Можно ли взять ипотеку без согласия супруга?

При заключении брака всегда важно продумать, как вы будете делить имущество в случае развода, даже если у вас на текущий момент идеальные и гармоничные отношения. Это обезопасит вас и ваших детей, позволит чувствовать уверенность в завтрашнем дне. Особенно сложно обстоят дела с крупными покупками, из-за которых при разводе возникают споры и судебные разбирательства. Эксперт БанкСток расскажет, можно ли взять ипотеку без согласия и участия в ней супруга и как это сделать правильно.

Получение согласия супруга при подаче заявки на получение ипотечного кредита — это не просто прихоть партнеров, а обязательное требование банка. Кредитный договор сотрудники банка, как правило, оформляют на супругы, который больше подходит под условия финансовой организации и ипотечной программы, например, на того, у кого выше ежемесячный доход.

Приобретаемая недвижимость — дом или квартира — по документам оформляются на одного из супругов. Но все купленное в браке, относится к совместно нажитому имуществу и делится при разводе пополам. Причем делить бывшие супруги будут не только недвижимое и движимое имущество, но и долги.

Право банка запрашивать согласие второго супруга при подаче заявки на ипотеку прописано в ФЗ №102. Этот документ составляют в рамках закона, что позволяет обезопасить обоих супругов при расторжении брака.

Правила владения и пользования совместно нажитым имуществом супругов регламентирует ФЗ №223. Но если при покупке недвижимости супруги используют материнский капитал, то помимо ФЗ №102 и ФЗ №223 учитывают и требования ФЗ №256.

Согласие важно и для самого банка. Документ показывает, что второй супруг согласен на условия ипотечного договора и ознакомлен с ними. В случае невыплаты долга в срок он дает финансовой организации право подать в суд и изъять имущество у должника для продажи его на торгах.

Кроме того, наличие созаемщика, которым становится второй супруг, снижает риски банка. Если один супруг по каким-то причинам больше не может своевременно вносить платежи, второй обязан взять на себя финансовые обязательства и продолжать погашать ипотеку в прежнем объеме.

Если раньше банки точно знали семейное положение потенциальных заемщиков — достаточно было открыть паспорт на нужной странице и посмотреть наличие штампа о заключении брака, то теперь все сложнее. С 2021 года россияне вправе не ставить такие отметки, а значит, приходится дополнительно запрашивать и проверять семейное положение заемщика.

При этом единая база заключивших и расторгнувших брак ведется только с 2018 года. Значит те, кто женился раньше, в нее не попали. В такой ситуации велик риск, что заемщик не предоставит согласие мужа или жены, и второй супруг может после покупки квартиры в ипотеку подать в суд, чтобы признать сделку недействительной.

ФЗ №51 регламентирует права на собственность супругов в браке и выделяет три возможных варианта:

1. Общая совместная собственность. Это все движимое и недвижимое имущество, которое пара купила в браке, даже если в документах прописан только один собственник. Есть только два исключения: заключение брачного договора и получение собственности одним из супругов на безвозмездной основе — наследование или дарение.
2. Общая долевая собственность. Это случай, когда каждому супругу на этапе покупки недвижимости выделена доля. Например, мужу досталась треть квартиры, а жене остальная часть. Такой вариант встречается в сделках с материнским капиталом — доли выделяются каждому из супругов и детям.
3. Личная собственность. В этом случае имущество принадлежит только одному из супругов. Второй партнер в случае развода не может на нее претендовать.

Вид собственности диктует не только права супругов, но и их обязательства. Если собственность общая, то несут за нее ответственность оба супруга. Например, это правило касается выплаты налога на дом или квартиру.

Сделки с недвижимостью могут менять финансовое положение каждого супруга. Например, у жены была добрачная однокомнатная квартира. В браке супруги решили улучшить жилищные условия. Они продали имеющуюся квартиру и купили двухкомнатную. Новое жилье будет совместно нажитым, а не добрачным имуществом. Если никаких оговорок не будет, то доли супругов в новой недвижимости равны.

