Как купить в ипотеку дачу

Ипотека на дачу доступна не в каждом банке. Это связано с большими рисками для кредитора, если вдруг заемщик не справится со взятыми на себя обязательствами. Но все же некоторые банки готовы кредитовать под покупку дома на земле за пределами города. Правда, есть масса нюансов в оформлении такого займа. Эксперт БанкСток расскажет, как купить в ипотеку дачу и что учесть, чтобы банк одобрил вашу заявку.

Когда говорят о покупке дачи, обычно предполагают приобретение участка земли с домом или без него, но с условием, что он будет построен. Причем дом этот может быть предназначен как для постоянного, так и для сезонного проживания. Сам термин «дача» довольно размытый, а потому банки внимательно рассматривают каждый случай.

В юридическом смысле при оформлении ипотеки используют не термин «дача», а «садовый дом» или «участок земли». Садовые дома, как правило, находятся за чертой города, не подключены к центральной системе отопления, водоотведения и другим коммуникациям, кроме электричества. В таком статусе в них нельзя зарегистрироваться, то есть оформить постоянную или временную прописку, так как садовый дом — нежилая недвижимость.

Несмотря на эти особенности банки предлагают разные ипотечные программы для покупки дач. Но так как ликвидность такой недвижимости из-за расположения за чертой города, отсутствия подключения к централизованным коммуникациям, а также другие риски для банка ниже, условия кредитования могут отличаться от обычной ипотеки. А требования к заемщику, дачному участку и дому будут гораздо выше, чем при покупке в кредит квартиры в новостройке.

При покупке дачи требования банка будут строгими как к участку и его расположению, так и к дачному дому. Купить в ипотеку можно не только готовый дом на ухоженном участке, но и недостроенную недвижимость, участок со строением под снос или пустую землю с последующей постройкой дома. Но чаще всего банки дают согласие при подаче заявки на покупку готового дачного дома на хорошем участке земли, так как в этом случае ликвидность дачи выше, а риски для кредитора меньше.

Хотя требования банка могут быть разными, обычно к дому предъявляют такие:

• юридическая чистота документов — на доме не должно быть обременения, строительство завершено, есть кадастровый паспорт, имущество находится в собственности продавца;
• строение должно быть капитальным — стены из кирпича, бетона или бруса, качественная крыша, наличие фундамента и отделки;
• соответствие требованиям пожарной безопасности;
• наличие входных дверей, окон и других важных элементов;
• проведенные коммуникации — электричество, водоснабжение, канализация, связь, продуманная система отопления;
• наличие почтового адреса.

К участку также предъявляют требования:

• находится в собственности продавца, нет обременений, документы юридически чистые;
• нет открытых межевых споров с соседями;
• находится в черте населенного пункта или относиться к землям сельскохозяйственного назначения;
• не находится на территории заповедника, национального парка, водоохранной или резервной территории;
• общая площадь участка больше, чем у дома.

Если на участке есть объекты, не зарегистрированные в документах, то в ипотеке откажут. Это касается постоянных теплиц, погребов, сараев, гаражей и других строений. Аварийные дома купить тоже не удастся. Также взять в ипотеку не получится участок, предназначенный для ведения коммерческой деятельности. И даже сдавать в аренду купленную дачу можно только если такая возможность прописана в ипотечном договоре. 

К заемщику при оформлении дачной ипотеки требования примерно такие же, как и во всех остальных случаях получения крупного займа:

• наличие паспорта РФ с временной или постоянной регистрацией;
• возраст от 21 года и до 65 лет на момент окончания срока ипотеки;
• трудовой стаж на одном месте 4-6 и более месяцев;
• регулярный стабильный доход;
• хорошая кредитная история и высокий рейтинг;
• общая долговая нагрузка не более 40% — банк рассчитывает этот показатель, исходя из всех ваших доходов и взятых финансовых обязательств, включая лимиты открытых кредитных карт.

