Какие документы нужны продавцу при продаже имущества

Если выбрали жилье под покупку, не забудьте проверить документы продавца и недвижимости, чтобы в будущем не столкнуться с серьезными проблемами. Сделать это можно самому или привлечь опытного специалиста — юриста, риелтора, ипотечного брокера. Эксперт БанкСток расскажет, какие документы нужны продавцу при продаже имущества и как не допустить ошибок покупателю.

Перечень документов, которые нужно собрать и проверить при продаже или покупке квартиры зависит от конкретной ситуации, в которой проходит сделка. Имеет значение любое обстоятельство — наличие или отсутствие супруга, несовершеннолетних детей, обременения, брачного контракта.

Если что-то сделать неправильно, например, не взять согласие опеки или супруга на продажу недвижимости, то сделку даже спустя несколько лет могут признать недействительной. И вместо радости от покупки собственного жилья можно потерять деньги, время и втянуться в долгосрочные судебные процессы.

Вот основной перечень документов, которые нужно собрать и пересмотреть для проверки юридической чистоты приобретаемого жилья:

1. Документы, устанавливающие права собственника. Это договор купли-продажи, долевого участия в строительстве, дарения, свидетельство о праве на наследство. Также в эту группу документов включают судебное решение в пользу собственника жилья, справку из жилищно-строительного кооператива о полной уплате суммы за пай, документ о приватизации или оформлении права собственности.
2. Документы на право собственности. Эти документы показывают законность распоряжения собственником имуществом — право дарения, продажи, обмена. Сюда можно отнести выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, выписку из домовой книги, ЕЖД (Единый жилищный документ). Также к группе относят справку по форме 9, где прописаны все зарегистрированные в жилье лица, и справку по форме 12, где есть информация даже о тех, кто выписан из квартиры временно. Например, по причине учебы в другом городе, тюремного заключения, лечебных мероприятий.
3. Документы, подтверждающие отсутствие долгов перед УК, государством и различными службами и организациями. Это справка об отсутствии долгов за ЖКХ, справка из банка о погашении ипотечного кредита. Если ипотека пока не погашена, дополнительно потребуется согласие кредитной организации на проведение сделки и точные расчеты, сколько уже выплачено банку и какой остаток. Также нужна копия лицевого счета, где отражена вся информация о жильцах и недвижимости, наличии задолженностей перед различными госслужбами, данные о прописанных лицах и характеристиках жилого помещения.
4. Документы БТИ. Это не только план квартиры, но и экспликация. Проверьте соответствие жилья и прорисованной на плане планировки. Если в недвижимости есть незаконные перепланировки, переоформить ее на другого собственника нельзя. Нужно либо устранить их, чтобы квартира соответствовала исходному плану, либо узаконить. Правда, последнее возможно не всегда и часто сопряжено с дополнительными тратами. Если сделка купли-продажи пройдет с незаконными перепланировками, все риски и возможные штрафы берет на себя покупатель, а в процессе оформления сделки могут возникнуть дополнительные сложности.

Все эти документы либо уже должны быть на руках продавца, либо их можно получить в кратчайшие сроки. Для этого продавец идет в ближайший МФЦ и подает заявление лично или оставляет онлайн-заявку на Госуслугах. Некоторые документы можно заказать в управляющей компании. Важный нюанс — большинство перечисленных документов может получить на руки только собственник или его доверенное лицо.

Помимо самого жилья, которое хотите купить, важно и проверить личность продавца и его доверенных, если они ведут сделку от лица собственника недвижимости. Для этого изучите несколько документов:

1. Паспорт гражданина РФ. Причем важно не только просмотреть сам документ, но и проверить его подлинность на сайте МВД. По реквизитам общегражданского паспорта можно узнать ИНН и проверить задолженность человека на сайте ФНС. Если у продавца паспорт другого государства, с его проверкой могут возникнуть сложности.
2. Справка о здоровье собственника из наркологического и психоневрологического диспансера. Эти документы многие покупатели недвижимости стесняются запрашивать у собственников, но в этом нет ничего неэтичного. Если у человека есть определенные заболевания или зависимости, он может быть признан законом недееспособным. И тогда есть риск признания судом любой его сделки недействительной, если родственники недееспособного собственника решат оспорить факт продажи недвижимости. В этом случае покупателю будет крайне сложно вернуть свои деньги .
3. Разрешение на сделку органов опеки. Этот документ необходим, если в квартире на момент продажи прописаны несовершеннолетние. Также такая справка нужна, если при покупке квартиры использован материнский капитал. Органы опеки разрешат проведение сделки, если доли ребенка или детей в новой квартире будут не меньше чем в жилье, которое выставлено на продажу.
4. Нотариально заверенное согласие на сделку второго супруга. Потребуется, если супруги приобрели в браке недвижимость, которая выставлена на продажу. Причем брать такую справку нужно даже тогда, когда в документах, подтверждающих право собственности, прописан только один собственник — кто-либо из супругов.

Также стоит изучить кредитную историю продавца перед тем, как заключать с ним сделку. Это позволит понять финансовое положение человека. Если у него много долгов, просрочки по выплатам обязательств, есть вероятность, что продавец в ближайшее время решит подать на банкротство. Тогда все сделки, заключенные им в течение последних 3 лет, могут быть признаны незаконными.

В этом случае купленную квартиру может изъять банк за долги, а сделку по решению суда признают недействительной. Выписку о состоянии кредитной истории продавец может получить на Госуслугах бесплатно, если заказывает ее не чаще 2 раз в год. В остальных случаях придется оплатить госпошлину в размере 200-400 рублей.

