Государство проведет IPO «ДОМ.РФ». Что это значит для инвестора
В конце ноября 2024 года Государственная дума приняла в первом чтении законопроект о проведении IPO (первичного размещения акций на бирже) госкорпорации «ДОМ.РФ». Идея сделать корпорацию публичной впервые прозвучала из уст министра финансов Антона Силуанова в апреле этого года.
В ходе рассмотрения законопроекта в Госдуме замминистра финансов Алексей Моисеев сообщил, что на первом этапе правительство планирует приватизировать от 1% до 5% акций госкорпорации в зависимости от рыночного спроса. Предполагается, что контрольный пакет акций «ДОМ.РФ» (50% плюс одна акция) останется в собственности государства. В ходе первого этапа IPO правительство рассчитывает привлечь до 15 млрд рублей с учетом емкости фондового рынка России.
«Мы понимаем, что это не предел. В случае успеха проведения первого транша первоначальных публичных размещений, мы будем продлевать их дальше. Надеемся, что капитализация общества будет расти, и в дальнейшем при каждом новом размещении мы сможем продавать акции дороже», – рассказал Моисеев.
Часть привлеченных денег планируется вернуть в Фонд национального благосостояния, одобренный в марте 2022 года с взносом в уставный капитал фонда на сумму 50 млрд рублей, что составляет 36% акций. Остальную часть средств можно будет направить на развитие корпорации и приоритетных направлений, таких как проектное финансирование жилья.
По словам Моисеева, правительство ожидает, что в IPO примут участие инвесторы-физлица, пользующиеся индивидуальными инвестиционными счетами, программой долгосрочных сбережений и так далее.
Что такое «ДОМ.РФ»
«ДОМ.РФ» – это государственная корпорация, созданная в 1997 году для развития жилищной сферы в России. Изначально она называлась Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), а в 2018 году получила свое нынешнее название. Основная функция «ДОМ.РФ» – это контроль за исполнением госпрограмм, которые помогают россиянам улучшать жилищные условия. Госкорпорация является оператором семейной ипотеки, Дальневосточной и Арктической ипотеки, льготной ипотеки для ИТ-работников и т. д. «ДОМ.РФ» как оператор получает из бюджета деньги на финансирование этих госпрограмм и с их помощью компенсирует банкам разницу между льготной и рыночной ставкой жилищного кредитования.
Корпорация также разрабатывает стандарты ипотечного кредитования, определяя правила, по которым банк может продвигать свои ипотечные продукты. Кроме того, она прописывает, что кредитный менеджер должен объяснять клиенту, какие риски связаны с оформлением кредита, как получить более низкую ставку и что страховку можно оформить в любой компании, а не только у партнера банка.
Третье направление работы «ДОМ.РФ» – это разработка стандартов качества жилья. Согласно этим стандартам, застройщик обязан вместе с возведением жилого комплекса построить детские сады и школы в шаговой доступности, площадки для спорта и игр. Корпорация сама отслеживает, как соблюдаются эти стандарты.
Еще одной задачей «ДОМ.РФ» является проектное финансирование строительства жилья. Госкорпорация является одним из крупнейших кредиторов для застройщиков, выдавая кредиты на льготных условиях.
Активы «ДОМ.РФ»
Активы «ДОМ.РФ» включают ипотечные кредиты и ссуды, которые выдает госкорпорация, недвижимость на балансе группы, а также закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ) «ДОМ.РФ». По итогам девяти месяцев 2024 года стоимость активов группы достигла 5,1 трлн рублей, что на 26% больше по сравнению с началом года. Чистая прибыль выросла на 58% до 58,1 млрд рублей, а показатель рентабельности капитала увеличился до 22,3%.
Насколько IPO «ДОМ.РФ» будет интересно инвесторам
При текущих ставках и действующих оценках сектора участие в IPO «ДОМ.РФ» по параметрам, которые планирует Минфин, может не представлять большого интереса для частных инвесторов, считает директор по работе с клиентами «БКС Мир инвестиций» Андрей Петров. «Таким образом, само размещение плавно переносится на вторую половину следующего года, когда можно ожидать начало снижения ключевой ставки ЦБ», – поясняет он.