С точки зрения получения ипотеки бывает три варианта участия второго супруга в сделке:

1. Добровольное. Здесь действует предварительный договор между супругами, оба фигурируют в документах и становятся созаемщиками и собственниками в договоре ипотеки и приобретения недвижимости. При анализе заявки банк рассматривает общую ситуацию — совокупный доход, имеющееся имущество и другие факторы, что может положительно сказаться на условиях ипотеки.
2. Обязательное. Такой вариант используют, когда ипотеку берут с соблюдением конкретных условий. Например, при использовании господдержки для льготных категорий заемщиков, в том числе программы «Молодая семья».
3. Участие одного из супругов в ипотеке. Этот вариант позволяет исключить второго супруга из сделки.

Купить недвижимость без согласия супруга можно, но перед оформлением такой сделки важно все продумать и прописать документально — заключить брачный договор. Этот документ регламентирует раздельное владение собственностью и позволяет избежать сложностей с разделом имущества при расторжении брака.

Есть ряд обстоятельств, при которых покупка имущества в ипотеку без согласия и участия в сделке супруга более выгодна, чем приобретение недвижимости, которая станет совместно нажитой:

1. Только один из супругов хочет купить квартиру в ипотеку и готов за нее платить, у второго другие цели в жизни и он не видит необходимости в таких серьезных и длительных финансовых обязательствах.
2. У одного из супругов проблемы с кредитной историей — в прошлом допущено много просрочек выплат или проведена процедура личного банкротства.
3. Один из супругов безработный или трудится неофициально — если привлечь его в сделку, возникает риск, что банк не одобрит ипотеку, так как созаемщик неплатежеспособен.
4. Один из супругов находится под следствием, сидит в тюрьме, находится в преклонном возрасте, имеет серьезные проблемы со здоровьем, ограничивающие его возможности, или другие сложности, которые могут негативно сказаться на одобрении ипотечной заявки банком.

Также взять ипотеку только одному супругу, исключив второго, стоит в случае, если в семье напряженная обстановка. Такой вариант позволит сэкономить массу сил, денег и времени при разделе имущества в случае расторжения брака.

Если хотите получить ипотеку без согласия супруга и уже продумали все юридические нюансы, учтите, что внимание банка привлекут такие моменты:

1. Наличие брачного договора. Особенно важно получить этот документ, если супруг снижает ваши шансы на одобрение заявки на ипотеку. Например, если у него итак большая кредитная нагрузка или плохая кредитная история.
2. Кредитная история и финансовая нагрузка. При наличие в истории просрочек и других негативных фактов, кредитор может отказать в выдаче ипотеки. Также банк рассчитает платежеспособность и финансовую нагрузку. Для этого он суммирует все доходы и расходы по текущим финансовым обязательствам. Если доля расходов на выплату долгов выше 50%, в выдаче ипотеки откажут. Причем долгом считают не только реальные займы, но и потенциальные. Например, лимит по кредитной карте или карте рассрочки, даже если вы ими не пользуетесь.
3. Место работы, стаж и ежемесячный заработок. Большинство банков просят принести справку с места работы о доходах, а минимальный стаж на одном месте от 6-12 месяцев. Но точные требования нужно уточнять у ипотечного менеджера. Если речь об ИП или самозанятом, придется доказать свой доход, например, с помощью налоговую отчетности или других документов по бизнесу.
4. Размер первоначального взноса. Иногда при получении ипотеки одним супругом без согласия второго банк может потребовать более крупный первоначальный взнос. Например, вместо 10-15% от суммы сделки — 25-35%.

Сотрудники банка при проверке потенциального заемщика рассматривают и другие факторы, которые могут сказаться на его платежеспособности. Например, такие как возраст, перерывы в трудовом стаже, уровень образования, профессию, должность, наличие судебных разбирательств.

