В чем отличие ипотечного брокера от риелтора

Купить или продать квартиру без посредника сложно. И дело не в поиске покупателя или подходящей недвижимости, а в знании всех нюансов проверки документов и их оформлении. Тем более если речь о покупке в ипотеку — здесь банк наверняка предъявит строгие требования и к клиенту, и к недвижимости. Поэтому проще обратиться за помощью к риелтору или ипотечному брокеру. Оба специалиста помогают в оформлении документов и сопровождают сделку, но разница между ними существенная. Эксперт БанкСток расскажет, в чем отличие ипотечного брокера от риелтора, и к кому из них лучше обратиться.

Ипотечный брокер — это специалист, который помогает купить недвижимость и оформить ипотеку. Он консультирует клиентов на всех этапах сделки, подбирает наиболее выгодные ипотечные программы, занимается подготовкой к оформлению кредита и подаче заявки.

Некоторые ипотечные брокеры дополнительно консультируют клиента по вопросам из смежных областей. Например, помогают при взаимодействии со страховой компанией или при оформлении реструктуризации. Деятельность ипотечного брокера регламентирует ФЗ №152. Неопытному клиенту намного проще и безопасней пройти все этапы сделки с ипотечным брокером.

Именно ипотечный брокер, а не риелтор поможет взять ипотеку на подходящую недвижимость, если есть сложности. Например, низкий кредитный рейтинг, недостаточно денег для первоначального взноса, нет возможности подтвердить официальный доход.

Ипотечный брокер предоставляет целый комплекс услуг:

• анализирует текущую ситуацию на рынке, а также особенности финансового положения и пожелания клиента;
• ищет подходящие объекты недвижимости;
• оценивает конкретный объект с точки зрения инвестиционной привлекательности, если недвижимость приобретают с этой целью;
• ищет подходящие программы кредитования и банки для получения ипотеки;
• проводит переговоры со всеми участниками сделки;
• занимается полным юридическим сопровождением сделки и дает консультации по вопросам покупки недвижимости;
• предоставляет дополнительные услуги.

Если сотрудничество с риелтором обычно заканчивается на этапе завершения сделки — оформления договора купли-продажи и ипотеки, то история с ипотечным брокером может быть более долгосрочной.

Если вы пропишете в договоре дополнительные услуги, такие как помощь в поиске и оформлении арендатора, работу со страховыми и оценочными фирмами, последующее решение конкретных вопросов, то сотрудничество после подписания договора купли-продажи с брокером продолжится. Он будет посредником во всех вопросах с банком и другими сторонами, с которыми придется взаимодействовать клиенту.

Риелтор — это специалист, который подбирает клиенту подходящую недвижимости. Он может работать с физическими и юридическими лицами, быть ИП или сотрудничать с риелторским агентством.

Работа риелтора — это не просто поиск подходящего жилья или коммерческого помещения по объявлению в интернете или в газете. Многое в работе специалиста остается «за кадром». Вот некоторые этапы, которые проходит риелтор:

• изучение пожеланий и целей покупателя — значимы любые детали, например, вид из окна, этажность, бюджет;
• анализ ситуации на рынке недвижимости, поиск подходящих объектов, включая обзвоны, объезды, показы подходящих вариантов клиенту;
• работа с документами, когда клиент остановился на конкретном объекте недвижимости — это требует опыта, умения вести деловые переговоры, знаний в юриспруденции;
• оформление сделки — заключение договора купли-продажи и получение гонорара.

Срок работы с одним клиентом может быть разным — от нескольких недель до года и более. Все зависит от везения, запросов покупателя и других факторов. Помимо основных услуг риелтор может предложить и дополнительные — помощь в переоформлении документов, ведении переговоров с банком о получении ипотеки под выгодный процент, заказ документов в госорганах.

Определенного закона, который регулирует работу риелторов и риелторских агентств нет. Все обязанности и права как клиента, так и специалиста прописаны в договоре, который заключают стороны в начале сотрудничества. Риелтор берет на себя такие обязанности:

• поиск подходящей клиенту недвижимости, подбор удобного для сторон времени ее осмотра — некоторые даже устраивают онлайн-осмотры, если это подходит клиенту или он находится слишком далеко;
• сбор документов для переоформления квартиры, дома, отдельного помещения, а также проверка их чистоты с юридической точки зрения;
• оценка недвижимости;
• составление и публикация объявлений в СМИ и онлайн на разных ресурсах;
• ведение торга — этого момента обычно нет в договоре, но есть на практике, чтобы клиенту было выгодно приобрести или продать недвижимость;
• организация сделки — опытный риелтор может привлечь к работе юриста, нотариуса, ипотечного брокера и других специалистов, но обычно берет на себя все организационные моменты;
• регистрация права собственности — услуга не обязательная, но ее часто предлагают специалисты рынка недвижимости как дополнительную.