Инвестиционный консультант ИК «ВЕЛЕС Капитал» Антон Пацер также полагает, что основными участниками этого IPO будут корпоративные инвесторы – за счет них закроют большую часть заявок. Для того чтобы размещение акций «ДОМ.РФ» стало интересным частным инвесторам, необходимо соблюдение нескольких условий:
- Привлекательная оценка и дисконт к данной оценке на размещении. Банки торгуются по мультипликаторам около 0,8–1 Р/BV (отношение рыночной стоимости акций к стоимости активов на акцию) и 4 Р/Е (отношение рыночной цены к прибыли). Если капитал «ДОМ.РФ» на конец 2024 года составит около 380 млрд рублей (328 млрд рублей за 2023 год + прибыль 2024 года), то оценка по капиталу будет около 300 млрд рублей. Также необходим дисконт к средним значениям мультипликаторов для инвестиционной привлекательности. При прибыли около 60 млрд рублей за 2024 год (показатель Р/Е будет равен 4 при такой оценке), интересной для инвесторов оценкой компании будут 230–240 млрд рублей (по 0,6 Р/BV).
- Ставки должны снизиться ниже 16%, или как минимум должны потерять привлекательность альтернативные варианты: депозиты, РЕПО и облигации.
- Роста доходов банковского сектора в 2025 году можно не ожидать: проявляются последствия жесткой денежно-кредитной политики, увеличиваются риски по выданным кредитам (заемщикам сложнее обслуживать долг), снижаются темпы кредитования, вступит в силу контрциклическая надбавка к капиталу, что увеличит устойчивость банков, но ограничит кредитные ресурсы.
По словам Петрова, сейчас финансовый сектор торгуется с мультипликатором P/B около 0,7 при дивидендной доходности около 8%. Многие потенциально более интересные банки сейчас торгуются в диапазоне 0,65–0,75 P/B и имеют ROE на уровне выше 20%, добавляет он.
«Если смотреть на недавние комментарии замминистра финансов о том, что объем размещения в рамках IPO "ДОМ.РФ" может составить 15 млрд рублей, то можно предположить, что размещение при капитале в 300–350 млрд пройдет с некоторым дисконтом к балансу на уровне 0,7–0,8 P/B», – уточняет Петров.
Сейчас доля спекулятивного капитала на рынке составляет 95%, рассказывает руководитель управления корпоративных финансов ФГ «Финам» Алексей Курасов. Если «ДОМ.РФ» предложит существенный дисконт на 20% или даже 30% к Совкомбанку, то сможет разместиться с хорошей переподпиской, считает он.
«Сейчас инвестор покупает доходность на первичном размещении "здесь и сейчас", более 50% инвесторов продают акции после размещения в первый месяц, поэтому все будет зависеть от дисконта для спекулянтов», – подчеркивает Курасов.
Главный аналитик «БКС Мир инвестиций» утверждает, что выход компаний на IPO интересен как им, так и тем, кто купит акции в долгосрочную перспективу. Госкорпорации легко выходят на рынок в случае, если экономика развивается и в стране идет рост, – однако, по его словам, российский рынок находится в застойной ситуации.
«Государственное присутствие в «ДОМ.РФ» позволяет сократить налоговые риски, что привлекательно для инвесторов», – заключает он.
Заключение
Проект IPO «ДОМ.РФ» представляет собой важный шаг в развитии жилищного рынка России. Для государства выход на биржу даст возможность не только привлечь средства для реализации своих программ, но и повысить прозрачность бизнеса. Для инвесторов – это шанс вложиться в одну из крупнейших госкорпораций страны. Однако чтобы сделать размещение привлекательным, необходимо соблюдение условий по оценке и дисконтам, а также снижение ставок на рынке.