Если человек не может подтвердить свою платежеспособность или она расценивается банком как слишком низкая, в ипотеке могут отказать. Причем проверять банк будет не только вас, но и вашего супруга или супругу, которые выступают созаемщиками.

Есть масса преимуществ покупки дачи или участка под нее в ипотеку. Вот некоторые из них:

• возможность улучшить квартирные условия — появится альтернатива городской жизни — всегда можно поехать на собственную дачу;
• доступность более дорогой недвижимости — в ипотеку можно купить дачу, на которую сложно накопить при текущей финансовой ситуации;
• заморозка цен и грамотная инвестиция — стоимость дачного дома и участка за время, пока вы платите ипотеку, может вырасти, а значит, вы выиграете;
• пользование дачей можно начать сразу после оформления документов, а не после выплаты общей стоимости за исключением перепланировки, продажи, дарения и других действий, влияющих на ликвидность недвижимости;
• гибкие условия кредитования — у разных банков действуют свои программы, можно выбрать подходящий вариант.

Но и минусы у покупки дачи в ипотеку тоже есть:

• переплата банку — за дачу вы платите не только взятую в долг сумму, но и проценты, которые начисляются, а за просрочки платежей дополнительно насчитают пени и штрафы, которые также увеличат сумму переплаты;
• необходимость большого первоначального взноса — без него банк вряд ли одобрит покупку дачной недвижимости;
• необходимость дополнительных расходов, включая оплату страховки, охраны дачного участка, коммунальных платежей, налогов и других взносов;
• риск потери имущества — в случае нарушения условий договора банк вправе забрать вашу дачу и продать ее на торгах, кроме того, за дачей сложнее следить — она может сгореть, быть обворована;
• сложность оформления — не только вы сами как заемщик, но и дачный дом и участок должны соответствовать требованиям банка.

Если хотите купить дачу в ипотеку, обязательно еще до подачи документов уточните в банке, куда предполагаете обращаться за займом, какие требования он выдвигает. Взвесьте все плюсы и минусы, чтобы покупка не стала неподъемным финансовым обязательством, так как это проект на долгое время.

У покупки дачи в ипотеку масса особенностей, если сравнивать такой займ с обычной ипотекой:

В каждом банке свои условия кредитования и особенности дачной ипотеки. Поэтому точную информацию лучше получить у кредитного менеджера или на горячей линии банка.

Пакет документов для оформления ипотеки на дачу может быть разным. Но, как правило, в него входят:

• заявление на оформление займа;
• паспорт и другие документы, подтверждающие личность заемщика;
• заверенная ксерокопия трудовой книжки, 2-НДФЛ или другие справки и подтверждения дохода;
• документы на земельный участок и дом, который планируете покупать, а также предварительный договор купли-продажи;
• проверка независимых оценщиков.

Если вы в браке, понадобится такой же пакет документов на супруга или супругу, так как без подписанного брачного договора он или она автоматически становятся созаемщиками. Также понадобится согласие супруга. Далее придется пройти следующие этапы:

1. Выбор банка и недвижимости. 
2. Сбор пакета документов и подача заявки в банк.
3. Получение предварительного решения в банке. Обычно на это уходит 1-2 рабочих дня.
4. Если ответ отрицательный, придется искать другие пути получения денег или отказываться от покупки дачи. Если ответ положительный, банк переходит к рассмотрению вашей заявки — изучает недвижимость, которую вы хотите приобрести. На это может уйти до 2 месяцев. Причем на этом этапе от заемщика потребуются дополнительные финансовые вложения — оплата оценки недвижимости, подготовка документов.
5. Если выбранная дача не подходит, придется подыскать другой вариант. Если участок подошел, начинается подготовка к сделке — сбор дополнительных документов, ознакомление с кредитным договором.
6. Затем происходит подписание кредитного договора и ДКП, оплата страховки, первоначального взноса, государственных пошлин, после чего банк переводит деньги продавцу. 