Для перерегистрации права собственности в ходе оформления сделки купли-продажи недвижимого имущества понадобятся:

• паспорт с временной или постоянной регистрацией по месту жительства — нужен как паспорт покупателя, так и продавца;
• договор купли-продажи;
• заявление обеих сторон сделки;
• документы, подтверждающие право собственности продавца — выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, домовая книга;
• согласие органов опеки — если в недвижимости прописаны несовершеннолетние;
• согласие супруга, если имущество было куплено в браке;
• отказ других собственников, если имущество — это доля в квартире или комната в общежитии;
• согласие залогодержателя, если квартира находится под обременением — обычно это согласие банка по не до конца выплаченной ипотеке.

С этим пакетом документов покупатель и продавец обращаются в ближайший МФЦ лично, берут талончик и оплачивают госпошлину за оказание услуги. Если документов не хватает, МФЦ приостановит сделку и запросит недостающие бумаги. Это может затянуть сроки оформления сделки купли-продажи. Уточнить полный пакет документов, который необходимо собрать в вашем случае можно на сайте Росреестра, по телефону горячей линии или в МФЦ.

Один из важнейших документов, без которых невозможно переоформить право собственности — договор купли-продажи. В нем подробно описывают условия сделки:

• реквизиты и полные данные продавца и покупателя квартиры;
• исчерпывающую информация о недвижимости — предмете сделки;
• порядок оплаты, включая подробности передачи денег от покупателя продавцу, способ и механизм расчетов, срок внесения денег, даты и объем выплат при рассрочке;
• информацию о порядке и сроках выселения продавца из недвижимости — иногда жильцам требуется дополнительное время на освобождение помещения, поиск нового жилья и другие моменты;
• порядок выписки всех жильцов приобретаемой квартиры — в договоре можно обозначить конкретные сроки, например, в течение 10-14 дней с момента регистрации перехода прав собственности на нового владельца.

Также в договоре прописывают и другие условия. Например, отсутствие обременения, ареста квартиры на момент заключения сделки, прав третьих лиц на недвижимость, риска банкротства продавца, договоренности на случай расторжения договора. Обозначьте любые важные для покупателя детали. Это может быть даже перечень вещей, которые продавец оставляет вместе с квартирой новому владельцу. Например, мебель, бытовую технику, определенное состояние ремонта.

В договоре должна быть указана актуальная сумма покупки-продажи недвижимости и дата подписания соглашения. Подписывать нужно каждую страницу документа во избежание подмены отдельных листов и возникновения сложностей после перерегистрации права собственности. Также в подписи договора не должно быть помарок — лучше распечатать документ и переподписать его заново, после повторного прочтения текста. А после подписания договор желательно прошить и хранить у себя в сейфе или любом другом надежном месте.

После того как подписан договор купли-продажи квартиры и все его условия выполнены, недвижимость переходит во владение к новому собственнику. В этот момент составляют и подписывают еще один важный документ — акт приема-передачи. Обычно он становится приложением к договору купли-продажи.

Хранить его нужно до тех пор, пока вы владеете купленной недвижимостью. Стороны указывают в акте приема-передачи набор мебели и техники, который перешел в руки к новому владельцу вместе с квартирой, а также выполнение других дополнительных условий. Это сохранение определенных условий ремонта, показания счетчиков на свет, газ, горячую и холодную воду и другие моменты.

Этот документ фиксирует на бумаге, что все обязательства по договору купли-продажи сторонами сделки выполнены в полном объеме. Также он подтверждает факт, что не только квартира передана в руки нового владельца, но и обязанности по ее содержанию. После подписания акта приема-передачи прежние владельцы недвижимости отдают комплект ключей новым собственникам и обычно на этом отношения сторон заканчиваются.

Единой формы составления акта приема-передачи законами РФ не предусмотрено. Но в нем, как и в договоре купли-продажи недвижимости, должны быть указаны полные данные всех сторон сделки, включая паспортные, описание состояния квартиры, ее адрес и другая важная для передачи прав собственности информация. Также в акте должен быть пункт, где стороны сделки отказываются от претензий друг к другу, и подпись всех участников.

Заниматься продажей недвижимости можно без привлечения специалиста — риелтора, юриста, ипотечного брокера и других. В этом случае сбором документов и проверкой их юридической чистоты и правильности оформления занимаются сами участники сделки — продавец и покупатель.

Этот вариант позволяет сэкономить деньги, так как услуги специалистов платные. Но часто он вызывает дополнительные сложности — люди без опыта могут наделать в документах ошибок, собрать не полный пакет бумаг. В лучшем случае это обернется затянутыми сроками оформления сделки, а в худшем — признанием договора купли-продажи недействительным и потерей покупателем денег и недвижимости.

Поэтому самый надежный вариант при продаже и покупке квартиры — обратиться к опытному риелтору или другому специалисту с экспертизой в этой сфере. Особенно, если вы покупаете жилье не от застройщика, который часто сам занимается оформлением документов, а на вторичном рынке. Здесь может быть масса нюансов, которые сложно увидеть и учесть неопытным сторонам сделки. А значит, нужны дополнительные документы из разных служб, ведомств и организаций — банка, налоговой, опеки и других.

Кроме того, важно учесть что многие документы имеют «срок годности». Если он истек, придется обращаться за получением новой справки, предоставлять дополнительные данные, что также вызывает сложности.

Если пакет документов не полный, специалисты МФЦ или Росреестра все равно его примут к рассмотрению. Но сделка не состоится, пока стороны не предоставят недостающие бумаги. Продавцу и покупателю скажут, чего не хватает и где их можно получить, а также установят срок, в который придется уложиться.

Если в документы закралась ошибка, регистрацию права собственности также приостановят. Например, если в паспорте покупателя или продавца ФИО или адрес прописки указаны с ошибкой и этого до сих пор никто не замечал. Поэтому придется сначала устранить возникшие проблемы и только после этого продолжить оформление сделки.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.