Как самостоятельно продать квартиру, находящуюся в банковском залоге?

Ипотечные заемщики получат право самостоятельно продавать недвижимость, которая находится в залоге у банка. Соответствующие поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» приняла в третьем чтении Госдума. Рассказываем, что изменится для продавцов, банков и покупателей.

Формально заемщики могли продавать залоговое имущество и раньше, если кредитор не был против. Однако банки не всегда давали согласие и предпочитали самостоятельно реализовывать недвижимость на торгах, когда клиент не справлялся с обязательствами. Для банков это было гарантией, что деньги от сделки пойдут на погашение долга.

Продажа с торгов была невыгодна заемщикам из-за судебных издержек и стоимости имущества, которая часто оказывалась ниже рыночной.

Согласие кредитора на продажу по-прежнему остается обязательным. Однако новые правила ограничили список причин, по которым банк может отказать заемщику в самостоятельной реализации ипотечного жилья или нежилого помещения. В их числе — уже запущенный процесс обращения взыскания на имущество или банкротство банка или должника.

«Кроме того, самостоятельная реализация невозможна, если имущество уже является залогом по другим договорам», — пояснили в пресс-службе Банка России, специалисты которого работали над поправками в закон.

Новые правила обеспечивают баланс соблюдения интересов как кредиторов, так и заемщиков.

Эксперт по публичным торгам пояснил, что должнику нужно будет обратиться в банк с заявлением о самостоятельной продаже залогового имущества в любое время, пока кредитор не приступил к обращению взыскания.

Банк обязан ответить в течение 10 рабочих дней. Если причин для отказа нет, он пропишет в согласии на реализацию имущества следующие пункты:

• Сумму задолженности;
• Минимальную цену продажи (равную размеру долга);
• Номер счета, на который нужно перечислить деньги после продажи;
• Срок самостоятельной реализации недвижимости, в течение которого банк не сможет увеличить объем требований и, соответственно, минимальную цену.

На самостоятельную продажу отводится 4 месяца. За это время нужно найти покупателя, провести сделку, зарегистрировать право собственности нового владельца и полностью погасить долг перед банком.

Если жилье будет продано по цене выше, чем установил банк, разницу он вернет заемщику.

С поиском желающих приобрести квартиру или другое помещение, находящееся в залоге, могут возникнуть сложности. Основная причина — опасения потенциальных покупателей, что после сделки с недвижимости не будет снято обременение.

Основной риск покупателя в том, что перечисленная им сумма окажется недостаточной для полного погашения требований кредитора. Соответственно, банк может отказаться закрывать ипотеку.

Будущие изменения в законодательстве этот риск снимают — в своем согласии на продажу кредитор должен указать точный размер непогашенной задолженности и впоследствии не сможет увеличить ее.

Продавать такое имущество можно как с помощью риелтора, так и самостоятельно. После вступления в силу поправок в закон продажа залоговой недвижимости практически не будет отличаться от продажи другой недвижимости.

Отличия минимальны — нужно предварительно получить согласие кредитора (залогодержателя) на продажу. Поэтому тот, кто сам продавал обычную квартиру, сможет сам продать и залоговую.

Многие банки предлагают программы ипотеки на покупку недвижимости, находящейся в залоге у другого банка.

Чаще всего такая ипотека оформляется на новых условиях, которые банк устанавливает в своих тарифах (включая первоначальный взнос и процентную ставку) на момент обращения заемщика. По этой причине программы не пользовались особой популярностью, и заемщики прибегали к ним только если недвижимость продавалась с большим дисконтом, поскольку такие объекты пользовались меньшим доверием, в том числе из-за долгого цикла сделки.

В 2023 году на рынке стало больше предложений, позволяющих получить ипотеку с сохранением ставки продавца.

Их преимуществом для заемщиков является возможность получить ипотеку по более низкой процентной ставке, чем установленные в тарифах по кредитам на вторичное жилье на рынке. Следовательно, ипотека на покупку квартиры обойдется дешевле за счет экономии на итоговой переплате по процентам и отсутствия необходимости проводить оценку жилья. Поскольку реализация залоговой недвижимости часто длительный процесс, банки благодаря такому продукту могут не тратить ресурсы и время на продажу, а получить платежеспособного заемщика, что в конечном итоге положительно скажется на рентабельности их бизнеса.

К продаже жилья, находящегося в залоге у банка, стоит подходить так же, как к продаже любой другой недвижимости.

• Составьте подробное объявление с качественными фотографиями и планом квартиры. Укажите преимущества жилья, жилого комплекса или района — близость к метро, красивый вид из окна, свежий ремонт.
• Укажите в объявлении, что имущество находится в залоге у банка и есть согласие на его продажу. Покупатель должен сразу понимать, с какой сделкой ему предстоит иметь дело.
• Сделайте качественные фотографии. Перед съемкой уберите из кадра все лишнее — личные вещи, ковры, посуду, мебель. На снимках должно создаваться ощущение чистоты и новизны.
• Поставьте адекватную цену. Указывайте стоимость, соответствующую рыночной. Иначе можно долго ждать покупателя и не продать жилье в отведенные банком сроки.
• Контролируйте работу риелтора, если пользуетесь его услугами. Проверяйте, отвечает ли он на звонки, обновляет ли объявление на профильных сайтах, и регулярно интересуйтесь ходом дел.
• Подготовьте все документы на квартиру. Список большой, важно, чтобы все было в наличии, когда покупатель найдется и будет готов выйти на сделку.

• Договор купли-продажи;
• Выписка из ЕГРН;
• Справка о составе семьи или выписка из домовой книги;
• Согласие супруга или брачный договор (если он заключался);
• Согласие органов опеки и попечительства (если собственник несовершеннолетний до 14 лет);
• Согласие законных представителей (если собственник несовершеннолетний от 14 до 18 лет);
• Технический паспорт (не старше 5 лет);
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (для покупателей, в регистрирующем органе не требуется).

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.