Как вывести созаемщика из ипотеки?

Ипотека — это долгосрочные финансовые обязательства, которые могут длиться десятилетиями. Чтобы повысить шансы на одобрение заявки, в сделку часто привлекают дополнительных гарантов — созаемщиков, которыми становятся супруги, родственники или даже сторонние лица. Но в жизни возникают ситуации, когда гаранту нужно срочно избавиться от финансовых обязательств, а ипотечный кредит еще не выплачен полностью. Эксперт БанкСток расскажет, как вывести созаемщика из ипотеки и что делать, если банк против.

Созаемщик — это лицо, которое принимает совместное финансовое обязательство с другим заемщиком или одновременно несколькими физическими лицами. Созаемщик, как и основной заемщик, несет ответственность за возврат кредита. Если заем оформляет семейная пара, один из супругов становится титульным заемщиком, а второй — солидарным заемщиком.

В ипотеку привлекают созаемщика для нескольких целей, и это может быть выгодно всем сторонам договора:

• повышение качества кредитного рейтинга и шансов на одобрение ипотеки — если у титульного созаемщика плохая кредитная история и низкий рейтинг, то высокий кредитный рейтинг второго должника поможет исправить эту ситуацию;
• совместная ответственность повышает шансы выплаты кредита без просрочек, так как при возникновении проблем у одного заемщика, второй его подстрахует;
• увеличение одобренной суммы и улучшение условий кредитования — банк в случае с созаемщиком рискует меньше, чем когда финансовые обязательства ложатся на одного человека. Потому кредитор может предложить снижение процентной ставки по ипотеке или более крупную сумму, которой хватит на покупку жилья большей площади или в более удобном районе.

Созаемщиком может стать супруг или супруга, родственники, друзья, партнеры по бизнесу, любые другие лица, которые готовы нести солидарную с основным должником ответственность.

В отличие от поручителя созаемщик такой же должник для банка, как и основной заемщик. А поручитель обязуется погасить долг только в случае, если должник сам не справился. Причем по суду поручитель может потом вернуть свои деньги.

Права кредитора по отношению к созаемщикам прописаны в ФЗ №51. Согласно этому закону банк вправе требовать возврат долга от всех заемщиков вместе или по отдельности от каждого. Притом как полный возврат займа, так и частичный. А обязательства созаемщика заканчиваются только после его вывода из договора ипотеки или после полной выплаты долга.

Права созаемщика в ипотеке:

1. Право собственности. Созаемщик имеет право на совместную собственность недвижимого имущества, приобретенного с использованием ипотечного кредита.
2. Защита своих прав. Созаемщик имеет право на защиту своих прав, предусмотренных законодательством.
3. Участие в решениях. Созаемщик имеет право участвовать в принятии ключевых решений, связанных с ипотечным кредитом, таких, например, как рефинансирование или продажа недвижимости. Без его согласия никакие сделки с квартирой и изменения в ипотечном договоре невозможны.
4. Доступ к информации. Созаемщик имеет право на получение информации от банка о текущем состоянии кредита, об остатке долга, процентных ставках и других важных аспектах.
5. Право на выход из ипотечного договора. Это возможно с согласия всех сторон сделки — банка и других заемщиков, указанных в договоре.

Обязанности созаемщика:

1. Финансовые обязательства. Созаемщик обязан участвовать в погашении ипотечного кредита наравне с другими заемщиками, включая титульного. Выплачивать проценты и вносить свою долю средств в оговоренный в договоре срок. А при возникновении просрочек штрафы, пени, неустойки также ложатся на плечи созаемщика.
2. Соблюдение условий договора. Созаемщик обязан соблюдать все условия, предусмотренные ипотечным договором, включая правила пользования и обслуживания недвижимости.
3. Участие в страховании. Банк требует страхование недвижимости, а иногда настаивает и на страховании здоровья и жизни заемщиков. Созаемщик обязан соблюдать эти требования, если они предусмотрены договором.
4. Информирование банка. Созаемщик обязан уведомлять банк о любых важных изменеиях, которые могут повлиять на исполнение кредитных обязательств. Например, о временной нетрудоспособности или разводе.
5. Согласование расходов и изменений условий сделки. В случае возникновения дополнительных расходов, связанных с недвижимостью, необходимости внесения изменений в действующие условия сделки, созаемщик обязан согласовывать их с другими участниками ипотечного договора.

