Коммерческая ипотека — особенности оформления

Бизнесу для роста и развития нужны крупные финансовые вливания. В том числе вложения в недвижимость. Один из вариантов реализации такого плана — коммерческая ипотека. Его используют когда своих средств недостаточно или они задействованы в других сферах. В чем-то процесс схож с обычным жилищным кредитованием частных заемщиков, но есть масса отличий и особенностей. Эксперт БанкСток расскажет, что такое коммерческая ипотека, кому она подойдет и как правильно ее оформить.

Коммерческая ипотека — разновидность ипотечного кредитования, которую может оформить бизнес любого формата, включая ООО и ИП.  Обычно этот тип ипотеки оформляют для покупки  нежилого помещения, которое потом будут использовать в коммерческих целях. При этом предприниматель или владелец бизнеса не изымает крупную сумму из оборота, а значит, не теряет прибыль, и при этом может масштабировать бизнес.

Чтобы снизить риски, банки запрашивает у бизнеса дополнительные подтверждения платежеспособности и благонадежности. Гарантией также может выступить другая ликвидная недвижимость, которая уже находится в собственности. При проблемах с погашением долга банк может продать все заложенное имущество для покрытия своих расходов.

Ипотечный кредит помогает бизнесу перейти от аренды офисов, складских и производственных помещений к собственными площадями со всем необходимым оснащением. Причем даже при наличии процентов такой вариант часто оказывается выгоднее за счет отсутствия арендной платы и других факторов, которые раньше «съедали» деньги.

Для удобства сравнения сведем отличия в таблицу:

Имущество, купленное на ипотечные деньги, находится в залоге у банка до тех пор, пока бизнес не выплатит долг полностью. Все серьезные действия с залоговой недвижимостью потребуют согласования с кредитором — без него нельзя продать или провести перепланировку. Если банк выявит нарушение этого пункта, он может потребовать выплатить весь займ досрочно или привести в помещение к виду, который оно имело до перепланировки.

При коммерческой ипотеке у банка более строгие требования к участникам сделки. Досконально проверят кредитную историю и финансовую ситуацию всех учредителей предприятия, руководителя и главного бухгалтера, а также состояние самого бизнеса. 

Стартап получить коммерческую ипотеку не сможет — банки предпочитают не рисковать и одобряют заявки только устойчивым компаниям, которые уже успешно зарекомендовали себя на рынке. Поэтому минимальный срок регистрации ООО или ИП от 6-9 месяцев или даже года на момент подачи заявки.

Длительность коммерческой ипотеки может достигать 25 лет, а лимиты зависят от политики конкретного банка, и могут варьироваться от 500 тысяч до 100 млн рублей. При этом согласованная сумма всегда на 20-25% меньше стоимости имущества, которое заемщик предложит в качестве обеспечения.

Основные преимущества коммерческой ипотеки:

• масштабирование и выполнение задач бизнеса за счет полученного в банке займа;
• уменьшение расходов на нужды бизнеса за счет отсутствия аренды помещений и производственных мощностей;
• получение выгоды, если сдавать купленную недвижимость в аренду, при условии, что сдача недвижимости разрешена кредитным договором;
• покупка подходящего имущества сейчас с перспективой выплаты долга в течение длительного времени без изменения условий договора и стоимости — это выгодно на фоне растущих цен на недвижимость;
• сохранение денег в обороте бизнеса.

Но и недостатки у коммерческой ипотеки тоже есть:

• переплата точно будет, рассчитывать на беспроцентный займ бессмысленно;
• при любых просрочках долг увеличится;
• до полной выплаты долга есть риск потерять как купленную недвижимость, так и другое имущество, которое было предоставлено в залог;
• по залоговой недвижимости не должна быть никаких обременений и претензий со стороны третьих лиц.

Кроме того, банк вправе отказать бизнесу в ипотеке, если посчитает его неблагонадежным. В этом случае юридическому лицу или ИП придется искать другие источники финансирования, отложить или полностью отказаться от своих целей.

Взять ипотеку в банке под покупку коммерческой недвижимости можно под такие типы помещений:

• офисы, магазины, склады;
• производственные площади — цеха, ангары, гаражи, парники, коровники;
• торговые площади;
• недвижимость жилого фонда, переведенную в нежилой — обычно это помещения под офисы и магазины.

Самое главное требование банка при оформлении коммерческой ипотеки — использование недвижимости для получения прибыли, а не для проживания. 

По коммерческой ипотеке можно выкупить площади и помещения, которые раньше бизнес брал в аренду, либо приобрести участок земли — пустой или с уже строящимся объектом. 

В качестве залога бизнес может предложить недвижимость, которая уже имееется в собственности ООО, а ИП может предоставить личное имущество — квартиру, дом или дачу. Однако банк одобрит покупку только той недвижимость, которая подходит под его требования. А они разные, так как зависят от политики конкретного банка. Поэтому уточните у финансовой организации все требования к имуществу еще до подачи заявки на ипотеку.

Чтобы оформить коммерческую ипотеку, нужно гражданство РФ, временная или постоянная регистрация по месту жительства в России и возраст при подаче заявки от 21 года и до 65 лет на момент окончания выплаты кредита. Также нужны законные основания для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость — это статус или должность:

• индивидуального предпринимателя;
• владельца или учредителя бизнеса;
• топ-менеджера крупной компании;
• представителя фирмы, имеющего все необходимые документы, с правом на проведение финансовых сделок.

