно если квартира не требует ремонтных работ, экономически целесообразнее долгосрочная аренда на период от 6 месяцев. Такой формат гарантирует стабильный доход при минимальных временных затратах.

Важно! Для посуточной аренды наиболее подходят однокомнатные квартиры или студии, расположенные в непосредственной близости от туристических достопримечательностей, транспортных узлов, аэропортов или вокзалов. Если же недвижимость представляет собой 2–3-комнатную квартиру в жилом квартале с развитой инфраструктурой для постоянного проживания (школы, торговые центры, поликлиники, парки и т.д.), то экономически выгоднее ориентироваться на долгосрочную аренду для семей, подчеркивает старший финансовый советник Fontvielle Владислав Плитинь.

Сравнение рисков для владельцев недвижимости

При долгосрочной сдаче жилья риски существенно ниже, чем при посуточной, отмечает Владислав Анисимов. В краткосрочном формате собственник редко встречается с арендаторами лично, а незначительные поломки и износ имущества случаются значительно чаще.

Основные риски долгосрочной аренды включают просрочку платежей и повреждение имущества. Для их минимизации рекомендуется заключать официальный договор с четким указанием штрафных санкций, требовать залоговый платеж и тщательно проверять потенциальных арендаторов.

Риски посуточной аренды связаны с шумовыми нарушениями, жалобами соседей и ускоренным износом мебели. Для их снижения эффективно использовать страховые продукты, автоматизировать процесс бронирования и четко регламентировать правила проживания, включая запрет на проведение шумных мероприятий.

Если вы цените своё время и эмоциональное спокойствие — выбирайте долгосрочную аренду. Посуточный формат, как правило, требует вашего непосредственного участия в процессах заселения и выселения гостей. Кроме того, вероятность полной занятости квартиры каждый месяц крайне низка. Наиболее вероятно, что годовая прибыль окажется ниже, чем при долгосрочной аренде.

Если нет уверенности в возможности уделять достаточно времени управлению посуточной арендой, оптимальным решением станет привлечение специализированных управляющих компаний. Они взимают комиссию за услуги в размере 15–25% от арендной стоимости, но полностью берут на себя операционные процессы, отмечает Владислав Плитинь.

Гибридные стратегии: комбинирование форматов аренды

Совмещение различных форматов аренды представляет собой одну из наиболее надежных и доходных стратегий: долгосрочная аренда может составлять 9 месяцев, а сезонная — 3 месяца. Однако такой подход эффективен только в локациях с выраженной сезонностью, подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. То есть в местах, где в определенное время года наблюдается значительный приток туристов, сменяющийся периодами затишья. Например, такая практика востребована в прибрежных курортных зонах или вблизи горнолыжных комплексов.

Для реализации данной стратегии можно заключить гибкий договор с долгосрочными арендаторами (например, с возможностью расторжения с уведомлением за 1 месяц) и оперативно подготовить жилье к высокому сезону. Однако следует учитывать и недостатки такого подхода: риск простоя объекта в переходные периоды и дополнительные расходы на подготовку квартиры и маркетинговое продвижение при смене формата, отмечают специалисты СРО «Перспектива».

«Арендодатели в южных регионах часто указывают в объявлениях условие, что въезд в квартиру возможен только, например, до мая, а в последующие месяцы — переход на посуточную оплату со скидкой. Конкретные условия могут варьироваться, но в курортных городах, таких как Сочи, Новороссийск и Анапа, — это распространенная практика. В Москве подобный подход не применяется, поскольку в столице отсутствует выраженная сезонность», — комментирует руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Эффективные каналы поиска арендаторов

Для поиска долгосрочных арендаторов рекомендуется использовать популярные платформы, такие как Avito, ЦИАН, а также локальные группы в социальных сетях. Если же вас интересует краткосрочная аренда, целесообразно размещать предложения на специализированных сервисах, включая «Суточно.ру» и «Яндекс.Путешествия».

В объявлениях о сдаче недвижимости важно акцентировать внимание на ключевых преимуществах вашего предложения. Для долгосрочной аренды привлекательными факторами могут быть «закрытая территория», «современный ремонт», а для посуточной — «пешая доступность до метро», «дизайнерский интерьер» и другие релевантные характеристики.

Важно! Обязательно дополните объявление качественными фотографиями при естественном освещении (рекомендуется 10–15 снимков) и видеообзором помещения, что значительно повысит доверие к вашему предложению.

Бюджетные улучшения для повышения арендной ставки

Подготовка квартиры к сдаче имеет много общего со стратегией флиппинга. Для максимизации прибыли рекомендуется выполнять ремонт с использованием экономичных материалов, но с акцентом на скорость и качество исполнения, рекомендует Руслан Сырцов. Желательно избегать ярко выраженной индивидуализации интерьера.

При ограниченном бюджете на ремонт можно самостоятельно обновить дверцы шкафов, модернизировать кухонный фартук или освежить цветовое решение стен.

