Закладная на квартиру по ипотеке: зачем она нужна и что с ней может сделать банк?

Многие банки при заключении ипотечного договора требуют оформить закладную на квартиру. Она бывает как электронной, так и бумажной. В этой статье мы подробно расскажем, зачем нужен этот документ, какие данные в нем прописываются и как банк может им распорядиться.

Закладная — это особый вид ценной бумаги, подтверждающий, что имущество, купленное в ипотеку, передается в качестве залога. В случае, если заемщик не сможет погасить долг, банк имеет право продать это имущество, чтобы вернуть свои деньги. Хотя закладная не является обязательным документом, многие банки настаивают на ее оформлении. Она регистрируется в Росреестре и включает паспортные данные заемщика, реквизиты банка, информацию о залоге, оценочную стоимость недвижимости, сведения об обременениях и условия выдачи ипотеки.

Для заемщика наличие закладной не имеет большого значения. Если погашение кредита затруднительно, банк сможет продать залоговую квартиру и вернуть свои средства независимо от наличия закладной. Однако без закладной банку потребуется собрать дополнительный пакет документов, подтверждающих его права на недвижимость. Таким образом, закладную можно не оформлять, но это решает банк, а не заемщик.

Поскольку закладная является ценной бумагой, банк может перепродать ее или привлечь с ее помощью инвестиции, пока ипотека не погашена и квартира остается в залоге.

Информацию о наличии закладной обычно озвучивает менеджер банка при оформлении ипотеки. Проверить, была ли оформлена закладная, также можно онлайн в личном кабинете или офлайн, обратившись в банк. Номер закладной может быть указан в платежных документах, а копию бумажной закладной банк мог выдать заемщику вместе с другими документами.

С 1 июля 2018 года в России появилась возможность оформлять закладные в электронном виде. Электронная закладная представляет собой файл, содержащий все необходимые сведения, и регистрируется онлайн. Бумажные закладные остаются в ходу и требуют личной регистрации.

Оформлением закладной занимается банк, заемщику же нужно только подписать документ. Для оформления потребуется предоставить:

• Паспорта заемщика и созаемщиков (если они есть);
• Договор купли-продажи и ипотечный договор;
• Отчет об оценке недвижимости, передаваемой в залог;
• Техпаспорт и поэтажный план дома.

Электронная закладная оформляется на портале госуслуг или в Росреестре и подписывается собственником недвижимости. После регистрации документ передается на хранение в депозитарий — профессиональный участник рынка ценных бумаг.

Каждая закладная, будь то бумажная или электронная, содержит следующие обязательные сведения:

• Паспортные данные и номера СНИЛС заемщика и созаемщиков;
• ИНН, ОГРН и адрес банка как владельца закладной;
• Кадастровый номер, оценочная стоимость, адрес и другие данные о недвижимости;
• Дата государственной регистрации права собственности и номер документа;
• Номер и дата ипотечного договора;
• Информация о госрегистрации ипотеки;
• Данные о наличии или отсутствии обременений;
• Размер процентной ставки по договору, срок договора, размер платежей и сумма долга;
• Дата выдачи закладной;
• Подпись заемщика.

Закладная нужна банку как гарантия исполнения заемщиком своих обязательств. После погашения долга она должна быть возвращена заемщику и аннулирована. Для получения бумажной закладной необходимо обратиться в ипотечный отдел банка, где был оформлен кредит. Отдать документ клиенту должны в течение месяца после получения заявления. Время может потребоваться для транспортировки закладной из места хранения.

После получения бумажной закладной заемщику нужно обратиться в МФЦ для аннулирования документа и снятия обременения с недвижимости. В случае с электронной закладной процесс проще: банк сам передает информацию в Росреестр, и ведомство аннулирует закладную. Проверить статус недвижимости можно, заказав выписку из ЕГРН на «Госуслугах» или на сайте Росреестра.

Закладная — это ценная бумага, которой банк может распорядиться по своему усмотрению. Согласно ст. 48 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам. Запрещающие ее передачу надписи ничтожны.

Банк может передать закладную другой организации за деньги. При этом с одной закладной выручка небольшая, но при наличии тысяч закладных выгода очевидна. Закладную можно передать несколькими способами:

• Продажа или переуступка прав: банк полностью продает ипотечный долг вместе с залогом и сообщает клиенту новые реквизиты для погашения долга.
• Частичная перепродажа: другой организации переходит только часть долга. Заемщик продолжает платить по старым реквизитам, а банк сам перечисляет деньги на другой счет.
• Обмен закладными: банк обменивается закладными с другим банком или физическим лицом, получая выгоду от разницы их стоимости.
• Выпуск эмиссионных бумаг: банк продает закладную по частям. Заемщик продолжает платить по прежним реквизитам, а деньги новым получателям направляет банк.

Важно отметить, что независимо от того, что банк делает с закладной, условия ипотеки для заемщика не изменяются. Даже если закладная не оформлялась, банк может перепродать ипотечный долг через сделку цессии.

Банки все чаще используют электронные закладные при выдаче ипотеки. По данным ДОМ.РФ, в I квартале 2023 года доля электронных закладных превысила 20%. С конца 2022 года процесс оформления стал проще — Росреестр отменил необходимость использования усиленной квалифицированной электронной подписи заемщика. Теперь банки могут заверять простую электронную подпись и отправлять закладные в Росреестр.

Преимущество электронной закладной заключается в невозможности ее потери. Значительная часть жалоб пользователей Народного рейтинга связана с потерей бумажной закладной или ее долгим поиском в банке. Однако даже если бумажная закладная потеряется, дубликат можно получить в Росреестре.

Закладная на квартиру по ипотеке — это важный документ, который подтверждает права банка на залоговую недвижимость и обеспечивает выполнение заемщиком своих обязательств. Банк может распорядиться закладной по своему усмотрению, используя ее для привлечения инвестиций или перепродажи долга. Для заемщика оформление закладной обычно не имеет большого значения, но знание о ее наличии и правильное управление документом после погашения ипотеки помогут избежать возможных проблем.

Спасибо за внимание к нашей статье. Надеемся, что предоставленная информация была полезной и поможет вам лучше понимать процесс оформления и использования закладной при ипотеке.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.