Можно столкнуться с мнением, что женщина в браке не сможет взять ипотеку без согласия мужа, так как банки не одобряют такие заявки. Но это миф. На принятие решения влияют все вышеперечисленные факторы, а не пол потенциального заемщика. Хотя на практике женщине действительно может оказаться сложнее взять ипотеку отдельно от супруга, так как после рождения детей ее доход скорее всего снизится.

Конечно, семейным парам банки охотнее дают согласие на кредит. Но в любом случае есть возможность увеличить шансы на одобрение ипотеки, даже если решено ее взять без участия второго супруга:

1. Снизьте финансовую нагрузку. Для этого закройте уже имеющиеся кредиты — выплатите их полностью или объедините несколько маленьких финансовых обязательств в одно на более выгодных для вас условиях. Также пересмотрите открытые кредитные карты — ненужные закройте, а по тем, которыми пользуетесь, уменьшите кредитные лимиты. Это можно сделать, если обратиться в обслуживающий банк.
2. Привлеките третью сторону — созаемщика или поручителя. Это могут быть взрослые дети, родители и другие люди, которым вы доверяете. Но помните, что это дополнительный риск и сложности для вас и тех, кто решил разделить ваши финансовые обязательства. Такой вариант подходит тем, у кого низкий заработок или часть дохода не получится подтвердить документально. Главное, чтобы у созаемщиков и поручителей была хорошая кредитная история и они соответствовали требованиям банка.
3. Увеличьте сумму первоначального взноса. Чем она выше, тем меньше вам придется переплатить банку процентами. Так кредитор получит дополнительное свидетельство вашей платежеспособности. Причем при высоком первоначальном взносе банк может даже предложить более выгодные условия кредитования. Например, снизить процентную ставку.
4. Подайте заявку на ипотеку сразу в несколько подходящих по условиям банков. Если одобрений будет несколько, можно выбрать самый выгодный вариант.

Также можно уточнить у ипотечного менеджера, что сделать, чтобы увеличить шансы на получение кредита. Он изучит вашу ситуацию и даст дельные советы, исходя из требований конкретного банка.

Единственно возможный законный вариант взять ипотеку без участия или согласия второго супруга — оформить брачный договор. Этот документ позволит разделить право собственности как на конкретную квартиру, так и на все имущество сразу. Брачный договор оформляет нотариус согласно ФЗ №223. Документ утрачивает свою силу по согласию обоих супругов или после оформления развода, если условиями не предусмотрено иное.

При заключении брачного договора перед получением ипотеки важно прописать в документе данные о созаемщике, сумме ипотеки и первоначальном взносе, а также, кто будет платить каждый месяц банку. Причем деньги на кредит должны быть частью дохода именно заемщика, а не совместного семейного бюджета.

Если вариант ипотеки без согласия супруга не подошел, например, из-за слишком низкого личного дохода, можно рассмотреть кредитование с созаемщиком, которым выступит муж или жена. Перечень документов, необходимых для оформления согласия супруга на ипотеку:

• паспорта обоих супругов с пропиской — временной или постоянной;
• свидетельство о заключении брака;
• выписка из ЕГРН квартиры или дома, который будет куплен в ипотеку.

Семейная пара должна прийти на прием к нотариусу лично. Специалист проверит документы, составит согласие на ипотеку на специальной гербовой бумаге и супруги его подпишут. Хотя строгих требований по оформлению такого документа нет, в нем должны быть указаны:

• данные обоих супругов;
• цель разрешения;
• подробная информация о приобретаемом объекте недвижимости;
• данные кредитного договора;
• срок действия разрешения — обычно это 1 год.

Согласие супруга на ипотеку — платная услуга. Стоимость оформления документа зависит от региона и нотариуса. Средняя цена в регионах 1000–1500 рублей, а в крупных городах — от 1500 рублей и выше.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.