Других действительно бюджетных решений практически нет — несколько новых постеров на стенах не повысят рыночную стоимость квартиры. Поэтому, если вы не планируете капитальный ремонт, но стремитесь создать привлекательное пространство — рекомендую инвестировать свое время в самостоятельное обновление интерьера.

Важно! Перед началом ремонтных работ необходимо тщательно проанализировать локацию, изучить арендные ставки в аналогичных объектах по соседству и рассчитать предполагаемые затраты. «Например, инвестиция в 5 млн рублей в ремонт при возможности сдавать квартиру за 35–40 тысяч рублей за пределами МКАД будет экономически нецелесообразна. Для окупаемости таких затрат потребуется не менее 10 лет непрерывной аренды», — подчеркивает эксперт.

Оптимальное решение для меблировки — установить базовую кухонную мебель, разместить стиральную машину, шкаф и кровать, с возможностью дополнительного оснащения в счет арендных платежей после заселения. Не исключено, что арендатор предпочтет въехать со своей мебелью, что избавит от необходимости дополнительных приобретений.

Полностью укомплектованные квартиры с мебелью и бытовой техникой предлагаются на 20–30% дороже. При этом особое внимание следует уделить деталям, способным кардинально изменить восприятие пространства — нередко достаточно обновить текстиль (покрывала, шторы, скатерти), заменить плинтусы, электрические розетки, модернизировать осветительные приборы и декоративные элементы.

Распространенные ошибки арендодателей

Наиболее типичная ошибка — ведение арендного бизнеса в «теневом секторе», когда ради минимальной экономии собственник сталкивается с рисками мошенничества и хищения имущества без правовых возможностей для компенсации убытков, отмечает коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк») Дмитрий Голев.

Также чрезвычайно важно предусмотреть возможность досрочного расторжения договора по соглашению сторон с проведением расчета за фактический период аренды. Необходимо четко определить, какие расходы включены в арендную плату (например, коммунальные услуги) и обязанность арендаторов по передаче показаний счетчиков. Настоятельно рекомендуется составлять детальную опись имущества.

Эффективная защита от недобросовестных арендаторов

Перед заключением договора необходимо тщательно проверить документы потенциального арендатора. Рекомендуется проверить отсутствие судимости и текущих судебных разбирательств, оценить кредитный рейтинг, запросить справку с места работы. Дополнительным источником информации могут служить профили в социальных сетях.

Критически важно грамотно составить договор аренды, желательно с привлечением нотариуса. При подготовке документа особое внимание следует уделить следующим аспектам:

• Порядок проведения платежей: детально опишите способы и сроки внесения арендной платы, укажите реквизиты для перечисления средств.
• Запреты и ограничения: перечислите все ключевые запреты и правила проживания, например, запрет на содержание домашних животных, курение в помещении и другие. Определите меры ответственности за нарушение установленных правил.
• Правила проживания гостей и родственников: уточните возможность временного пребывания приглашенных лиц и максимальные сроки их нахождения в квартире. Регламентируйте действия при желании арендатора разместить дополнительных жильцов на постоянной основе.
• Регламент проведения ремонтных работ: однозначно определите, какие виды ремонта разрешены арендатору, например, косметические работы (покраска стен, замена обоев).
• Компенсационные механизмы при замене имущества: заранее определите, какие расходы на замену вышедших из строя элементов (сантехническое оборудование, электротехника, двери и пр.) будет нести собственник, а какие — арендатор.

«Абсолютной защиты от недобросовестных арендаторов не существует. Нередки случаи, когда внешне благонадежные арендаторы впоследствии оказываются причастными к пропаже бытовой техники, столовых приборов и другого имущества. Независимо от выбранного формата аренды, настоятельно рекомендую страховать недвижимость с подробным описанием имущества и его состояния. Страховой полис стоит около 10−15 тысяч рублей в год, но обеспечивает надежную гарантию компенсации потенциальных убытков», — рекомендует Елена Мищенко.

Выбор оптимального формата аренды

Краткосрочная аренда представляет собой оптимальное решение, если объект недвижимости расположен в непосредственной близости от популярных туристических достопримечательностей, конгресс-центров, крупных выставочных и концертных комплексов, стадионов и других значимых спортивных арен, масштабных развлекательных учреждений или медицинских центров федерального значения. Наиболее перспективными объектами для такого формата аренды являются студии и однокомнатные квартиры, подчеркивает Дмитрий Голев.

В свою очередь, на длительный срок успешно сдаются квартиры практически любой планировки и площади. Однако выбор в пользу долгосрочной аренды целесообразен при отсутствии в непосредственной близости объектов, создающих потенциал для более прибыльного краткосрочного арендного потока. Такой подход также будет обоснован, если жилье расположено рядом с высшим учебным заведением — в нем с высокой вероятностью будут заинтересованы студенты и преподавательский состав.

В локациях вблизи Кремля или тематического парка «Остров Мечты» поток посетителей стабильно высок на протяжении всего года, что создает условия для непрерывного поиска арендаторов на краткие периоды по повышенным ставкам. В то же время, в спальных районах или деловых кварталах, включая «Москву-Сити», более рациональной стратегией будет долгосрочная сдача недвижимости.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.