Кредит под залог или без: в чем разница и что выгоднее

Потребительские кредиты бывают разными. Небольшие суммы банк готов дать своим постоянным клиентам без длительных проверок — достаточно предъявить паспорт гражданина РФ и предоставить документы об официальном доходе. Совсем другое дело — крупные суммы. Здесь банку нужны дополнительные гарантии. И один из возможных вариантов — кредит под залог. Причем гарантией банку могут стать разные активы, но в основном это недвижимость. Эксперт БанкСток расскажет, в чем разница между кредитом под залог и без него и какой вариант выгодней.

Какие отличия между залоговым и потребительским кредитом

Кредит с обеспечением — это разновидность потребительского кредита, но между ними есть отличия:

Если уверены, что сможете точно выплатить взятый в банке кредит, выгодней использовать залог. Так и срок кредитования, и сумма будут больше, а процентная ставка — ниже.

В чем плюсы и минусы у кредита с залогом

Основные преимущества кредита под залог:

• сниженная процентная ставка;
• более длительный срок кредитования и крупные суммы;
• выше шансы на одобрение, чем обычного потребительского;
• более лояльное отношение банка — кредит под залог можно иногда оформить даже при отсутствии официального высокого дохода;
• возможность взять кредит на разные цели, включая услуги и бизнес.

Но и недостатки у кредитов под залог есть:

• риск потери имущества в случае, если не получается своевременно выплачивать долг;
• более сложное и длительное оформление в банке из-за необходимости оценки актива;
• дополнительные расходы, например, на услуги нотариуса и оценщика;
• жесткие требования к имуществу, которое станет залогом;
• ограничения в дальнейшем использовании имущества до полной выплаты долга — например, если залогом стала квартира, то ее можно сдавать или жить в ней, но любые другие операции и перепланировка допустимы только с согласия банка. Также под запретом продажа.

Но самый весомый минус кредита под залог, что нужно иметь то самое имущество, которое подойдет под требования банка и сможет выступить обеспечением.

Кому подойдет вариант кредитования с обеспечением

Кредит под залог подойдет, если:

• нужна крупная сумма и есть актив, который устроит кредитора, но нужно учесть, что банк одобрит сумму меньше рыночной стоимости имущества;
• у потенциального заемщика нестабильный или переменный доход, например, самозанятость или ИП;
• кредитная история неидеальная или нулевая.

Также такой тип кредитования могут использовать клиенты, которым нужна крупная сумма на разные нужды, но хочется получить ее на более выгодных условиях — под низкий процент или на более длительный срок.

Какая недвижимость может стать залогом

К залоговому имуществу банки предъявляют даже больше требований, чем к заемщику. Но основное из них — ликвидность, чтобы при возникновении проблем с выплатами продать актив на торгах для покрытия долга. И если ломбарды и МФО берут под залог даже бытовую технику, техпаспорт или сам автомобиль, гаджеты и другие ценные вещи, то банки принимают в качестве залога только автомобили и разные типы недвижимости:

• квартиры;
• дачи;
• частные дома;
• участки земли;
• складские и офисные помещения;
• гаражи;
• таунхаусы.

Также иногда банк рассматривает и более сложные варианты — долю в компании или квартире, машиноместо. Но обычно это все же именно квартиры и дома, а не другая собственность. Причем банк предъявляет строгие требования к состоянию и юридической чистоте имущества:

• объект не должен быть аварийным — ветхие постройки, дома с нарушениями строительных норм или под снос не примут;
• недопустимы неузаконенные перепланировки — они могут стать основанием для отказа в кредите;
• материал постройки имеет значение — предпочтение отдается капитальным строениям кирпич, монолит, бетон, а деревянные дома принимают в качестве залога крайне редко — только при высоком качестве и полной комплектации;
• в частный дом или дачу должны быть подведены коммуникации — вода, газ, электричество, а отсутствие удобств понижает ликвидность объекта и может стать причиной отказа банка.

Собственник недвижимости в документах и заемщик должны совпадать. Если владельцев несколько, каждый должен дать письменное согласие на передачу имущества в залог. Кроме того, недвижимость должна быть свободна от обременений. Если объект уже заложен по другому кредиту, необходимо погасить текущую задолженность, чтобы использовать его повторно.

Как подготовить недвижимость для передачи под залог

Перед тем как подать заявку на кредит под залог недвижимости, важно убедиться, что с объектом все в порядке — как с юридической, так и с технической стороны. Банки проводят тщательную проверку и вы должны быть к этому готовы.

Перед подачей документов стоит убедиться, что в квартире или доме нет неузаконенной перепланировки. Это самая частая проблема, почему банк отказывает в кредите под залог. Если перепланировка есть, ее стоит устранить или узаконить.

Кроме того, в порядке должны быть все документы:

• технический и при необходимости кадастровый паспорт;
• документы-основания — договор купли-продажи, дарения, наследства;
• согласие супруга, если вы в браке;
• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• нотариально заверенное согласие всех совладельцев, если имущество в долевой собственности.

