Новое снижение ключевой ставки ЦБ: прогнозы по кредитам и недвижимости

На очередном заседании 12 сентября Совет директоров Центрального банка Российской Федерации принял решение о понижении ключевой процентной ставки на 100 базисных пунктов, установив новое значение на уровне 17% годовых. Данное решение стало третьим подряд снижением базовой ставки с июня текущего года, когда она находилась на отметке 21% годовых. Рассмотрим детально, каким образом это решение монетарных властей отразится на состоянии рынков ипотечного и потребительского кредитования, а также на ценообразовании в сфере недвижимости.

Причины очередного смягчения денежно-кредитной политики

Размер ключевой ставки находится в прямой зависимости от динамики инфляционных процессов в экономике. Август 2025 года ознаменовался историческим событием — впервые за трехлетний период в стране было зарегистрировано снижение потребительских цен на 0,4%. Однако в сентябре инфляция возобновила свой рост, составив 0,1% на прошлой неделе. Инфляционные ожидания населения и бизнеса продолжают оставаться на повышенном уровне.

Согласно заявлению регулятора, проинфляционные риски продолжают доминировать над дезинфляционными факторами в среднесрочной перспективе. Основными источниками инфляционного давления являются:

• Продолжительное отклонение российской экономики вверх от траектории сбалансированного роста
• Устойчиво высокие инфляционные ожидания
• Ухудшение условий внешнеторговой деятельности
• Потенциальное замедление темпов роста мировой экономики и снижение нефтяных котировок
• Усиление торговых противоречий и геополитическая напряженность

В качестве дезинфляционных факторов выступает возможное более существенное замедление внутреннего потребительского спроса.

По данным экспертов, высокий уровень ключевой ставки в период с июня 2024 по январь 2025 года привел к сокращению ежемесячных объемов новых кредитов физическим лицам приблизительно вдвое. Директор по макроэкономическому анализу «ОТП Банка» Дмитрий Голубков отмечает, что уже в первой половине 2025 года на фоне прогнозов о снижении ставки и последующего фактического смягчения монетарной политики данный показатель увеличился почти в полтора раза. При продолжении снижения ключевой ставки можно ожидать дальнейшего роста объемов кредитования населения.

Динамика процентных ставок по основным видам кредитования

Анализ изменения ставок с момента первого снижения ключевой ставки в июне 2025 года показывает следующую картину:

• Необеспеченные потребительские кредиты: снижение с 29,5% до 29%
• Автомобильные кредиты: уменьшение с 27,5% до 26,2%
• Ипотечное кредитование (рыночные и льготные программы): падение с 24,1% до 21,4%

Перспективы развития кредитного рынка после сентябрьского решения ЦБ

Заместитель председателя правления Абсолют Банка Антон Павлов прогнозирует, что решение регулятора приведет к корректировке ставок по кредитным продуктам на сопоставимую величину. При этом в зависимости от структуры фондирования банков и скорости замещения ресурсов ставки могут снижаться как немедленно, так и постепенно — по мере замещения дорогих привлеченных средств более дешевыми.

В настоящее время наиболее привлекательные предложения по ипотечному кредитованию на вторичном рынке недвижимости предполагают рыночную ставку в диапазоне 19–20% при средней величине около 22%. Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Андрей Смирнов отмечает, что полная стоимость кредита составляет более 20% годовых с риском превышения 30% при нарушении условий договора. Снижение ключевой ставки приведет к тому, что ипотечная ставка в лучших предложениях упадет до 17–18%, что несколько повысит доступность ипотечных программ.

Однако руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг подчеркивает, что текущий уровень процентных ставок остается заградительным, и снижение на 1–2 процентных пункта кардинально не изменит ситуацию. Ставки по-прежнему будут сдерживать спрос на рыночные кредитные продукты.

В Почта Банке отмечают, что изменение ключевой ставки влияет на маневренность кредитования, однако стоимость займов зависит и от рыночной конъюнктуры. Потребительские кредиты при снижении ставки становятся более доступными, но на решение об оформлении влияют цены товаров, сроки кредитования, индексация заработной платы и множество других факторов.

Эксперты МКБ предупреждают, что даже после такого значительного снижения ключевой ставки позиция Банка России, скорее всего, останется жестко-нейтральной для предотвращения ожиданий слишком быстрого смягчения монетарной политики. Более доступные кредиты поддержат спрос и заимствования, но значимый эффект проявится только в 2026 году, поскольку результаты денежно-кредитной политики становятся заметными через 3–6 кварталов.

Наиболее выгодными для оформления кредитными продуктами остаются программы с государственным субсидированием различных видов льготной ипотеки или частным субсидированием со стороны автопроизводителей и застройщиков, поскольку ставки по ним значительно ниже рыночных. В Абсолют Банке прогнозируют, что до конца года льготные программы будут основными драйверами ипотечного рынка с долей в общих выдачах не менее 70%.

