Yandex.Metrika counter
Коммерческая ипотека — особенности оформления

Коммерческая ипотека — особенности оформления

111
Коммерческая ипотека — особенности оформления
Вы можете прослушать эту статью в аудио формате в нашем подкасте:

Бизнесу для роста и развития нужны крупные финансовые вливания. В том числе вложения в недвижимость. Один из вариантов реализации такого плана — коммерческая ипотека. Его используют когда своих средств недостаточно или они задействованы в других сферах. В чем-то процесс схож с обычным жилищным кредитованием частных заемщиков, но есть масса отличий и особенностей. Эксперт БанкСток расскажет, что такое коммерческая ипотека, кому она подойдет и как правильно ее оформить.

Что такое коммерческая ипотека

Коммерческая ипотека — разновидность ипотечного кредитования, которую может оформить бизнес любого формата, включая ООО и ИП.  Обычно этот тип ипотеки оформляют для покупки  нежилого помещения, которое потом будут использовать в коммерческих целях. При этом предприниматель или владелец бизнеса не изымает крупную сумму из оборота, а значит, не теряет прибыль, и при этом может масштабировать бизнес.

Чтобы снизить риски, банки запрашивает у бизнеса дополнительные подтверждения платежеспособности и благонадежности. Гарантией также может выступить другая ликвидная недвижимость, которая уже находится в собственности. При проблемах с погашением долга банк может продать все заложенное имущество для покрытия своих расходов.

Ипотечный кредит помогает бизнесу перейти от аренды офисов, складских и производственных помещений к собственными площадями со всем необходимым оснащением. Причем даже при наличии процентов такой вариант часто оказывается выгоднее за счет отсутствия арендной платы и других факторов, которые раньше «съедали» деньги.

В чем отличия коммерческой и обычной ипотеки

Для удобства сравнения сведем отличия в таблицу:

Условие

Коммерческая ипотека

Обычная ипотека

Кто может стать заемщиком

Юридическое лицо или ИП

Все физические лица, подходящее под требования банка

На что можно взять займ

На недвижимость, которая будет использоваться для коммерческих целей. Например, помещение для склада, офиса, магазина

На недвижимость, которая будет использоваться в личных целях. Например, жилье, земельный участок для постройки дома, дача

Имущество, купленное на ипотечные деньги, находится в залоге у банка до тех пор, пока бизнес не выплатит долг полностью. Все серьезные действия с залоговой недвижимостью потребуют согласования с кредитором — без него нельзя продать или провести перепланировку. Если банк выявит нарушение этого пункта, он может потребовать выплатить весь займ досрочно или привести в помещение к виду, который оно имело до перепланировки.

При коммерческой ипотеке у банка более строгие требования к участникам сделки. Досконально проверят кредитную историю и финансовую ситуацию всех учредителей предприятия, руководителя и главного бухгалтера, а также состояние самого бизнеса. 

Стартап получить коммерческую ипотеку не сможет — банки предпочитают не рисковать и одобряют заявки только устойчивым компаниям, которые уже успешно зарекомендовали себя на рынке. Поэтому минимальный срок регистрации ООО или ИП от 6-9 месяцев или даже года на момент подачи заявки.

Длительность коммерческой ипотеки может достигать 25 лет, а лимиты зависят от политики конкретного банка, и могут варьироваться от 500 тысяч до 100 млн рублей. При этом согласованная сумма всегда на 20-25% меньше стоимости имущества, которое заемщик предложит в качестве обеспечения.

Какие преимущества и недостатки у ипотеки на нежилое помещение

Основные преимущества коммерческой ипотеки:

  • масштабирование и выполнение задач бизнеса за счет полученного в банке займа;
  • уменьшение расходов на нужды бизнеса за счет отсутствия аренды помещений и производственных мощностей;
  • получение выгоды, если сдавать купленную недвижимость в аренду, при условии, что сдача недвижимости разрешена кредитным договором;
  • покупка подходящего имущества сейчас с перспективой выплаты долга в течение длительного времени без изменения условий договора и стоимости — это выгодно на фоне растущих цен на недвижимость;
  • сохранение денег в обороте бизнеса.

