Как расторгнуть ипотечный договор: основания и последствия

Ипотеку часто воспринимают как нечто «раз и навсегда», потому как срок выплат может достигать 25-30 лет. Но жизнь вносит коррективы: меняется работа, здоровье, состав семьи и цели. В какой-то момент заемщик может оказаться в ситуации, когда продолжать платить по ипотеке становится невозможно или уже нет надобности в этом конкретном жилье. Эксперт БанкСток расскажет, как расторгнуть ипотечный договор и сделать это с минимальными потерями.

В каких случаях можно расторгнуть ипотечный договор

Оформление ипотечного договора — это добровольное решение, и закон дает заемщику право отказаться от такого рода обязательств на любом этапе. Но условия и последствия отказа зависят от того, на какой стадии находится сделка и какие обстоятельства у сторон. Самые простые ситуации:

1. Отказ до регистрации договора в Росреестре и перечисления денег продавцу, то есть сразу после подписания договора. В таких случаях достаточно написать заявление об отказе от ипотеки в банке. Последствий для кредитной истории или штрафов не будет — вы просто прерываете сделку, которая еще не вступила в силу. Причем просто так нельзя не прийти на подписание договора или не подавать документы на регистрацию — отказ нужно оформить официально.
2. Расторжение по обоюдному согласию после регистрации, но до передачи денег. Если договор уже зарегистрирован в Росреестре, но деньги продавцу еще не перечислены, расторжение возможно по соглашению сторон.

Есть и особые случаи, когда ипотечный договор нужно расторгнуть и на это есть весомые причины:

1. Расторжение после регистрации договора и перечисления средств. Когда сделка зарегистрирована, а деньги перечислены продавцу, отказаться от ипотеки простым способом невозможно. В этом случае самый простой выход — досрочное погашение кредита. Если есть деньги, закрываете ипотеку, снимаете обременение с квартиры и прекращаете обязательства. Если денег нет, можно попытаться продать ипотечное жилье. Для этого понадобится согласие банка, но кредитор вправе и отказать.
2. Отказ от ипотеки после развода. Развод сам по себе не освобождает от ипотечных обязательств. Иногда после развода супруги продолжают вместе платить ипотеку до полного погашения, после чего имущество делят или передают детям, например, по договору дарения. В некоторых случаях один из супругов переоформляет ипотеку на себя и принимает обязательства, а второго от них полностью освобождают. Если супруги не могут договориться, то обращаются в суд для решения этого вопроса.
3. Расторжение договора при смерти титульного заемщика. В случае смерти основного заемщика ипотечный договор не расторгается автоматически. Обязательства переходят к наследникам или созаемщикам, если они есть. Отказаться от ипотеки можно если закрыть долг или договориться с банком о рефинансировании или реструктуризации.
4. Банк «лопнул» или заемщик банкротится. Если банк-кредитор перестал работать, заемщик может обратиться к правопреемнику или в суд. Расторжение договора в такой ситуации требует юридического вмешательства, а дальнейшие шаги зависят от конкретной ситуации с банком. При банкротстве заемщика суд может вмешаться и признать договор недействительным, но это сложный процесс, который обычно сопровождается финансовыми последствиями.

Еще один вариант — ипотека на квартиру в новостройке на любой стадии строительства. В этом случае если застройщик задерживает сдачу, нарушает условия первоначального договора, заемщик может попытаться расторгнуть договор с банком и застройщиком. Часто это связано с возвратом средств и юридическими тяжбами, поэтому такие случаи требуют консультаций специалистов и индивидуального рассмотрения.

Какие есть способы расторжения ипотечного договора

Вот основные способы расторжения ипотечного договора:

• отказ до регистрации сделки в Росреестре и перечисления денег продавцу;
• расторжение по взаимному согласию сторон после регистрации сделки;
• досрочное полное погашение кредита;
• продажа ипотечной квартиры с согласия банка;
• расторжение ипотечного договора через суд;
• рефинансирование ипотеки.

Также возможно расторжение по особым причинам: развод супругов, смерть основного заемщика, из-за нарушения банка по условиям договора или выявления существенных недостатков жилья уже после покупки и регистрации документов.