Оценку стоимости недвижимости чаще всего заказывает сам заемщик — в аккредитованной банком оценочной компании. Это обязательная процедура: банк должен понимать, какую сумму он сможет вернуть в случае просрочки и продажи залогового объекта, и какую сможет безопасно для себя выдать заемщику. Стоимость оценки зависит от региона и типа недвижимости. В среднем — от 3 000 до 10 000 рублей. Отчет об оценке действителен в течение 6 месяцев.

Некоторые банки могут предложить провести оценку силами собственной службы или оплатить ее самостоятельно — особенно в рамках акционных программ. Но чаще эти расходы ложатся на клиента. Также стоит заранее проверить наличие обременений на недвижимость в Росреестре.

Если квартира или дом принадлежат нескольким людям, банк потребует согласие всех владельцев на передачу объекта в залог. Это правило действует как для долевой собственности, так и для совместной. Если заемщик состоит в официальном браке, а объект оформлен только на него, банк все равно потребует согласие супруга или супруги на оформление обременения. Исключение — если между супругами заключен брачный договор, где право на конкретное имущество прописано отдельно или когда собственность добрачная.

Какие этапы оформления кредита с залогом имущества

При получении кредита под залог недвижимости нужна внимательность и тщательная подготовка. Вот основные этапы, которые придется пройти заемщику:

1. Выбор подходящего банка и условий кредитования. Важно не только изучить доступные программы кредитования, но и сравнить предложения разных банков: ставки, максимальные суммы, сроки, требования к залогу. Обратите внимание, какие типы недвижимости принимаются и есть ли дополнительные комиссии и другие траты.
2. Сбор документов и подача заявки. Можно подать документы и оформить заявку онлайн или в офисе банка. Укажите сумму кредита, срок, тип недвижимости, приложите базовый пакет документов — паспорт, СНИЛС и другие. Проверьте заполненные поля на наличие ошибок или неточностей, исправьте их, если есть.
3. Оценка платежеспособности клиента банком. Кредитор анализирует доходы, кредитную историю, наличие других финансовых обязательств и общую ситуацию потенциального заемщика. На этом этапе сотрудники банка проверяют справки 2-НДФЛ, выписку с зарплатного счета, трудовой договор или трудовую книжку, изучают другие данные, которые могут охарактеризовать потенциального клиента.
4. Оценка объекта недвижимости. Банк заказывает или предлагает заемщику самостоятельно провести независимую оценку объекта, чтобы определить его рыночную стоимость. Оценку проводит лицензированная организация, которую одобрит банк.
5. Юридическая проверка объекта недвижимости. Проверят историю собственности, наличие обременений, запретов, арестов, прописанных лиц, соответствие параметров объекта кадастровым документам. Если в квартире или доме прописаны несовершеннолетние или есть другие обстоятельства, мешающие наложить на объект недвижимости обременение, банк откажет в сделке.
6. Заключение кредитного договора. Если и заемщик, и недвижимость прошли все этапы проверки кредитором, следующий шаг — подписание кредитного договора, договора залога, а также оформление страховки как на недвижимость, так и на жизнь и здоровье самого заемщика.
7. Регистрация обременения. На этом этапе банк подает документы в Росреестр — на объект оформляют обременение в пользу банка. Только после этого средства выдают заемщику наличными, но чаще переводят на счет.

Для получения кредита под залог заемщику понадобится паспорт РФ с временной или постоянной регистрацией, СНИЛС, ИНН, справка о доходах 2-НДФЛ или по форме банка, копия трудового договора или трудовой книжки, выписка с банковского счета. Для самозанятых или ИП могут понадобиться и другие документы, подтверждающие их платежеспособность.

Также банк потребует оригиналы и копии документов на недвижимость, страховые документы на имущество, справку об отсутствии налоговой и других видов задолженности на квартиру или дом, например, по ЖКХ.

Что еще нужно знать о таком типе кредита

Заемщику стоит заранее знать, что кредит под залог — это серьезное финансовое обязательство, связанное с риском потери имущества. Поэтому перед оформлением важно учесть ряд нюансов:

1. Ограничения для собственника. Нельзя продать или подарить объект без разрешения банка. Пока действует кредит, недвижимость находится в обременении — любые сделки с ней ограничены. Перепланировку также не сделать без согласования с кредитором.
2. Обязательное страхование. Банк вправе потребовать оформить полис на случай утраты или повреждения имущества — пожар, затопление, стихийные бедствия. Также сотрудник банка может потребовать оформление страховки и на заемщика — его здоровье и жизнь. Эта опция не обязательна, но без ее выполнения ставку могут повысить, сумму уменьшить, а срок кредитования сократить.
3. Ответственность всех собственников. Если жилье в долевой собственности, каждый совладелец должен дать письменное согласие на залог. Без этого сделка сорвется. А если так получилось, что договор уже заключен, через суд его можно признать недействительным.

Если оформлен залог, в случае длительной просрочки банк вправе подать в суд и обратить взыскание на заложенное имущество — то есть продать его. А снять обременение можно только после полной выплаты долга.