Но и недостатки у коммерческой ипотеки тоже есть:

  • переплата точно будет, рассчитывать на беспроцентный займ бессмысленно;
  • при любых просрочках долг увеличится;
  • до полной выплаты долга есть риск потерять как купленную недвижимость, так и другое имущество, которое было предоставлено в залог;
  • по залоговой недвижимости не должна быть никаких обременений и претензий со стороны третьих лиц.

Кроме того, банк вправе отказать бизнесу в ипотеке, если посчитает его неблагонадежным. В этом случае юридическому лицу или ИП придется искать другие источники финансирования, отложить или полностью отказаться от своих целей.

На какие цели выдают коммерческую ипотеку — требования банков

На какие цели выдают коммерческую ипотеку — требования банков

Взять ипотеку в банке под покупку коммерческой недвижимости можно под такие типы помещений:

  • офисы, магазины, склады;
  • производственные площади — цеха, ангары, гаражи, парники, коровники;
  • торговые площади;
  • недвижимость жилого фонда, переведенную в нежилой — обычно это помещения под офисы и магазины.

Самое главное требование банка при оформлении коммерческой ипотеки — использование недвижимости для получения прибыли, а не для проживания. 

По коммерческой ипотеке можно выкупить площади и помещения, которые раньше бизнес брал в аренду, либо приобрести участок земли — пустой или с уже строящимся объектом. 

В качестве залога бизнес может предложить недвижимость, которая уже имееется в собственности ООО, а ИП может предоставить личное имущество — квартиру, дом или дачу. Однако банк одобрит покупку только той недвижимость, которая подходит под его требования. А они разные, так как зависят от политики конкретного банка. Поэтому уточните у финансовой организации все требования к имуществу еще до подачи заявки на ипотеку.

Кто может взять коммерческую ипотеку

Кто может взять коммерческую ипотеку

Чтобы оформить коммерческую ипотеку, нужно гражданство РФ, временная или постоянная регистрация по месту жительства в России и возраст при подаче заявки от 21 года и до 65 лет на момент окончания выплаты кредита. Также нужны законные основания для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость — это статус или должность:

  • индивидуального предпринимателя;
  • владельца или учредителя бизнеса;
  • топ-менеджера крупной компании;
  • представителя фирмы, имеющего все необходимые документы, с правом на проведение финансовых сделок.

Причем бизнес должен быть:

  • официально зарегистрирован на территории РФ в регионе, где функционирует выбранный банк;
  • с положительной кредитной историей и собственными активами. 

Если заявку на ипотеку подает юридическое лицо, в составе акционеров которого есть государство, нерезидент РФ, благотворительная или религиозная организация, то их доля не должна превышать 25% от всего уставного капитала компании.

Также сотрудники банка посмотрят на репутацию бизнеса в глазах покупателей и контрагентов, изучат соцсети и другие интернет-ресурсы, чтобы понять благонадежность будущего заемщика. Остальные требования зависят от политики конкретного банка. 

Некоторые финансовые организации предоставляют коммерческую ипотеку и физическим лицам, не имеющим статуса ИП. Потенциальному заемщику нужно предоставить документы, подтверждающие личность и платежеспособность, как при обычной ипотеке, плюс показать документы на недвижимость, которую он планирует приобрести.

Обычно такое кредитование физлица используют, если новый собственник берет квартиру или дом в жилом фонде для последующего вывода в нежилой и преобразования в коммерческую площадь — офис, магазин, ателье и другие виды мелкого бизнеса. Он может использовать ее лично или сдавать в аренду. Если договор аренды планируется заключить в период выплаты долга банку, тогда это нужно сразу прописать в договоре. 

