Сделка с родственником: можно ли приобрести квартиру у бабушки или близких

Приобретение недвижимости у родных людей – распространенная практика на рынке жилья. Однако определенные операции способны вызвать пристальное внимание финансовых организаций, фискальных служб и органов попечительства.

Настороженность возникает при операциях, где стоимость объекта недвижимости существенно отличается от рыночной (снижение более 20-30 процентов) или когда финансовые операции осуществляются наличными средствами без документального оформления. Подобные операции могут быть признаны недействительными через судебные инстанции. Налоговые органы проявляют повышенное внимание к ситуациям, когда после реализации жилья близкому человеку новый владелец обращается за налоговым вычетом. Органы опеки включаются в процесс, если участниками операции являются лица, не достигшие совершеннолетия, или применяется материнский капитал. Аналогичный контроль осуществляется при использовании жилищных сертификатов – необходима тщательная проверка документации и одобрение органов опеки. Таким образом, при приобретении жилья у родственников существует множество нюансов, которые требуют детального изучения.

Нюансы операций между близкими людьми

Согласно действующему законодательству к близким родственникам относятся следующие категории:

• родители и их дети, включая усыновленных
• бабушки, дедушки и внуки
• полнородные и неполнородные братья и сестры
• состоящие в браке супруги

Законодательство не содержит запретов на реализацию квартир близким родственникам, однако существуют определенные ограничения для программ государственной поддержки. К примеру, невозможно применить программу «Семейная ипотека» при покупке жилья у взаимозависимых физических лиц: родителей, детей, супругов, братьев или сестер. При задействовании материнского капитала запрещено приобретать недвижимость у супруга или супруги, поскольку несовершеннолетний (обязательный участник собственности) становится стороной сделки со своим родителем – это противоречит законодательным нормам. Данные ограничения введены для предотвращения фиктивных операций и обналичивания государственных средств. Может показаться, что в случаях государственной финансовой помощи приобретение квартиры у родственников полностью исключено. Однако это не соответствует действительности.

Кейс первый. Сирота получил жилищный сертификат. Возможна ли покупка квартиры у бабушки?

Подобная операция допускается законом. Тем не менее, органы опеки и социальные службы могут провести проверку для подтверждения законности сделки и пригодности жилья для проживания. Также критически важно, чтобы стоимость недвижимости соответствовала рыночным показателям (Социальный фонд России обязательно проверяет оценку объекта).

Для приобретения квартиры у родной бабушки с применением жилищного сертификата необходимо выполнить следующие действия:

• направить заявление о включении в списки на получение жилищного сертификата через портал «Госуслуги» или многофункциональный центр
• подготовить комплект документов (паспорт гражданина, справка о составе семьи, документация, подтверждающая статус сироты, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров)
• ожидать рассмотрения заявления с документами и получить сертификат
• проверить соответствие квартиры требованиям, указанным в сертификате (площадь помещения, состояние объекта, регион расположения)
• заключить договор купли-продажи с бабушкой и зарегистрировать операцию в Росреестре
• средства по сертификату банк переведет напрямую на счет продавца

В данной ситуации после регистрации права собственности на протяжении трех лет квартиру запрещено продавать, дарить или сдавать в аренду без согласования с уполномоченным органом.

Кейс второй. Семья обладает правом на материнский капитал. Могут ли они приобрести квартиру у бабушки?

В отличие от приобретения у супруга или супруги, покупка у бабушки или дедушки разрешена законодательством при соблюдении определенных условий. Необходимо помнить, что операции с участием близких родственников подлежат обязательной проверке, поэтому важно соблюсти все требования:

• Квартира должна располагаться на территории Российской Федерации и быть пригодной для постоянного проживания. Стоимость должна соответствовать рыночным показателям (и определенно не быть ниже кадастровой). В противном случае СФР может оспорить операцию.
• Денежные средства материнского капитала и остаток суммы перечисляются исключительно через банк (безналичным способом) напрямую бабушке/дедушке или на счет эскроу. Обналичивание, расписки и любые «серые» схемы строго запрещены.
• Обязательно необходимо выделить доли всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей. Это следует выполнить в течение полугода после регистрации права собственности.