Обычно страхование объекта недвижимости при оформлении ипотеки — обязательное условие банка. Отказаться от него нельзя — банк не одобрит заявку на займ. Но если вам предлагают страхование не только недвижимости, но и вашего здоровья и жизни, то здесь вы можете отказаться, чтобы не платить дополнительные суммы, если вам такая страховка не нужна. Однако банк в этом случае может предложить менее выгодные условия ипотечного договора — например, более высокую процентную ставку.

Чтобы увеличить свои шансы на одобрение заявки выбирайте дачу, которая понравится банку, так как будет соответствовать его требованиям и обладать высокой ликвидностью:

1. Не ищите дачу в лесу или в открытом поле — лучше выбирать участок с домом, находящийся как можно ближе к населенному пункту. А если он будет в черте города — вообще прекрасно.
2. Попросите продавца подготовить участок к продаже. Пусть приведет в порядок дом, очистит от мусора прилегающую территорию, снесет все постройки, которых нет в документах. Косметический ремонт тоже не повредит.
3. Имеет значение и обстановка в поселке, в котором находится дача. Если есть охрана и другие меры безопасности, то шанс получить согласие на ипотеку выше. Важна и инфраструктура. Наличие магазинов, общественного транспорта и других «признаков цивилизации» — огромный плюс для банка.
4. Подумайте о зимнем времени и плохой погоде. Хотя дача в основном для жизни летом, лучше выбирать для получения ипотеки дома в поселках, куда в любое время легко можно проехать на машине или общественном транспорте. Если к поселку ведет только грунтовая дорога, банк может отказать в выдаче займа.
5. Еще до подачи документов на ипотеку проверьте чистоту документов на недвижимость. Сделать это можно самостоятельно или с помощью к профессионала. Сам участок и расположенные на нем постройки обязательно должны быть в собственности продавца и зарегистрированы в Росреестре. Также стоит проверить наличие обременений.
6. Проверьте, нет ли особенностей у участка и дома, которые могут помешать банку дать согласие на ипотеку. Например, если участок находится в зоне постоянных подтоплений, банк откажет в кредите или предложит невыгодные условия ипотеки.

Кроме того, имеет значение и категория земель, к которой относится выбранный вами участок. Обычно банки соглашаются выдать ипотеку на землю, предназначенную для ИЖС (индивидуального жилищного строительства) и для ЛПХ (личного подсобного хозяйства). 

Поэтому покупать в ипотеку дачу можно в СТ (садовых товариществах), СНТ (садовых некоммерческих товариществах), ДНП (дачных некоммерческих партнерствах). Но в разных банках свои требования к категории земель — кто-то работает только с СНТ, а другие дают ипотеку на любые виды дач.

Помните, что у каждого вида земли свои правила использования. Например, если купили участок, предназначенный для садоводства, возвести на нем многоэтажный жилой дом запрещено. Использовать в коммерческих целях тоже нельзя — на все нужны дополнительные согласования и разрешения.

Если банк рассмотрел вашу заявку и отказал в выдаче ипотеки, обязательно уточните причину, почему такое произошло. Если проблема в ошибке, которую вы допустили при заполнении заявки, исправьте ее и вновь подайте заявление с пакетом документов. Если причина — ваша низкая платежеспособность, можно предложить банку дополнительные гарантии — привлечь в сделку созаемщика, поручителя или предложить другое свое имущество в залог.

Также можно рассмотреть другие банки и их предложения по ипотеке либо воспользоваться иной кредитной программой в том же банке. Например, взять не ипотеку, а потребительский кредит или займ под залог недвижимости.

Если дом вам очень нравится, а банк против дать одобрение на такую ипотеку, можно договориться с продавцом и перевести садовый дом в жилой. В таком случае оформить ипотеку будет проще, так как это уже не дача, а полноценное жилье. Повышаются шансы использовать для внесения первоначального взноса материнский капитал. Правда, помимо всех плюсов перевода садового дома в жилой, есть и минусы — это стоит денег, занимает время и не всегда возможно.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.