Как правильно оформить ипотеку на коммерческое помещение

Как правильно оформить ипотеку на коммерческое помещение

Пакет документов при оформлении коммерческой ипотеки может быть разным в зависимости от формата бизнеса и требований банка. Обычно для ИП он включает:

  • паспорт заемщика с временной или постоянной регистрацией в РФ;
  • военный билет;
  • свидетельства о браке, разводе, рождении детей при их наличии;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет и налоговая отчетность за последний год;
  • выписки с банковских счетов;
  • документы на имущество, которое планируется дать в залог банку, и справка о том, что на нем нет обременения;
  • лицензия на право заниматься указанным видом деятельности;
  • документы на недвижимость, которую ИП планирует купить;
  • заверенный перечень всего имущества. которое есть у заемщика;
  • бизнес-план при масштабировании бизнеса;
  • страховка на имущество, которое планируется предложить в залог.

Если речь о коммерческой ипотеке для ООО и других форм бизнеса юридических лиц, потребуются:

  • уставные документы, 
  • справки из налоговой и выписки из ЕГРИП, 
  • документы, подтверждающие должность и стаж работы ответственного лица — обычно это директор и главный бухгалтер, 
  • другие документы по запросу банка. 

К слову требований к заемщику и недвижимости у банка при оформлении коммерческой ипотеки намного больше, чем при заключении обычного ипотечного договора.

Чтобы оформить коммерческую ипотеку, заемщику нужно:

  1. Изучить предложения нескольких банков и выбрать подходящее.
  2. Изучить разные виды недвижимости, подобрать помещение или производственные площади, которые впишутся в бюджет и подойдут под производственные задачи.
  3. Созвониться с менеджером выбранного банка и уточнить, какой пакет документов нужно собрать.
  4. Оформить заявку — это можно сделать онлайн, но чаще представитель приходит с полным пакетом документов и подписывает заявку на коммерческую ипотеку в присутствии менеджера. 
  5. Ждать рассмотрения заявки и, в случае положительного ответа банка, приехать для заключения ипотечного договора.

Потребуется сделать оценку стоимости недвижимости и имущества, которое отдается в залог, а также застраховать его. Оценку имущества обычно проводят сотрудники банка либо независимые организации.

Если банк отказал в получении ипотеки на коммерческую недвижимость, можно спросить у менеджера, в чем причина. Кредиторы не обязаны отвечать на этот вопрос, но сотрудники могут пойти навстречу. Если проблема несущественная, ее можно исправить и снова обратиться с заявкой на ипотеку в этот же банк либо в другое финансовое учреждение.

Что еще стоит знать заемщику о коммерческой ипотеке

Что еще стоит знать заемщику о коммерческой ипотеке

Чтобы увеличить шансы на получение коммерческой ипотеки, лучше обращаться в банк, с которым уже сотрудничает ИП или предприятие. Например, есть успешный опыт реализации зарплатного проекта, эквайринга или кредитной линии. 

Если РКО, ВЭД и другие продукты для бизнеса оформлены в одном банке, а за коммерческой ипотекой обратиться в другой — это выглядит настораживающе. Такое поведение может стать причиной более тщательных проверок у потенциального кредитора.

Помните, к коммерческой ипотеке не стоит относиться как к обычному займу. При правильном подходе она может стать отличной инвестицией в будущее бизнеса, а при просчетах в планировании и нарушениях графика выплат — обернуться долговой ямой. Поэтому обязательно, даже если банк не потребует, подготовьте бизнес-план, который учтет все возможные риски и преимущества от такого кредита. 

Стоит также помнить, что как и у любой ипотеки, по коммерческой будет первоначальный взнос, который при подаче заявки уже должен быть на руках. Обычно это 10-25% от суммы объекта. Но если внести 40-50%, это увеличит шансы бизнеса получить более выгодные условия по ипотечному договору. 

Обратите вниманием брать коммерческую ипотеку на движимое имущество, даже если это дорогостоящее оборудование, нельзя — тут нужен другой тип кредитования.

Трескова Клавдия
Материал создан специалистом в сфере экономики, инвестиций и банковского сектора Тресковой Клавдией
Комментарии (0)