Как получить ипотеку, если вы самозанятый

Если хотите купить жилье, но нет всей суммы, можно взять недостающую взаймы у банка — оформить ипотеку. При высоком, постоянном заработке и официальной занятости, проблем обычно не возникает — банк любит надежных клиентов. Но если речь о самозанятом даже с высоким и регулярным доходом, кредитор рискует больше. Однако шансы оформить ипотеку все равно есть. Главное, найти банк, который готов сотрудничать с этой категорией заемщиков, подать правильно заявку и убедить кредитора, что вы соответствуете его требованиям. Эксперт БанкСток расскажет, как получить ипотеку самозанятому, и что для этого нужно.

Самозанятый — это человек, который работает сам на себя. Он оформил самозанятость, не имеет наемных работников, получает доход от своей профессиональной деятельности и платит с него налог по ФЗ №422. 

Самозанятость можно оформить для самой разной деятельности, включая клининг, репетиторство, услуги сантехника или электрика, фотографа, няни, сапожника или таксиста. Также можно продавать товары собственного производства.

Часто самозанятых кредиторы приравнивают к индивидуальным предпринимателям — так как у них тоже нестабильный доход, с которого человек платит налоги. Но в отличие от ИП самозанятым получить одобрение ипотеки еще сложнее. Связано это с тем, что между ИП и самозанятостью есть ряд отличий, которые делают предпринимателя более надежным клиентом для банка:

Именно потому что ИП — активный налогоплательщик со строгой системой отчетности перед ФНС, он и выглядит для банка более надежным клиентом, чем самозанятый. И все свои доходы предпринимать в любой момент может подтвердить с помощью налоговой декларации за предыдущий период. 

А вот самозанятый такой возможностью похвастаться не может. Но тем не менее банки все равно рассматривают их как клиентов на ипотеку, так как количество налогоплательщиков на профессиональный доход в 2024 году уже превысило 10 млн человек. И часть финансовых организаций готовы рискнуть и вступить сотрудничество с такими заемщиками при выполнении ими определенных условий. 

Требования банков при подаче заявки на ипотеку от самозанятого примерно такие же, как и в других случаях:

• паспорт гражданина РФ с постоянной или временной регистрацией;
• возраст от 18 или 21 года до 65-75 лет на момент окончания ипотечного кредита — здесь требования зависят от политики конкретного банка;
• стабильный доход, который придется доказать документально;
• стаж работы или срок регистрации статуса самозанятости от 6 месяцев и более — в некоторых банках от 12 месяцев.

С июня 2022 года самозанятые могут оформить ипотеку и даже воспользоваться программами с господдержкой, если соответствуют их требованиям. Чтобы подтвердить доход и свою платежеспособность наемному сотруднику достаточно предоставить в банк копию трудовой книжки и справку с места работы. А вот самозанятым сложнее — их доход не стабильный и это часто становится причиной отказа банка в ипотеке. Однако подтвердить доход все равно можно. Для этого используют справку, которую заказывают в личном кабинете приложения для самозанятых «Мой Налог».

Кредиторы не любят рисковать, они стараются себя обезопасить. Поэтому человеку, который зарабатывает в один месяц 200 тыс. рублей, а в другой — 20 тыс. рублей либо откажут, либо сделают более сложными условия ипотечного договора. Например, повысят процентную ставку, увеличат сумму первоначального взноса или ежемесячный платеж. Кроме того, банк в обязательном порядке изучит кредитную историю и рейтинг будущего заемщика. С высокой кредитной нагрузкой или финансовыми нарушениями в прошлом риск отказа значительно выше.

В пакет необходимых документов при оформлении ипотеки входят:

• справка о доходе — для самозанятых единственный вариант — приложение ФНС «Мой налог»;
• паспорт гражданина РФ с регистрацией постоянной или временной;
• СНИЛС;
• свидетельства о рождении детей;
• документ о постановке на учет в качестве плательщика налога на профессиональный доход;
• свидетельство о браке и согласие на получение ипотеки от супруга, если самозанятый находится в законном браке.

Также кредитор может запросить и другие документы, которые подтвердят благонадежность и платежеспособность. Во многих банках потребуется дополнительно открыть счет и прикрепить к нему пластиковую карту. Чтобы уточнить перечень необходимых документов, можно обратиться в банк лично к ипотечному менеджеру или позвонить по телефону горячей линии. 

Этапы оформления ипотеки для самозанятого:

1. Оцените свои силы и подберите подходящую недвижимость. Это может быть как квартира на вторичном рынке, так и жилье в новостройке. Второй вариант банку понравится больше, чем первый. Также в ипотеку можно взять долю или часть недвижимости, комнату в общежитии или коммуналке, недостроенное жилье, частный дом с участком земли. Но эти варианты более сложные в оформлении и несут дополнительные риски для банка. Для более удобных расчетов воспользуйтесь ипотечным онлайн-калькулятором на официальном сайте банка или на сторонних сервисах.
2. Выберите подходящий банк. Для этого изучите условия на официальных сайтах разных кредиторов, звоните на горячие линии банков, который вам приглянулись, и выясняйте подробности. При выборе учтите, что не все кредиторы сотрудничают с самозанятыми. Например, вам может подойти ВТБ или СБербанк, также программы для плательщиков НПД могут быть и в некоторых других банках.
3. Соберите пакет документов и подайте заявку. Это необходимо при личном визите в банк. Будьте внимательны, ошибки и неточности могут стать причиной отказа в ипотеке. Врать о размере дохода или скрывать проблемы с долгами не стоит — сотрудники банка все равно выяснят правду.
4. Подождите одобрения банка. Обычно на это нужно несколько дней. Сотрудник изучит ваши документы, служба безопасности проверит все предоставленные данные, скоринговая система проведет оценку и комиссия вынесет решение — одобрение или отказ.
5. Проведите оценку недвижимости. Этот этап обязателен — банку нужно знать реальную стоимость квартиры, которую вы решили купить. Если сумма не устроит банк, придется искать другую недвижимость. И на это будет мало времени, так как согласие на ипотеку имеет срок годности, и в каждом банке он разный — обычно от 45 до 85 календарных дней. 