Как происходит расторжение договора с банком

При расторжении ипотечного договора заемщик проходит определенные этапы, которые зависят от того, что стало причиной такого решения и сколько времени прошло с момента подписания соглашения.

По инициативе заемщика

Расторжение договора по инициативе заемщика возможно только с согласия банка или через суд, кроме случаев, когда договор только подписан и сделка еще не зарегистрирована. Если регистрации в Росреестре еще не было, достаточно:

• связаться с ипотечным менеджером банка,
• написать заявление об отказе от кредита,
• предоставить необходимые документы. Например, справку об утрате работы или падении дохода, свидетельство о разводе. Это и станет основанием расторжения сделки.

После подтверждения приема заявления сделка считается аннулированной, штрафы и неустойки не начисляются.

Если регистрация уже прошла успешно, можно выбрать один из доступных вариантов. Например, досрочное погашение долга или обращение к ипотечному менеджеру в отделении банка, который подскажет, что можно предпринять.

По инициативе кредитора

Расторжение договора по инициативе банка возможно:

• при систематических нарушениях заемщика — просрочки платежей, нарушение условий договора, несогласованная перепланировка в квартире;
• при обнаружении нарушений со стороны заемщика, например, предоставление недостоверных данных;
• при банкротстве заемщика.

В этом случае банк направляет заемщику письменное предупреждение о нарушениях и требование устранить их. Если заемщик не выполняет обязательства, банк подает иск в суд о расторжении договора и взыскании долга. Суд принимает решение о расторжении договора и взыскании задолженности, а банк инициирует обращение взыскания на заложенное имущество, например, через аукцион.

По обоюдному согласию сторон

Расторжение ипотечного договора по обоюдному согласию сторон возможно в случае, когда обе стороны готовы разорвать договор без споров. Например, если заемщик понимает, что не может больше платить ипотечный кредит и решает продать ипотечную квартир, а кандидатура нового покупателя устраивает банк.

При обоюдном согласии сторон сначала заемщик сообщает банку о намерении расторгнуть договор. Затем обсуждают детали и варианты, а после оформляют письменное соглашение о расторжении договора с указанием условий. После этого с недвижимости снимают обременение в Росреестре, возвращают деньги кредитору или оформляют другое соглашение, например, уступку права требования, а затем получают официальное подтверждение расторжения договора.

В таком случае нужно собрать пакет документов, в который входит:

• заявление на расторжение договора,
• соглашение о расторжении, подписанное обеими сторонами,
• выписка из Росреестра об отсутствии обременения,
• документы по возврату средств или иные финансовые бумаги.

Как заемщику вернуть деньги, которые уже выплачены банку

При расторжении ипотечного договора заемщика обычно интересует вопрос, можно ли вернуть уже выплаченные деньги и как это правильно сделать. Какую-то часть средств вернуть не удастся, например, деньги за уже истекший период страхового полиса или проценты банку. Хотя часть денег вернуть получится, но все зависит от причины и обстоятельств расторжения ипотечного договора:

1. Возврат средств при признании ипотечного договора недействительным. Если договор ипотеки суд признал недействительным, например, из-за того, что он заключен с нарушением закона или под давлением, заемщик имеет право требовать возврата всех ранее выплаченных сумм. В этом случае каждая сторона возвращает то, что получила.
2. Возврат навязанных услуг. Очень часто вместе с ипотекой заемщику навязывают дополнительные услуги: страхование, оценку недвижимости, юридическое сопровождение. Если доказать, что услуги навязаны без права выбора или по завышенной цене, можно потребовать возврата их стоимости. Это можно сделать через претензию в банк или через суд.
3. Ошибочные или избыточные платежи. Если заемщик случайно перечислил банку сумму, больше установленной по графику платежей, например, при досрочном погашении не был корректно сделан перерасчет процентов, можно вернуть излишне уплаченное. Такие ситуации требуют подачи претензии с подтверждающими документами — выписками, квитанциями и графиками.
4. Компенсация по закону о защите прав потребителей. В случае, если банк нарушил права заемщика, например, ввел в заблуждение относительно условий ипотеки или не предоставил всю информацию, можно требовать не только возврата средств, но и компенсацию — вплоть до штрафов, пени и морального вреда.