Для приобретения квартиры у дедушки или бабушки с использованием средств материнского капитала следуйте такому алгоритму:

• убедитесь, что квартира соответствует нормам для проживания и не находится в аварийном или ветхом состоянии
• составьте и заключите договор купли-продажи, укажите в документе полную стоимость квартиры, банковские реквизиты продавцов и информацию о том, что часть суммы будет оплачена материнским капиталом
• подготовьте необходимый пакет документов (паспорта всех сторон, свидетельства о рождении детей, которым на момент заключения договора не исполнилось четырнадцать лет, договор купли-продажи, чек об оплате государственной пошлины)
• предоставьте документы в Росреестр через многофункциональный центр или в электронном виде
• после регистрации договора купли-продажи подайте заявление о распоряжении средствами материнского капитала в Социальный фонд России – лично, через МФЦ или портал «Госуслуги»
• к заявлению приложите комплект документов, включая договор купли-продажи с регистрационной отметкой и выписку из Единого государственного реестра недвижимости
• ожидайте перевода средств – в течение пяти рабочих дней после одобрения СФР переведет их на указанный в договоре купли-продажи банковский счет продавцов

Важное примечание: после регистрации договора купли-продажи квартира остается в залоге у продавца до полного погашения стоимости, пока средства от СФР не поступят на его банковский счет.

Когда точно последует отказ в господдержке при покупке квартиры у родственников

Отказать в государственной поддержке при приобретении квартиры у родственников могут в ситуациях, когда применяются программы, в которых подобные операции прямо запрещены законодательством.

Возможность получения налогового вычета при покупке квартиры у бабушки

Да, налоговый вычет при приобретении квартиры у бабушки получить возможно. Бабушка/дедушка и внуки не являются взаимозависимыми лицами согласно пункту 2 статьи 105.1 Налогового кодекса Российской Федерации. А вот при приобретении квартиры у родителей налоговый вычет уже не предоставляется. В случаях, когда операции проводятся с близкими родственниками, налоговая инспекция может провести проверку для подтверждения реальности продажи квартиры и перевода денежных средств.

Процедура приобретения квартиры у бабушки или другого родственника

Покупка у родственника имеет преимущества в том, что к близкому человеку существует большее доверие, история квартиры прозрачна и понятна, возможно попросить снижение стоимости.

Если приобретение недвижимости происходит без государственной поддержки, процедура максимально упрощена:

• заключите договор купли-продажи
• проведите оплату банковским переводом
• зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре
• при необходимости уведомьте управляющую компанию, товарищество собственников жилья и налоговую инспекцию

Если приобретаете квартиру с использованием программ поддержки – например, материнского капитала, жилищного сертификата, льготной или семейной ипотеки – требуется особенно тщательное соблюдение правил оформления. Важные действия:

• проверьте соответствие объекта и собственника условиям программы (все ограничения прописаны в условиях программы)
• заключите договор купли-продажи по рыночной стоимости
• укажите в договоре источник средств (например, материнский капитал или субсидию)
• используйте исключительно безналичный расчет
• подайте заявление и документацию в соответствующий орган: при материнском капитале – в Социальный фонд России; при жилищных сертификатах – в уполномоченный орган региона; при ипотеке – в банк, участвующий в программе господдержки
• дождитесь перечисления средств (обычно в течение пяти рабочих дней)
• сохраните всю документацию и выписки

Ключевые моменты, которые необходимо знать

Приобретение квартиры у бабушки или дедушки законодательно допустимо, однако операции с близкими родственниками вызывают особое внимание банковских учреждений, налоговой инспекции и органов опеки. Проверяется соответствие рыночной стоимости, реальность финансовых расчетов.

При использовании государственной поддержки (материнского капитала, жилищного сертификата, льготной ипотеки) запрещены операции между супругами и родителями с детьми, однако приобретение у бабушки или дедушки допустимо – при условии безналичных расчетов, реальной рыночной цены и выделения долей несовершеннолетним детям.

Налоговый вычет при приобретении у бабушки получить возможно, поскольку она не относится к взаимозависимым лицам по Налоговому кодексу Российской Федерации. А вот при операциях с родителями, детьми, супругами или братьями и сестрами вычет не предоставляется.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.