Покупка жилья в доме под снос: почему это рискованная затея

Недвижимость в старом доме привлекает низкой ценой, однако такая покупка таит множество подводных камней. Особенно опасны сделки с квартирами в домах, находящихся на грани признания аварийными или уже получивших такой статус. Разберемся, почему приобретение подобного жилья может обернуться серьезными проблемами и финансовыми потерями.

Реальный случай из судебной практики

В 2021 году один из старых жилых домов города Белово официально признали аварийным с обязательным сносом. Местные власти должны были расселить всех проживающих до 2028 года либо компенсировать стоимость жилья. Однако выяснилась интересная деталь: одна из собственниц на протяжении двадцати лет владела половиной другого жилого помещения, а в 2020 году передала свои права собственности на эту долю. Чиновники усмотрели в этом намеренное ухудшение жилищных условий с целью получения денежных средств за квартиру в доме под снос.

Разбирательство достигло Верховного суда, который постановил: не было представлено доказательств того, что гражданка заранее располагала информацией о предстоящем признании дома аварийным. Дело отправили на повторное рассмотрение.

Этот прецедент показывает две важные вещи. Во-первых, высшая судебная инстанция защитила права собственника. Во-вторых, дело все еще продолжается. Человек, сознательно приобретающий квартиру в ветхом строении, должен понимать: даже после официального признания здания аварийным расселение не происходит моментально, компенсационные выплаты могут оказаться недостаточными для приобретения нового жилья, а власти могут заподозрить в фиктивности сделки ради получения выгоды — тогда начнется длительное судебное противостояние.

Ветхое жилье или аварийное: принципиальные различия

Не каждое старое здание подлежит расселению с выплатой компенсаций. Если жилой фонд классифицируется как ветхий (кирпичные строения с износом свыше 70% и деревянные конструкции с износом более 65%), его могут продолжать ремонтировать, и оно останется пригодным для проживания на длительный срок. Совершенно иная ситуация с аварийным домом. Это понятие закреплено в Жилищном кодексе и означает, что состояние строения представляет угрозу жизни и здоровью проживающих. Такой статус присваивает межведомственная комиссия при муниципальных администрациях. Она же определяет дальнейшую судьбу здания: снос либо капитальная реконструкция.

Процедура признания дома аварийным

При появлении трещин на несущих стенах, перекосов конструкций, явного разрушения фундамента проживающие должны самостоятельно обратиться в местную администрацию с соответствующим заявлением. После этого формируется межведомственная комиссия, включающая представителей администрации, жилищной инспекции, МЧС, Роспотребнадзора и экспертов-строителей. Они руководствуются Постановлением № 47, где детально прописаны критерии аварийного жилого фонда. Комиссия организует техническое обследование здания. По результатам выдается заключение о признании строения аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, либо жильцам направляется отказ.

При признании дома аварийным администрация издает постановление, содержащее:

• точный адрес и детальное описание технического состояния здания;
• решение о сносе либо реконструкции;
• конкретные сроки расселения проживающих.

С момента вступления постановления в силу дом официально утрачивает статус жилого фонда, а все квартиры в нем признаются непригодными для проживания. Наниматели включаются в региональную программу расселения, а собственники получают денежную компенсацию.

Проверить статус конкретного здания можно на интернет-портале местной администрации или в реестре аварийного жилья ГИС ЖКХ. Для этого достаточно ввести точный адрес дома.

Перед тем как принимать решение о покупке старого жилья, рекомендуется изучить ипотечные предложения. Порой кредит на квартиру в более современном доме оказывается выгоднее, чем приобретение аварийного жилья за собственные средства. Можно за несколько минут сравнить процентные ставки различных банков, подобрать программу под имеющийся доход и оформить заявку онлайн без посещения отделения.

Законность покупки квартиры в аварийном строении

Законодательство напрямую не запрещает приобретение квартиры в доме, признанном аварийным. Собственник такой недвижимости сохраняет право распоряжаться имуществом до подписания соглашения об изъятии. Однако существуют важные нюансы:

• Проживание в аварийном строении создает реальную угрозу жизни и здоровью.
• Банковские учреждения не выдают ипотечные кредиты, а страховые компании отказывают в оформлении полисов даже на дома с высоким процентом износа, еще не получившие статус аварийных. Приобретение возможно только за личные накопления.
• Для покупки квартиры в аварийном доме запрещено использовать материнский капитал или государственный жилищный сертификат.
• В зданиях, признанных аварийными, запрещено проведение капитального ремонта: поэтому придется мириться с протекающей кровлей или трубами, если подобные проблемы существуют.
• Возможны серьезные трудности с оформлением регистрации по месту жительства. При отказе чиновники ссылаются на то, что квартиры в аварийном строении перестают являться пригодными жилыми помещениями, а регистрация граждан возможна исключительно в жилом помещении. При этом законодательство прямо не запрещает прописку в аварийном жилье, однако иногда это право приходится отстаивать через суд.

Продавец обязан проинформировать покупателя о статусе аварийности жилья; в случае сокрытия этой информации покупатель имеет право расторгнуть сделку через судебную инстанцию по статье 475 Гражданского кодекса РФ.