Причем на начальных этапах вернуть часть вложенных средств проще, поскольку потери будут меньше, а основной долг — выше. Но если ипотека длилась уже несколько лет, значительная часть ежемесячных платежей могла пойти на погашение процентов, а не основного долга. Это снижает шансы вернуть значимую сумму.

При продаже залоговой недвижимости тоже не все однозначно: банк, если берется за дело сам, как правило, заинтересован в быстрой реализации и выставляет объект по заниженной цене. Она, скорее всего, покроет только долг клиента и не учтет уже вложенные заемщиком средства. Если жилье удастся продать выгодно, остаток суммы после расчетов с банком вернут заемщику. Но при падении цен на недвижимость есть риск остаться должником даже после продажи имущества.

Каковы последствия расторжения ипотечного договора

Расторжение ипотечного договора — это не просто отказ от кредита, а процедура, которая влечет ряд последствий. Прежде чем идти на такой шаг, важно понимать, что именно вы теряете, что сможете вернуть и потерять, и какие подводные камни могут возникнуть в процессе.

Помимо потери денег и квартиры, заемщик может столкнуться с такими последствиями:

• банк не обязан расторгать договор по инициативе клиента — для этого нужны веские основания либо обоюдное соглашение;
• процедура может затянуться — потребуется переоценка объекта, поиск покупателя, оформление допсоглашений и снятие обременения;
• кредитная история может пострадать, особенно если расторжение договора произошло на фоне просрочек, судебных разбирательств и финансовых сложностей;
• судебное разбирательство возможно, если банк не согласен на добровольное расторжение договора или есть спор по суммам возврата.

Поэтому решение о расторжении ипотеки должно приниматься взвешенно с учетом всех юридических и финансовых последствий. В некоторых случаях выгоднее продать квартиру самостоятельно, погасить остаток долга и сохранить больше средств, чем просто передать объект банку и ждать, что будет дальше.

Что делать, если банк отказал в расторжении

Отказ банка в расторжении ипотечного договора — не редкость, особенно если инициатива исходит от заемщика, а объективных причин для расторжения нет. Если такое произошло, можно использовать другие варианты:

1. Переговоры и аргументы. Банк может пойти навстречу, если вы представите веские причины: утрата платежеспособности, ухудшение здоровья, потеря работы, развод или другие обстоятельства, которые делают исполнение обязательств невозможным. К переговорам лучше подготовиться заранее — собрать документы и при необходимости привлечь юриста.
2. Продажа квартиры с погашением долга. Если банк отказывается расторгать договор, попробуйте продать квартиру самостоятельно. Правда, сделать это можно тоже только с согласия банка. Найдя покупателя, вы можете получить сумму, достаточную для досрочного погашения кредита. После этого договор прекращается автоматически, а остаток денег — если он останется — вернется вам.
3. Обмен залоговой квартиры. Иногда банки соглашаются на замену предмета залога. Если у вас есть другая недвижимость, которая устраивает банк по стоимости и ликвидности, можно передать ее взамен ипотечной квартиры. Это редкая практика, но в определенных случаях она помогает сохранить жилье или выйти из договора с меньшими потерями.
4. Рефинансирование или реструктуризация долга. В этом случае вы либо заключаете новый договор для погашения старых финансовых обязательств либо меняете по соглашению с банком условия из-за возникших проблем, но не избавляетесь от ипотеки. Например, уменьшаете сумму ежемесячных платежей.
5. Судебное расторжение договора. Если переговоры зашли в тупик, остается обращение в суд. Основания должны быть весомыми. Например, нарушение условий банком, навязывание кабальных условий, значительное ухудшение жизненных обстоятельств. Суд может признать договор недействительным или расторгнуть его, но такие процессы требуют грамотного юридического сопровождения.
6. Банкротство. В случае тяжелого финансового положения и невозможности исполнять обязательства можно рассмотреть процедуру личного банкротства. Она влечет за собой реализацию имущества, включая ипотечную квартиру, но списывает оставшиеся долги.

Если банк не идет навстречу, главное — не игнорировать проблему. Чем дольше вы затягиваете, тем выше потери. Обращение к опытному юристу на раннем этапе поможет сохранить больше денег, времени и нервов.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.