Новостройка или вторичка: что выгоднее купить в 2025 году?

В 2025 году выбор между покупкой новостройки и вторичного жилья становится непростым. На это влияют несколько факторов: высокие ставки по кредитам, нестабильная ситуация на рынке недвижимости, а также ужесточение условий по ипотечным программам. Мы решили разобраться, что из этих вариантов принесет больше выгоды в текущих условиях, и какие риски могут скрываться за каждым из них.

Цена и стоимость квадратного метра

Новостройки. Одним из основных факторов, определяющих выбор покупателя, является стоимость жилья. В среднем по России цена квадратного метра в новостройках значительно выше, чем на вторичном рынке. Это связано с увеличением цен на строительные материалы, инфляцией и ростом цен на землю. Кроме того, рост популярности льготных ипотечных программ тоже повлиял на повышение стоимости жилья в новостройках. По данным Росстата, в третьем квартале 2024 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке составила 175 тысяч рублей, тогда как на вторичном — 111 тысяч рублей. Таким образом, покупка квартиры на первичном рынке обходится в среднем более чем в полтора раза дороже, чем на вторичном рынке, утверждает аналитик Лаура Кузнецова.

Однако, стоит учитывать, что на самых ранних стадиях строительства, например, на этапе котлована, покупка квартиры может быть значительно дешевле, чем покупка вторичного жилья. Это делает новостройки привлекательными для инвесторов, а также для тех, кто готов подождать, пока объект не будет сдан в эксплуатацию.

Вторичный рынок. В свою очередь, цены на вторичное жилье в большинстве случаев более стабильны и ниже. На вторичном рынке можно найти гораздо больше вариантов по доступным ценам, особенно в старых жилых массивах и пригородах. Однако здесь также многое зависит от региона и конкретного города.

Примером аномальной ситуации является Москва: на вторичном рынке стоимость квадратного метра составляет около 450 тысяч рублей, в то время как на первичном — 395 тысяч рублей. Это явление объясняется рядом факторов, таких как лучшая транспортная доступность, развитая инфраструктура и возможность быстрого заселения. Тем не менее, такие расхождения цен наблюдаются преимущественно в столице, а в регионах ситуация может быть другой.

Кроме того, в последние годы наблюдается тренд на повышение спроса на вторичное жилье. В таких случаях покупка квартиры в новостройке может быть выгодной, если покупатель ищет вариант с большим потенциалом роста стоимости, или если рассматривает вариант сдачи квартиры в аренду.

Доступность ипотечных программ и субсидий

Новостройки. В 2025 году покупка новостройки может быть более выгодной с точки зрения ипотеки. Сегодня для покупателей жилья на первичном рынке доступны разнообразные ипотечные программы, включая льготные. Например, можно оформить ипотеку с государственной поддержкой, такую как семейная ипотека или ипотека для IT-специалистов. Также существуют программы, позволяющие взять кредит на жилье в рассрочку, в том числе беспроцентную, или комбинированную ипотеку, когда часть кредита выдается по льготной ставке, а другая — по рыночной.

Эти инструменты делают покупку новостройки более доступной, особенно если заемщик не имеет достаточно средств для первоначального взноса. Особенно это актуально для тех, кто покупает квартиру в рассрочку или использует программу субсидирования.

Вторичный рынок. На вторичном рынке покупка жилья с использованием ипотеки возможна только по рыночным ставкам, которые сейчас находятся на уровне 28–29%. Это делает ипотечное кредитование на вторичное жилье менее выгодным, особенно если у покупателя нет достаточного первоначального взноса. В таких условиях выгоднее рассматривать покупку жилья в рассрочку или с использованием субсидированных программ для новостроек.

Инфраструктура и расположение

Новостройки. Одним из преимуществ новостроек является их современная инфраструктура. Новые жилые комплексы часто включают в себя не только квартиры, но и развитую инфраструктуру, такую как детские площадки, спортивные зоны, магазины, аптеки и даже подземные паркинги. Кроме того, многие новостройки проектируются с учетом современных стандартов экологичности и энергоэффективности, что делает такие комплексы более комфортными и безопасными для проживания.

Однако стоит учитывать, что многие новые жилые комплексы строятся в отдаленных районах города, где еще не развита инфраструктура. Это может создать неудобства для тех, кто привык к удобству городской жизни с развитой сетью магазинов и транспортных узлов.

Вторичный рынок. Вторичное жилье, как правило, расположено в уже развитых районах с налаженной инфраструктурой. Это может быть значительным преимуществом для тех, кто хочет быстрее заселиться и не хочет сталкиваться с проблемами, связанными с незавершенной инфраструктурой. Тем не менее, старые жилые массивы могут иметь недостатки, такие как изношенные коммуникации, проблемы с парковками и перенаселение.

Юридическая чистота и риски

Новостройки. Одним из ключевых рисков при покупке новостройки являются возможные задержки в строительстве, проблемы с застройщиками или несоответствие заявленных характеристик реальному состоянию жилья. Чтобы избежать подобных ситуаций, важно тщательно проверять репутацию застройщика, наличие всех необходимых разрешений и документов, а также следить за процессом строительства. Однако с юридической точки зрения покупка жилья на первичном рынке чаще всего безопаснее, чем покупка на вторичном рынке, где существует риск появления скрытых долгов или обременений.

Вторичный рынок. Покупка квартиры на вторичном рынке часто связана с меньшими юридическими рисками, так как квартира уже прошла все этапы регистрации. Однако, несмотря на это, могут возникнуть проблемы с задолженностями по коммунальным платежам, а также с возможными обременениями недвижимости, о которых покупатель не всегда может быть осведомлен.

Квартира как инвестиция

Новостройки. С точки зрения инвестиций, новостройки имеют больше потенциала для роста стоимости. Например, при покупке жилья на этапе котлована можно рассчитывать на увеличение цены по мере завершения строительства и создания инфраструктуры района. Даже в кризисные периоды первичное жилье демонстрирует хорошую динамику роста цен, что делает его привлекательным активом для инвесторов.

Вторичный рынок. Вторичное жилье также может быть интересным для инвесторов, но тут важным фактором является возможность быстрой перепродажи или сдачи в аренду. Квартиры на вторичном рынке могут иметь более низкую стоимость на момент покупки, но и их ликвидность может быть ниже в долгосрочной перспективе.

Ликвидность

Новостройки. Квартиры в новостройках сохраняют свою ликвидность на протяжении многих лет, и, как правило, дорожают с момента начала продаж и до нескольких лет после сдачи дома в эксплуатацию. Однако ликвидность и рост цен на новостройки зависят от региона. В некоторых областях, таких как Краснодарский край или Калининградская область, спрос на новостройки значительно превышает предложение, что делает покупку таких объектов более выгодной.

Вторичный рынок. На вторичном рынке ликвидность может быть ниже, особенно если речь идет о старых домах с возрастом более 15 лет. Цена на такие квартиры будет уменьшаться с каждым годом, что делает их менее привлекательными для инвесторов. Тем не менее, на вторичном рынке всегда существует больше предложений, что дает покупателю больше выбора.

Заключение

Выбор между новостройкой и вторичкой в 2025 году зависит от множества факторов: бюджета, целей покупки, готовности инвестировать или жить в новой квартире. Новостройки привлекают своим современным дизайном, инфраструктурой и возможностью приобрести жилье по льготной ипотеке. Однако вторичное жилье может предложить более доступные цены, особенно если покупатель готов вложиться в ремонт. Важно взвесить все «за» и «против», а также учесть свои долгосрочные финансовые планы.