Права и обязанности созаемщика также зависят от конкретных условий ипотечного договора, статуса приобретаемой недвижимости, наличия или отсутствия брачного контракта и других юридических нюансов.

Созаемщика из ипотеки могут вывести при наличии определенных обстоятельств и с согласия всех сторон, включая кредитора. Условия вывода зависят от политики банка и конкретных условий ипотечного договора. Чаще всего это удается сделать при таких обстоятельствах:

1. Рефинансирование кредита. Созаемщик может быть выведен из ипотеки, если основной заемщик успешно проведет рефинансирование, то есть возьмет новый кредит для погашения старого с изменением условий ипотеки. Например, суммы ежемесячного платежа или срока выплаты.
2. Продажа недвижимости. При продаже объекта недвижимости, взятого в ипотеку, которая еще не до конца погашена, созаемщик может быть освобожден от обязательств по ипотеке. В этом случае, новый владелец недвижимости может взять на себя полные обязательства по кредиту или предоставить банку других гарантов — нового созаемщика или поручителя.
3. Добровольное соглашение сторон. Это часто происходит при разводе, когда ипотека достается одному из супругов, а второй из нее выходит. Но здесь оставшемуся заемщику придется убедить банк в своей платежеспособности или предоставить новые гарантии — другого созаемщика, залог или поручителя.
4. Погашение ипотеки. Полное погашение ипотечного кредита приводит к выводу созаемщика из обязательств.

Также вывод созаемщика из ипотеки возможен в случае разделения обязательств между должниками и при достижении иных договоренностей с банком.

Чтобы стать созаемщиком при получении ипотеки, нужно соответствовать нескольким требованиям:

• российское гражданство, а также постоянная или временная регистрация;
• определенный возраст — зависит от конкретного банка и обычно составляет 21-60 лет;
• качественная кредитная история и рейтинг;
• подтвержденная платежеспособность;
• минимальный стаж работы на последнем месте — зависит от банка, обычно составляет 4-6 месяцев.

Как требования к созаемщику, так и пакет документов, который нужно предоставить банку для подачи заявки на ипотеку и оформления кредита, могут быть разными. Но в большинстве случаев кредитор запрашивает:

• паспорт РФ и регистрацию;
• СНИЛС и ИНН;
• документы о доходах — справки с места работы, налоговую отчетность для ИП и самозанятых, финансовую документацию фирмы, если она есть у созаемщика;
• справку о занятости от работодателя;
• другие документы, например, справку о семейном положении, свидетельство о разводе, согласие о разделении имущества, документы на залоговую недвижимость.

Сотрудники банка проверят кредитную историю и рейтинг всех, кто станет созаемщиком. Причем так же тщательно, как и тех кто, хочет взять кредит единолично. Перед тем как подавать документы, свяжитесь с банком, в котором вы планируете оформить ипотеку, чтобы уточнить требования и получить подробную информацию о необходимых документах. Сделать это можно онлайн на сайте или в приложении банка, а также через горячую линию или лично в офисе будущего кредитора.