Затем вам придется заключить ипотечный договор, договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре. С этого момента вы становитесь собственником квартиры, а на недвижимость накладывают обременение до тех пор, пока вы не выплатите банку долг с процентами. До окончания этого срока вы должны согласовывать с банком все важные действия, связанные с квартирой. Например, если хотите ее продать, подарить, сделать перепланировку. 

К сожалению, банк может отказать в одобрении ипотеки. Обычно менеджер называет причину отказа, но может дать не четкую, а обтекаемую формулировку. Тогда вы можете уточнить у сотрудника, почему вам сказали «нет». Но так как при рассмотрении заявки принимаются во внимание самые разные факторы, то не всегда вам ответят честно. 

На практике чаще всего причинами отказа становятся:

• низкий доход;
• высокая долговая нагрузка близкая к 50% от размера дохода;
• ошибки или намеренная ложь при оформлении документов на ипотеку;
• плохая кредитная история или ее отсутствие;
• низкая ликвидность жилья, которое вы решили приобрести на деньги банка.

Если вам отказали в получении ипотеки, не отчаивайтесь. Либо повысьте свои шансы на получение кредита и снова подайте заявку в ту же финансовую организацию, либо обратитесь в другой банк. Можно также подать сразу несколько заявок в разные банки и при получении одобрения сравнить условия и выбрать самый выгодный вариант.

Чтобы улучшить условия ипотечного кредита или увеличить шансы на его получение:

1. Улучшите кредитную историю. Для этого можно воспользоваться специальными программами банков, например, «Кредитным доктором» или взять небольшой кредит в банке, где вы планируете в дальнейшем оформлять ипотеку. Главное — своевременно выплачивать долг.
2. Увеличьте сумму первоначального взноса. Чем она больше, тем ниже риск банка, так как заемная сумма меньше, а обеспечение в виде залога по ипотеке все равно будет.
3. Привлеките к сделке созаемщиков и поручителей с  хорошим кредитным рейтингом и высоким постоянным доходом. Будьте готовы к тому, что банк проверяет и созаемщиков, и поручителей так же тщательно, как и вас. И если их финансовые дела обстоят лучше, есть шанс получить ипотеку на более выгодных условиях.
4. Снизьте долговую нагрузку. Расплатитесь по всем уже имеющимся финансовым обязательствам, а также закройте все потенциальные долги — откажитесь от всех открытых кредитных карт, так как они расцениваются банком как уже взятые займы.
5. Устройтесь на официальную работу и совмещайте ее с самозанятостью. Официальный доход даст плюс при рассмотрении документов в банке. Но проработать на новом месте вы должны минимум 6 месяцев.
6. Подтвердите свой дополнительный доход. Например, покажите банку, что вы получаете деньги от сдачи квартиры или машины в аренду.
7. Дайте банку дополнительные гарантии. Например, оставьте в залог имеющееся у вас имущество — гараж, квартиру, машину, дом.

Также повысить шансы на одобрение ипотеки может заявка в банк, с которым у вас давняя история сотрудничества. Так кредитор будет в курсе вашей финансовой ситуации, а значит, ему окажется проще оценить и сопоставить все риски. Все проверки пройдут быстрее, так как ваши данные уже есть в системе банка.

Есть еще несколько нюансов, которые самозанятый заемщик должен знать перед оформлением ипотеки:

1. Самозанятому не обязательно иметь очень высокий доход для оформления ипотеки. Но чем он выше и стабильнее, тем больше шансов на получение согласия банка. Желательно, чтобы вместе со взятой ипотекой долговая нагрузка не превышала 40% от общего дохода, но еще лучше, чтобы этот показатель был ниже 30%.
2. В особо кризисной ситуации самозанятый может оформить реструктуризацию. Например, если его доход стал намного ниже. Для этого нужно обратиться в банк, в котором была оформлена ипотека, и предоставить подтверждения. При этом помните, что долги никто не простит и ипотечное жилье могут изъять, если накопится большая просрочка и банк подаст в суд. 
3. Самозанятый может претендовать на получение налогового вычета при условии, что с какого-либо своего дохода он уплачивает 13% налога. Обычно это касается случаев, когда у самозанятого есть официальное место работы по найму или он платит НДФЛ с аренды жилья.
4. Самозанятый может стать и созаемщиком, и поручителем по кредиту, если это необходимо. Главное, соответствовать требованиям банка и иметь подтвержденный доход.

Кроме того, самозанятый может использовать, как и все официально работающие заемщики, для погашения части ипотеки материнский капитал. Его получение и правила применения  регламентирует ФЗ №256. Правда, при этом он должен выделить всем членам семьи доли, включая супруга и детей, а при необходимости продажи может столкнуться с  дополнительными сложностями. Например, придется получить разрешение органов опеки и выделить в новом жилье доли детям не меньше тех, которые были в продаваемой недвижимости.