Развенчание мифов о «выгоде» аварийного жилья

Ранее действительно практиковалась покупка квартир в ветхом и аварийном фонде с целью за незначительные деньги получить право собственности. Впоследствии можно было рассчитывать на безвозмездное жилье от муниципалитета. Однако в 2019 году в Жилищный кодекс внесли изменения, существенно ограничившие преимущества этой схемы.

С одной стороны, такая недвижимость действительно имеет более низкую стоимость, но с другой — покупатель вынужден терпеть отсутствие ремонта и угрозу для жизни и здоровья. При этом строения, расположенные в привлекательных локациях, даже после получения статуса аварийных могут незначительно снижаться в цене из-за высокой стоимости земельного участка.

Если здание уже признано аварийным, то после приобретения квартиры рассчитывать на обмен на другое жилье не приходится: согласно статье 32 Жилищного кодекса РФ переселение в другую квартиру предусмотрено только для нанимателей по договору социального найма.

Это касается исключительно программ расселения аварийного жилого фонда. По программе реновации собственники могут получать равнозначное жилье взамен утраченного.

Если приобретение состоялось уже после официального признания дома аварийным или незадолго до этого события, сделку купли-продажи недвижимости могут тщательно проверить: не была ли она направлена на получение компенсационных выплат. Например, если цена на квартиру оказалась чрезвычайно низкой, сделка проходила между знакомыми или родственниками, оплата осуществлялась без участия банка, то в судебном порядке могут признать сделку ничтожной, и тогда компенсация не будет выплачена.

Необходимо учитывать, что компенсация не будет значительной. Она не может превышать суммы, зафиксированной в договоре купли-продажи данного помещения. Исключение составляют случаи, когда собственники получили жилье в аварийном доме по наследству.

Ключевые моменты при покупке квартиры в старом доме

• Приобретение квартиры в старом доме является законным, но высокорискованным действием. Если здание уже получило статус аварийного, после покупки могут возникнуть проблемы с оформлением регистрации. Относительно компенсации: администрация выплатит не более суммы, указанной в договоре купли-продажи, а может даже инициировать судебное разбирательство, чтобы доказать намеренное ухудшение жилищных условий ради материальной выгоды.
• Новые квартиры взамен аварийных предоставляются только тем гражданам, у которых квартира в социальном найме. Собственники могут рассчитывать исключительно на денежную компенсацию.
• Приобрести квартиру в аварийном строении возможно только за собственные накопления. Использование ипотечного кредита, материнского капитала или государственного жилищного сертификата исключено.
• Продавец обязан сообщить о статусе здания. Если он скрыл информацию об аварийности дома или о нахождении его в очереди на снос, покупатель имеет право расторгнуть договор и вернуть уплаченные средства.
• Проверить статус жилья можно самостоятельно, например, на интернет-портале ГИС ЖКХ, введя адрес дома.

Дополнительные риски и особенности

Покупка жилья в доме под снос сопряжена с множеством дополнительных рисков, о которых потенциальный покупатель должен знать заранее. Прежде всего, это неопределенность сроков расселения. Даже если дом официально признан аварийным и включен в программу, реальные сроки расселения могут растягиваться на годы в зависимости от финансирования региональных программ. В течение всего этого времени собственник вынужден проживать в опасных условиях или искать альтернативное жилье, не получив еще компенсации.

Второй важный момент — размер компенсационных выплат. Многие покупатели ошибочно полагают, что компенсация будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости жилья на момент расселения. На деле сумма выплаты строго привязана к цене, указанной в договоре купли-продажи. Если квартира приобреталась по заниженной стоимости, именно эту сумму и получит собственник. При этом найти равноценное жилье в том же районе за полученные деньги практически невозможно.

Третий риск связан с юридической чистотой сделки. Если покупка происходит после признания дома аварийным или в период проведения обследования, когда перспектива получения такого статуса очевидна, администрация может инициировать проверку добросовестности сделки. Особое внимание привлекают сделки между родственниками, знакомыми, сделки с заниженной стоимостью или без документального подтверждения передачи денежных средств через банк. В случае признания сделки фиктивной собственник не только не получит компенсацию, но и потеряет вложенные средства.

Важно понимать, что современное законодательство направлено на предотвращение злоупотреблений в сфере расселения аварийного жилья. Поправки, внесенные в Жилищный кодекс, существенно усложнили получение выгоды от покупки квартир в домах под снос. Времена, когда можно было за небольшие деньги купить жилье в аварийном доме и затем получить новую квартиру от государства, безвозвратно ушли в прошлое.

Выводы и рекомендации

Покупка квартиры в доме под снос — это всегда рискованная инвестиция, которая редко оправдывает ожидания. Низкая цена привлекательна только на первый взгляд, но реальные условия проживания, невозможность получения ипотеки, проблемы с регистрацией и ограниченный размер будущей компенсации делают такую покупку экономически невыгодной. Добавьте к этому юридические риски признания сделки фиктивной и многолетнее ожидание расселения — и картина становится совершенно непривлекательной.

Если вы все же рассматриваете вариант приобретения жилья в старом доме, обязательно проверьте его статус через официальные источники, изучите программы расселения в вашем регионе, проконсультируйтесь с юристом и трезво оцените финансовые перспективы. В большинстве случаев гораздо разумнее потратить чуть больше средств и приобрести жилье в надежном доме, чем экономить на покупке и годами разбираться с последствиями рискованного решения.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.