Чтобы вывести созаемщика из ипотеки, важно сначала договориться между собой. Так как это не только переоформление документов, но и изменение финансовых обязательств и нагрузки на каждого заемщика. Приведем стандартную пошаговую инструкцию, которая может меняться в зависимости от ситуации и требований банка:

1. Проверьте условия договора и свяжитесь с сотрудником банка для получения консультации. Здесь расскажут, какие нужно соблюсти условия и принести документы для проведения процедуры.
2. Соберите пакет документов, подайте заявление в банк. Это можно сделать лично в офисе или онлайн.
3. Ожидайте решения банка. Обычно на рассмотрение ситуации уходит до 2 недель, но срок может быть разным, он зависит от конкретного кредитора. Об одобрении или отказе в выводе созаемщика в ипотеке сообщат по телефону или через приложение банка.
4. Если кредитор согласен, можно действовать — договариваться с банком о времени и условиях подписания нового договора. Если банк отказал, нужно искать другие пути решения проблемы либо оставить все «как есть».
5. После подписания новых документов заемщик отправляется в Росреестр и переоформляет права собственности, а затем предоставляет в банк новую выписку из ЕГРН.

Правила изменения условий при переоформлении регламентирует ФЗ №51. Стоит отметить, что у одобрения банка на вывод созаемщика по ипотеке есть «срок годности». Обычно это 1-2 месяца, в которые необходимо уложиться. После выполнения всех изменений убедитесь, что кредитное бюро отразило это в отчетах по всем заемщикам.

Если банк отказал, а вам все равно нужно вывести созаемщика из ипотеки, есть несколько вариантов решения:

1. Предложить банку альтернативу. Например, другого заемщика — при разводе жена или муж могут остаться титульными заемщиками, а место второго солидарного должника займет не супруг или супруга, а родственник. Правда, здесь нужно сначала проконсультироваться с банком, подойдет ли ему такой вариант.
2. Обращение в суд. Этот способ подойдет, когда один из созаемщиков против выхода из ипотеки, но при этом не принимает участие в погашении долга.
3. Рефинансирование в другом банке. Здесь происходит досрочное погашение ипотеки в одном банке и заключение нового ипотечного договора с новым составом участников в другом. Но такая операция может привести к повышению процентной ставки и ухудшению условий ипотеки.

Во всех этих случаях сделка осложнена отказом банка в выводе созаемщика и другими проблемами, а значит, внести изменения в уже имеющиеся финансовые обязательства будет сложнее, чем при добровольном согласии сторон договора. Причем кредитор всегда может отказать в пересмотре условий ипотечного соглашения, даже не объясняя причин, у него есть такое право.

Часто вывод созаемщика из ипотечного договора необходим из-за развода супругов. Если нет брачного договора, выделенных долей детям из-за использования материнского капитала и других нюансов, имущество делится пополам. Вместе с долей супругам достаются и финансовые обязательства. Поделить ипотечную собственность и долги в этом случае можно так:

• супруги продолжают платить долг поровну, каждый имеет право проживания в ипотечном жилье, а после развода имущество продается и сумма делится пополам;
• супруги договариваются, кому достанется ипотека и долги, это фиксируют в письменном соглашении у нотариуса и переоформлением права собственности на имущество;
• определение долей в судебном порядке, если супруги не смогли договориться.

В любом случае мужу и жене придется поставить кредитора в известность о разводе. А как поступить с ипотекой — решать самим участникам сделки.

Прежде чем стать созаемщиком, важно учесть несколько нюансов:

• ипотечный договор — история на годы, за это время может многое измениться как в вашей жизни, так и у других заемщиков;
• созаемщиком можно выступать сразу по нескольким договорам;
• просто так отказаться от статуса созаемщика и выйти из договора не получится — нужно согласие всех сторон сделки и определенные условия;
• можно дополнительно уточнить права созаемщика отдельным договором, например, брачным контрактом.

Вывести одного из заемщиков из ипотеки — сложный процесс, который потребует внимательного изучения условий договора и согласия всех сторон.

В случае развода, банкротства или изменения финансовой ситуации у каждого из участников сделки, необходимо обращаться в банк для выяснения возможных вариантов и последствий. Поэтому взвесьте все за и против, прежде чем выступить в статусе созаемщика. Иногда лучше отказаться от таких обязательств, чтобы потом не столкнуться с серьезными проблемами, когда будет трудно избавиться от ненужных вам обязательств.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что Вы уделили время этой статье. Уверены, Вы не потратили время зря, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.