Основная роль риелтора при заключении сделок — максимальная защита интересов клиента. Специалист делает все, чтобы сэкономить время, дает ценные консультации, помогает в рамках своих профессиональных компетенций. Но гарантий по заключению сделки риелтор дать не может ни по конкретному объекту, ни по срокам. Исключения составляют отдельные разновидности договоров с агентствами недвижимости, где будут прописаны точные даты, бюджет и прочие особенности сделки.

Если в будущем после подписания договора купли-продажи всплывут непредвиденные проблемы с правом собственности, по закону риелтор не будет нести за них ответственность. Его обязанности по договору после подписания соглашения купли-продажи исполнены.

Исключение составляют случаи, когда риелтор заведомо знал, что случай спорный, например, на сделку требовалось согласие третьих лиц, а оно получено не было. Здесь риелтор несет ответственность, так как не исполнил по договору обязанности — не обеспечил юридическую чистоту сделки. Ответственность может быть как административной, так и уголовной.

Хотя для непосвященного в тонкости профессии риелтора и ипотечного брокера оба специалиста кажутся похожими, разница между ними огромная.

Хотя ипотечный брокер — вариант более простой, чем риелтор, все же к последнему клиенты обращаются чаще. Дело в том, что у этих специалистов разная стоимость услуг. Риелтор обычно берет с клиентов фиксированную оплату или 2-4% от суммы сделки. А ипотечный брокер может стоить в разы дороже. Обычно плата за его сопровождение составляет 200-400 тыс. рублей, а если он работает за процент, то конечная сумма гонорара будет выше, чем у риелтора за счет покупки или продажи более дорогого жилья.

Но в целом стоимость работы ипотечного брокера и риелтора может быть разной и зависеть от многих факторов. Это экспертность специалиста, сложность сделки, наличие дополнительных нюансов — плохой кредитной истории, проблем с документами и других факторов.

К тому же, нужно знать, что не всегда риелторы компетентны во всех сферах, с которыми сталкиваются в ходе сделки. Они и сами порой обращаются для консультации к ипотечным брокерам, чтобы узнать актуальные новости в сфере ипотеки, подобрать для клиента подходящий банк или программу. А потому часто клиент получает наиболее выгодную ставку в банке именно при обращении к ипотечному брокеру или же когда его риелтор в ходе работы с ним консультируется.

В сделке с недвижимостью может быть несколько участников — продавец, покупатель, риелтор, ипотечный брокер, юрист, представитель застройщика. Если третьих лиц несколько, в процессе сделки важно определиться, как распределяются роли.

Юрист. Если это отдельный специалист в сделке, он следит за ее юридической чистотой, самостоятельно готовит пакет документов и помогает в оформлении бумаг на недвижимость.

Представитель застройщика отвечает только за соблюдение интересов компании, которая строит или уже сдала в эксплуатацию новостройку. Искать более выгодный и подходящий вариант для покупателя он не будет.

Ипотечный брокер при участии в сделке риелтора, больше нацелен на подбор подходящих и наиболее выгодных для клиента банковских продуктов. Он поможет подготовить покупателя к подаче заявки на ипотеку. Например, подскажет, как быстро и эффективно улучшить кредитную историю, чтобы банк точно одобрил ипотеку. Либо поможет клиенту подготовить комплект дополнительных документов, которые увеличат шансы для получения согласия банка.

Риелтор. Как правило, при его наличии в сделке, именно на него ложится роль главной скрипки в оркестре. Это он обращается к ипотечному брокеру за консультацией по выбору подходящей программы кредитования. А также ищет и организовывает показы недвижимости клиенту, ведет взаимодействие между всеми сторонами сделки.

Но не обязательно делать в команде главным именно риелтора — выбирайте лидером специалиста с более широкой экспертизой и опытом. Им может стать как риелтор, так и ипотечный брокер. Причем в команде может быть ипотечный брокер с более узкой специализацией, что дает клиенту возможность купить недвижимость на более выгодных условиях.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти вЭкономических советах.