Отмена комиссий застройщикам по льготной ипотеке: влияние на стоимость жилья и доступность кредитования

Что произошло на рынке льготной ипотеки

Ведущие финансовые организации России объявили об отмене комиссионных сборов для строительных компаний при предоставлении субсидированной ипотеки. Проанализируем последствия этого решения: станут ли доступнее цены на квартиры, упростится ли получение жилищных кредитов и не приведет ли такая мера к приостановке строительства новых жилых комплексов?

Сбербанк и ВТБ с середины текущего месяца 2025 года упразднили комиссионные платежи для компаний-застройщиков по государственным ипотечным программам. Нововведение затрагивает все ключевые государственные инициативы, включая семейную, IT-, дальневосточную и арктическую ипотеку. При этом другие условия предоставления кредитов в рамках государственных программ, в частности размер первоначального взноса, остаются неизменными.

Комиссионные платежи для определенных категорий строительных компаний крупнейшие банковские учреждения начали вводить еще в конце 2023 года. Как объяснялось представителями финансовых организаций, данная мера была обусловлена падением доходности льготных программ: после уменьшения компенсаций со стороны Министерства финансов увеличился разрыв между субсидируемыми процентными ставками и рыночными, что негативно отразилось на рентабельности ипотечных продуктов.

Президент России Владимир Путин выступал с критикой дополнительных банковских комиссий по льготной ипотеке, назвав их недопустимыми. По его словам, именно из-за таких платежей многие семьи теряют возможность получить доступное жилье. «Банки облагают их дополнительными комиссиями от 5% до 10%», — говорил в апреле этого года глава государства.

После этого руководители крупнейших банков — Герман Греф и Андрей Костин — пообещали отказаться от подобных комиссий. К их отмене призывал неоднократно и Банк России, пообещав ввести даже законодательный запрет на такие действия, если банки и застройщики не прекратят такую практику. «Комиссии банки берут с застройщиков, а те перекладывают их в стоимость жилья — «это очень плохо», говорила глава Центробанка Эльвира Набиуллина.

Природа комиссий для застройщиков и механизм их взимания

Комиссионные сборы за субсидируемые ипотечные займы представляют собой средства, которые финансовые учреждения удерживают со строительных организаций за каждый льготный кредит, предоставляемый покупателям их новостроек. В большинстве ситуаций такой платеж осуществляется застройщиком отдельно либо в составе проектного финансирования. Размер комиссии может быть существенным и определяется условиями конкретной программы.

Иногда комиссионный сбор заблаговременно включается в финансовую модель проекта. Однако чаще всего финансовая нагрузка перекладывается на покупателя, например, через оплату за оформление аккредитива, посредством которого проходят кредитные средства.

Согласно оценкам специалистов, комиссионный сбор при субсидируемой ипотеке в настоящее время может достигать 10% от суммы займа. Его величина зависит от типа ипотечной программы, финансовой организации и параметров проекта.

Последствия отмены комиссий для участников рынка

Другие кредитные организации могут последовать примеру

Эксперты рынка предполагают, что с высокой вероятностью остальные финансовые структуры также пойдут по пути ВТБ и Сбербанка, отменив комиссионные сборы по субсидируемой ипотеке. На рынке осталось небольшое количество банков, не внедривших подобные комиссии. Впрочем, даже такие кредитные учреждения прописывали в соглашениях дополнительные условия. «Существенного перераспределения спроса между банками не ожидается, около 80% выдач по-прежнему у Сбера, ВТБ и Альфа-Банка. Теперь рынок ждет, как поступит Альфа-Банк», — комментирует генеральный директор агентства недвижимости Genesis Group Екатерина Носова.

Повышение интереса заемщиков к программам субсидирования

При этом заинтересованность потенциальных заемщиков в льготных видах ипотеки, по всей видимости, возрастет за счет покупателей, которые ранее не рассматривали субсидированную ипотеку из-за дополнительных наценок, отмечает Носова. Теперь часть таких схем исчезнет, и ежемесячные выплаты станут ниже. Аналитики прогнозируют не только увеличение потока заявок, но и вероятный рост фактических выдач. Однако важно понимать, что финансовые организации будут более осторожны при одобрении: даже если количество клиентов увеличится, это не означает, что ипотечные кредиты будут предоставляться всем желающим. Повышаются риски отказа в выдаче займа тем заявителям, которые имеют нестабильный доход или негативную кредитную историю.

Возможное ужесточение требований к заемщикам

Банковские учреждения могут компенсировать убытки от отмены комиссионных сборов за счет ужесточения скоринговой оценки, особенно в региональных отделениях. Однако однозначно утверждать, что объемы и количество выдач льготной ипотеки значительно сократятся, не следует. Такая ситуация, действительно, может возникнуть в портфелях банков, для которых экономика выдачи подобного продукта окажется убыточной. Но в целом рынок живет ожиданиями возможного снижения ключевой ставки, на фоне чего отдельные игроки могут пересмотреть свою скоринговую модель в части ипотечного кредитования с целью превентивного привлечения потребительского спроса. И отказ от комиссионных платежей также может стать инструментом реализации такой стратегии без соответствующего снижения уровня одобрений. При неизменной же ключевой ставке снижение объемов выдач, скорее, может быть обусловлено общим давлением на капитал банков макропруденциальных требований и других регуляторных ограничений, нежели только одним фактом отмены комиссионных сборов».

Перспективы строительного сектора

Приостановки строительных проектов опасаться не стоит, успокаивает Екатерина Носова. Однако те застройщики, которые работали через субсидированные схемы, вероятно, незначительно скорректируют ценовую политику или предложат скидки, поскольку ранее в стоимость квартиры включалась комиссия банку, порой составлявшая до 6% от размера кредита. «Сейчас эта надбавка может исчезнуть, что сделает ценообразование более прозрачным», — поясняет она.

Возможное снижение цен на отдельные объекты недвижимости

Частичное уменьшение стоимости некоторых объектов недвижимости вполне вероятно, особенно со стороны тех застройщиков, которые активно использовали субсидированные ипотечные программы, считают эксперты. Ранее в цену квартиры нередко включалась комиссия финансовому учреждению, а с ее отменой появляется возможность для предоставления скидок, говорит исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. Это не приведет к резкому падению цен, но отдельные проекты могут стать несколько доступнее для покупателя. «Однако необходимо учитывать: банки могут компенсировать отмену комиссионных сборов не за счет процентной ставки, а за счет ужесточения скоринговой оценки. То есть количество одобрений снизится, особенно по программам с субсидированием. Поэтому для рынка в целом эффект будет ограниченным», — обращают внимание специалисты Genesis Group.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.