Причем бизнес должен быть:

• официально зарегистрирован на территории РФ в регионе, где функционирует выбранный банк;
• с положительной кредитной историей и собственными активами. 

Если заявку на ипотеку подает юридическое лицо, в составе акционеров которого есть государство, нерезидент РФ, благотворительная или религиозная организация, то их доля не должна превышать 25% от всего уставного капитала компании.

Также сотрудники банка посмотрят на репутацию бизнеса в глазах покупателей и контрагентов, изучат соцсети и другие интернет-ресурсы, чтобы понять благонадежность будущего заемщика. Остальные требования зависят от политики конкретного банка. 

Некоторые финансовые организации предоставляют коммерческую ипотеку и физическим лицам, не имеющим статуса ИП. Потенциальному заемщику нужно предоставить документы, подтверждающие личность и платежеспособность, как при обычной ипотеке, плюс показать документы на недвижимость, которую он планирует приобрести.

Обычно такое кредитование физлица используют, если новый собственник берет квартиру или дом в жилом фонде для последующего вывода в нежилой и преобразования в коммерческую площадь — офис, магазин, ателье и другие виды мелкого бизнеса. Он может использовать ее лично или сдавать в аренду. Если договор аренды планируется заключить в период выплаты долга банку, тогда это нужно сразу прописать в договоре. 

Пакет документов при оформлении коммерческой ипотеки может быть разным в зависимости от формата бизнеса и требований банка. Обычно для ИП он включает:

• паспорт заемщика с временной или постоянной регистрацией в РФ;
• военный билет;
• свидетельства о браке, разводе, рождении детей при их наличии;
• свидетельство о постановке на налоговый учет и налоговая отчетность за последний год;
• выписки с банковских счетов;
• документы на имущество, которое планируется дать в залог банку, и справка о том, что на нем нет обременения;
• лицензия на право заниматься указанным видом деятельности;
• документы на недвижимость, которую ИП планирует купить;
• заверенный перечень всего имущества. которое есть у заемщика;
• бизнес-план при масштабировании бизнеса;
• страховка на имущество, которое планируется предложить в залог.

Если речь о коммерческой ипотеке для ООО и других форм бизнеса юридических лиц, потребуются:

• уставные документы, 
• справки из налоговой и выписки из ЕГРИП, 
• документы, подтверждающие должность и стаж работы ответственного лица — обычно это директор и главный бухгалтер, 
• другие документы по запросу банка. 

К слову требований к заемщику и недвижимости у банка при оформлении коммерческой ипотеки намного больше, чем при заключении обычного ипотечного договора.

Чтобы оформить коммерческую ипотеку, заемщику нужно:

1. Изучить предложения нескольких банков и выбрать подходящее.
2. Изучить разные виды недвижимости, подобрать помещение или производственные площади, которые впишутся в бюджет и подойдут под производственные задачи.
3. Созвониться с менеджером выбранного банка и уточнить, какой пакет документов нужно собрать.
4. Оформить заявку — это можно сделать онлайн, но чаще представитель приходит с полным пакетом документов и подписывает заявку на коммерческую ипотеку в присутствии менеджера. 
5. Ждать рассмотрения заявки и, в случае положительного ответа банка, приехать для заключения ипотечного договора.

Потребуется сделать оценку стоимости недвижимости и имущества, которое отдается в залог, а также застраховать его. Оценку имущества обычно проводят сотрудники банка либо независимые организации.

Если банк отказал в получении ипотеки на коммерческую недвижимость, можно спросить у менеджера, в чем причина. Кредиторы не обязаны отвечать на этот вопрос, но сотрудники могут пойти навстречу. Если проблема несущественная, ее можно исправить и снова обратиться с заявкой на ипотеку в этот же банк либо в другое финансовое учреждение.

Чтобы увеличить шансы на получение коммерческой ипотеки, лучше обращаться в банк, с которым уже сотрудничает ИП или предприятие. Например, есть успешный опыт реализации зарплатного проекта, эквайринга или кредитной линии. 

Если РКО, ВЭД и другие продукты для бизнеса оформлены в одном банке, а за коммерческой ипотекой обратиться в другой — это выглядит настораживающе. Такое поведение может стать причиной более тщательных проверок у потенциального кредитора.

Помните, к коммерческой ипотеке не стоит относиться как к обычному займу. При правильном подходе она может стать отличной инвестицией в будущее бизнеса, а при просчетах в планировании и нарушениях графика выплат — обернуться долговой ямой. Поэтому обязательно, даже если банк не потребует, подготовьте бизнес-план, который учтет все возможные риски и преимущества от такого кредита. 

Стоит также помнить, что как и у любой ипотеки, по коммерческой будет первоначальный взнос, который при подаче заявки уже должен быть на руках. Обычно это 10-25% от суммы объекта. Но если внести 40-50%, это увеличит шансы бизнеса получить более выгодные условия по ипотечному договору. 

Обратите вниманием брать коммерческую ипотеку на движимое имущество, даже если это дорогостоящее оборудование, нельзя — тут нужен другой тип кредитования.