Влияние на рынок недвижимости и ценообразование

Снижение ключевой ставки может активизировать часть спроса на недвижимость, особенно со стороны инвесторов, поскольку доходность банковских вкладов будет продолжать снижаться. Это может привести к росту цен в отдельных локациях.

Доступность ипотечного кредитования повышается: при снижении процентной ставки долговая нагрузка на заемщика сокращается, что позволяет при том же уровне дохода оформить кредит на большую сумму, достаточную для приобретения желаемого объекта недвижимости. Однако рост цен на недвижимость не будет значительным — не более 15–20%, поскольку ставки остаются чрезмерно высокими, и как заемщики, так и банки взвешенно оценивают риски в текущих условиях.

Снижение ставок по рыночной ипотеке может способствовать увеличению количества сделок с использованием заемных средств на рынке вторичной недвижимости. Вероятно, стоимость квадратного метра в сегменте готового жилья будет постепенно приближаться к ценам на новостройки.

Тем не менее, спрос на ипотеку со стороны массового потребителя вряд ли резко возрастет, поскольку даже при продолжении тренда на снижение ставок получить ипотечный кредит остается проблематичным из-за ужесточения требований к заемщикам, а также высокой стоимости недвижимости.

Эксперты рекомендуют в решении о покупке жилья исходить из конкретной ситуации. Иногда имеет смысл оформить кредит, чтобы не упустить подходящую недвижимость, а в дальнейшем рефинансировать его по более низкой ставке. Однако в целом ставки остаются высокими, поэтому необходимо тщательно оценивать возможности обслуживания такого кредита. Для большинства заемщиков комфортный уровень ставки составляет менее 15%.

Рекомендации по оформлению ипотеки и крупных кредитов

По действующим рыночным ставкам ипотеку оформляют преимущественно клиенты с срочной потребностью в приобретении жилья — размен недвижимости, переезд и другие ситуации, либо люди, которым не хватает относительно небольшой суммы для покупки нужного объекта — около 20–40% от стоимости. Большинство потенциальных заемщиков предпочитают дождаться снижения ставок до комфортного уровня, а средства размещают на банковских вкладах с высокой доходностью.

В перспективе при снижении ставки клиент может рефинансировать кредит на новых условиях. Однако следует учитывать, что ставка может снижаться медленно, а жить в условиях высокой долговой нагрузки придется год и более. Кроме того, банки обычно рефинансируют кредиты при условии, что с момента оформления прошло не менее полугода.

Ипотечное кредитование целесообразно оформлять в двух случаях:

• При участии в льготных программах с ставками ниже 10% (семейная ипотека, сельская ипотека, IT-ипотека)
• При наличии крупного первоначального взноса более 50% от стоимости недвижимости и стабильного высокого дохода

В настоящее время переплата за весь срок ипотеки может превышать 300% от суммы кредита в обычных условиях. Активный рост спроса ожидается только при ипотечных ставках 10–12%, что соответствует ключевой ставке 8–10%. Достижение таких показателей прогнозируется не ранее 2027 года.

В Т-Банке считают, что существенный перелом на ипотечном рынке произойдет при снижении ключевой ставки до 12% и ниже. Поэтому тем, кто планирует долгосрочную ипотеку, возможно, стоит подождать более комфортных условий кредитования.

Прогнозы по ключевой ставке до конца 2025 года

На траекторию ключевой ставки до конца 2025 года и в 2026 году значительное влияние будут оказывать показатели ВВП, экономической активности, инфляции, а также внешние условия и параметры федерального бюджета. При отсутствии негативных факторов, таких как превышение запланированного дефицита федерального бюджета в 2025 году, ключевая ставка может быть снижена до 14–15% к концу текущего года.

При доминировании дезинфляционных факторов не исключены дополнительные снижения ключевой ставки до конца года. Однако шаги Центробанка будут поступательными, а их размер может быть меньше текущего.

В базовом сценарии Банк России сможет снизить ключевую ставку до 15% к концу года при условии продолжения тенденций конца второго квартала:

• Замедление инфляции во всех компонентах
• Нормализация бюджетной политики
• Отсутствие геополитических колебаний
• Умеренное ослабление рубля

Существует и рисковый сценарий, при котором возможно ускорение инфляции и рост инфляционных ожиданий из-за валютного курса или существенного расширения бюджетного дефицита. В таком случае год может завершиться со ставкой 17%.

В различных банках прогнозируют завершение 2025 года с ключевой ставкой в диапазоне 13–17%. Сценарий 14% рассматривается как очень оптимистичный, но не исключается при благоприятных макроэкономических условиях. Некоторые эксперты допускают снижение ставки до 13% годовых при самом благоприятном развитии событий.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.