Что такое траншевая ипотека и как она работает

Для привлечения клиентов банки совместно с застройщиками периодически разрабатывают новые продукты в сфере ипотечного кредитования. В 2021 году на рынке появилось предложение под наименованием "траншевая ипотека", которое вызвало большой интерес у заемщиков. О том, что это такое, как работает и какие имеет особенности, рассказываем на Банксток.ру. 

Это относительно новый продукт, который банки предлагают в качестве альтернативы так называемой околонулевой ипотеке. По его условиям кредитор перечисляет средства застройщику частями или траншами. Как правило, таких траншей бывает два и более.

Первая часть переводится на счет компании-застройщика после подписания договора долевого участия. Сумма оговаривается сторонами, и на практике ее размер может достигать 30% от стоимости жилого помещения. Остальные средства переводятся после того, как дом сдается в эксплуатацию. 

Суть данного предложения и главное отличие от стандартной ипотеки заключаются в том, что заемщик начинает платить по договору не сразу, а только после того, как будет завершено строительство. Таким образом, существенно снижается кредитная нагрузка и потенциальные риски. 

Что касается первоначального взноса, то по условиям траншевой ипотеки он предусматривается. В отличие от стандартных ипотечных кредитов, здесь сумма взноса достигает 15-20% от стоимости объекта и более. 

В остальном каких-либо значимых отличий от стандартных предложений нет. В права собственности заемщик вступает после того, как объекту присваивается кадастровый номер. Квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока задолженность не будет полностью погашена. Кредит выплачивается ежемесячными платежами в соответствии с согласованным графиком.  

Очевидная выгода траншевой ипотеки заключается в том, что покупатель (заемщик) начинает выплачивать кредит банку только после того, как жилой дом сдается в эксплуатацию. К примеру, если семья оформляет стандартный ипотечный кредит в строящемся доме, при этом проживая в съемном жилье, ей придется одновременно погашать задолженность перед кредитором, а также платить аренду собственнику. В случае с траншевой ипотекой платежи по кредитному договору переносятся до того, как будет окончено строительство многоквартирного дома. 

Также такой вариант прекрасно подходит тем, кто приобретает квартиру в виде инвестиции — для последующей продажи. Рыночная стоимость готового жилья, как правило, выше, чем на этапе строительства. Заемщик может дождаться сдачи дома в эксплуатацию, затем продать жилой объект, не выплачивая проценты банку. Выгода состоит из разницы между стоимостью готового жилья и суммой ипотечного кредита. На практике эта разница достигает отметки в 35-50%. Поэтому, для инвесторов в сфере недвижимости траншевая ипотека рассматривается, как действенная схема для пассивного заработка. 

Так называемая околонулевая ипотека, которую застройщики предлагают под менее, чем 1% годовых, пользуется меньшим спросом. Причина заключается в том, что компания-девелопер гарантирует, что погасит перед банком проценты, а заемщику останется выплатить задолженность по минимальной ставке. Но одновременно с этим повышается стоимость жилья — так застройщик возвращает свои расходы, понесенные перед кредитной организацией. В случае с траншевой ипотекой стоимость объекта остается неизменной, независимо от того, какую ставку заемщику предлагает кредитор. 

Несмотря на увеличивающуюся популярность этого предложения, у главного регулятора, а также у независимых экспертов есть к нему ряд вопросов. В частности, они касаются рисков, которые неоднократно обсуждали на заседаниях ЦБ РФ. Глава Банка России Эльвира Набиуллина в конце 2022 года выделили три основных риска — неблагоприятные обстоятельства для экономики, к которым может привести рост спроса на траншевую ипотеку. 

Первый риск — возможное подорожание проектного финансирования для компаний-застройщиков. На начальном этапе на эскроу-счет поступают первоначальный взнос от заемщика и первый транш от кредитора, сумма которого может составлять от одного рубля. Таким образом, эскроу-счет будет наполняться гораздо медленнее, что приведет к тому, что банки повысят ставку по проектному финансирования. Со временем это станет причиной подорожания жилья в новостройках. 

Второй риск также касается возможного подорожания жилья: большое количество желающих оформить ипотеку для последующей перепродажи объекта станет причиной образования так называемого инвестиционного навеса. Это обстоятельство увеличит разрыв между динамикой цен на первичном и вторичном рынках недвижимости. При этом часть заемщиков воспользуется этим предложением в спекулятивных целях, поэтому рост цен за квадратный метр регулировать будет сложнее. 

И наконец, еще одна рекомендация ЦБ РФ касается недобросовестной практики со стороны застройщиков и банков. В экономике такие процессы называются мисселингом — когда заемщик, понимая выгоду траншевой ипотеки на первоначальном этапе, не задумывается о том, что в будущем стоимость обслуживания кредита возрастет, и средства придется возвращать банку с процентами. Поэтому специалисты советуют более внимательно подходить к оформлению этого ипотечного продукта, трезво оценивая свои финансовые возможности.

Траншевая ипотека — относительно новый продукт на рынке ипотечного кредитования, и, как и любое другое предложение, он имеет положительные и отрицательные стороны. Сейчас она доступна далеко не во всех банках. Также важно отметить, что на таких условиях доступны лишь некоторые виды жилых объектов — выбор у заемщиков ограничен. Из плюсов можно выделить: 

• Явная экономия — во время строительства дома заемщик может накопить на ремонт и какие-либо другие цели, не выплачивая проценты банку. 
• Фиксированная стоимость жилья — с момента заключения договора долевого участия цена квартиры остается неизменной.
• Заинтересованность застройщика быстрее сдать объект — банк рассчитается с компанией сразу после сдачи дома в эксплуатацию. 

Отрицательные моменты были выявлены после того, как изучением продукта занялись специалисты Банка России. После непродолжительного анализа был сделан вывод, что на практике не все так выгодно и прозрачно, как кажется на первый взгляд. Очевидные минусы траншевой ипотеки: 

• Небольшое количество банков и застройщиков, работающих с этим продуктом — в большинстве регионов такие ипотечные кредиты недоступны к оформлению. 
• Траншевая ипотека не работает совместно с льготными программами — не получится траншами погашать семейную или какие-либо другие виды субсидированной ипотеки. 
• Отсутствие акций и скидок - в рамках этого предложения не действуют акции и дисконтные программы. 

Таким образом, если рассматривать данное предложение в качестве способа снижения кредитной нагрузки, то оно станет наиболее подходящим для тех, кто хочет обзавестись собственным жильем, либо получить доход от инвестиций в недвижимость. При этом крайне важно внимательно изучать договоры с банком и компанией-застройщиком, беря в расчет то, что после завершения строительства траншевая ипотека станет стандартным жилищным кредитом, по условиям которого заемщик обязуется вернуть деньги банку, но уже с процентами и по графику платежей.

На данный момент у нас всё! Спасибо, что читаете наши статьи. Новые знания сделают вашу жизнь легче, ещё больше полезной информации вы точно найдете в Экономических советах.