Когда лучше не гасить ипотеку досрочно: 6 значимых ситуаций

Средний срок ипотечного кредита в России составляет около 25 лет. Многие заемщики стремятся уменьшить этот период, возвращая долг досрочно. Во многих случаях это оправдано, однако иногда жизненные обстоятельства или текущая экономическая ситуация подсказывают, что лучше пересмотреть свои планы. Рассмотрим, когда досрочное погашение ипотеки может быть невыгодным.

Решение о досрочном погашении ипотеки зависит от финансового положения и приоритетов каждой семьи. Универсальных рекомендаций нет, но можно выделить несколько ситуаций, когда досрочное погашение может оказаться не самым оптимальным решением.

Эксперты советуют гасить ипотеку досрочно только в том случае, если у вас есть финансовая подушка — сумма, эквивалентная 3-6 ежемесячным платежам. Это позволит чувствовать себя увереннее в случае непредвиденных обстоятельств: потери работы, длительного больничного, снижения доходов или срочных расходов.

Перед тем как направлять все свободные средства на досрочное погашение, создайте финансовую подушку. Для этого можно открыть накопительный счет и регулярно откладывать на него свободные деньги. Когда накопится существенная сумма — например, 150 000 рублей, ее можно положить на вклад под высокий процент.

Если ежемесячный платеж по ипотеке достаточно комфортен для семейного бюджета, а свободных денег не так много, не стоит отказывать себе во всем ради скорейшего погашения ипотеки. Например, жертвовать отпуском, необходимым ремонтом или покупкой важной бытовой техники.

Важно на этапе оформления ипотеки подобрать такой платеж, который будет посильным для бюджета семьи. Эксперты считают, что он не должен превышать 30% дохода. Рассчитать комфортный платеж можно с помощью ипотечного калькулятора.

Если ипотека не является единственным займом, сначала следует погасить кредиты с более высокой процентной ставкой. Ипотека обычно имеет более низкую ставку по сравнению с потребительскими кредитами, так как обеспечена залогом — недвижимостью.

Снизить долговую нагрузку можно и с помощью рефинансирования, когда берется один кредит с низкой ставкой для полного погашения нескольких старых кредитов.

Если ипотечное жилье сдается в аренду и само себя окупает, нет необходимости спешить с досрочным погашением. Это актуально в тех случаях, когда квартира не нужна для проживания кого-то из членов семьи и изначально покупалась как инвестиционная.

Однако важно проверить условия ипотечного договора: в нем должно быть указано, можно ли сдавать залоговое имущество в аренду и требуется ли на это разрешение банка.

При аннуитетных платежах, которые обычно используются для ипотеки, выгоднее гасить долг в начале срока. В начале периода большая часть ежемесячного платежа идет на проценты, а меньшая — на основную сумму долга. Средства досрочного погашения направляются на уменьшение основного долга, а проценты начисляются на оставшуюся сумму.

Когда ипотека почти выплачена, досрочное погашение не принесет значительной финансовой выгоды, но ускорит дату последнего платежа.

Этот вариант может быть не всегда выгодным — нужно учитывать процентные ставки по ипотеке и вкладам.

Например, квартиру в новостройке по программе господдержки можно приобрести до 1 июля 2024 года под 8% годовых. Семейная ипотека оформляется под 6%, IT-ипотека действует до 1 января 2025 года со ставкой 5% годовых. Ставки по ипотеке на вторичное жилье без господдержки составляют 18-20% годовых, ключевая ставка в России — 16% на дату публикации. Инфляция в России примерно в этих же пределах.

В июне 2024 года банки предлагают ставки по вкладам 17-19% годовых.

Если недвижимость куплена с использованием ипотеки по ставке до 10% годовых, хотя даже и 12% сейчас покажутся выгодными, досрочное гашение невыгодно. Лучше свободные средства инвестировать — вложить в облигации под 18-20% годовых, найти более интересные и защищенные инструменты инвестирования, в крайнем случае — положить на вклад. Таким образом, ваши деньги будут работать более эффективно.

Если недвижимость приобретена под высокую ставку — от 14% годовых, целесообразнее вкладываться в досрочное погашение ипотеки.

Делать это лучше на следующий день после ежемесячного платежа, чтобы большая сумма пошла на погашение основного долга. Также предпочтительнее уменьшать срок кредита, так как это снизит сумму переплаты.

Лучше всего начинать досрочное погашение в первой половине срока кредитования, так как вначале выплачиваются проценты, а затем основная сумма долга. Важно оценить свою финансовую ситуацию перед тем, как начинать досрочные выплаты.

«Поскольку сложно предугадать, как изменится ваше финансовое положение, разумнее сначала создать финансовую подушку в размере 3-6 ежемесячных платежей и уже потом вносить досрочные платежи. Тем более, что сейчас банки предлагают привлекательные условия для размещения средств на вкладах под высокие ставки», — советует эксперт.

В любом случае окончательное решение о досрочном погашении ипотеки остается за заемщиком. Перед принятием решения важно взвесить все плюсы и минусы.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.