Какую недвижимость можно купить в ипотеку

Купить в ипотеку можно разную недвижимость, но не любую. Банк дает согласие по заявке, только если выбрано ликвидное жилье, которое в критичной ситуации можно быстро продать на торгах для покрытия своих затрат. От вида недвижимости зависит и список документов, которые нужно предоставить банку. Эксперт БанкСток подскажет, какую недвижимость можно купить в ипотеку и какие нюансы нужно учесть при выборе объекта.

Отметим сразу, что требования у разных банков к недвижимости, которую можно взять в ипотеку, отличаются. Одни кредиторы дают согласие и оформляют сделку с выгодными для заемщика условиями только на новостройки. Другие одинаково относятся как к первичному, так и ко вторичному рынку жилья. Но при выдаче ипотеки на покупку частного дома, дачи или земельного участка у всех банков более «суровый» подход, чем при подборе квартиры. И требований предъявят значительно больше.

Поэтому, если решили взять ипотеку на жилье, первым делом свяжитесь с кредитным отделом банка или нескольких финансовых организаций. Во время беседы уточните, какие требования — юридические и технические — предъявляет кредитор, тогда вам будет легче подбирать недвижимость с учетом этих ограничений.

Стандартные условия покупки недвижимости в ипотеку:

• жилье расположено в населенном пункте на территории России;
• нет незаконных перепланировок, а все внесенные изменения уже легализованы;
• не находится под залогом, арестом и не имеет других обременений;
• к квартире или дому уже подведены все необходимые коммуникации, включая свет, воду, канализацию, отопление;
• жилье не ветхое — износ не превышает 70%, а в некоторых случаях требования жестче — не более 45%;
• дом не внесен в программу реновации, то есть не запланирован его снос.

Купить в ипотеку можно разные виды построек:

• квартиры в многоэтажном доме — в новостройках и в зданиях из старого жилого фонда;
• частные дома и таунхаусы на несколько семей;
• помещения и здания для ведения коммерческой деятельности, включая крупные объекты;
• парковочные места, гаражи;
• дачи.

А вот с земельными участками все сложнее. Купить землю в ипотеку можно, только если она прикреплена к частному дому, таунхаусу или дачному домику. Еще один вариант ипотеки на землю возможен, если она не является собственностью муниципалитета или государства, не входит в земли заповедников и других территорий, к которым применяют особые правила. Причем земельный участок должен соответствовать нормативам местного законодательства — в каждом регионе установлены свои требования на этот счет.

Ипотечный кредит точно не дадут на жилье, которое будет сложно реализовать в ситуации, если заемщик не справится с финансовой нагрузкой, и банку придется изъять залог по решению суда. Однако «неликвидность» разными банками трактуется по-разному. Но в большинстве случаев заявку на ипотеку отклонят, если:

• к жилью не подведены коммуникации, но при этом оно уже достроено и несколько лет как сдано в эксплуатацию;
• жилье признано ветхим и подлежит сносу в ближайшее время;
• в квартире или доме проведены перепланировки, которые не согласованы с госслужбами и не соответствуют нормам;
• дом или квартира находятся в неблагополучном квартале города или в населенном пункте, где нет работы, детсадов и прочей инфраструктуры.

Также банк вряд ли захочет выдать ипотеку, если заемщик планирует купить комнату в малосемейке, коммуналке, общежитии, так как и это жилье сложнее реализовать. Важно понимать, что кредитор не стремится как-то навредить клиенту, предъявляя сложные требования. Банк хочет получить гарантию, что деньги в любом случае будут возвращены, а затраты на обслуживание долга покрыты. Потому при рассмотрении заявки на ипотеку специалист тщательно проверяет каждую квартиру, дачу, дом, машиноместо и даже гараж.

Сложнее всего заемщикам получать одобрение заявки на ипотеку для покупки земельного участка. Особенно, если до приобретения на нем не было возведенных и сданных в эксплуатацию объектов. Так как банк выдает ипотеку именно на землю, а не на то, что на ней только будет построено.

Чтобы взять в ипотеку земельный участок, нужно предъявить:

• акт-подтверждение, что земля подходит для индивидуального жилищного строительства;
• документы с правом собственности у продавца земельного участка;
• кадастровый план с указанием точного места расположения и номера участка;
• документы о межевании с соседскими участками;
• оценку БТИ с указанием рыночной стоимости участка;
• справку с БТИ об указании наличия или отсутствия построек на выбранном земельном участке.

При необходимости в ходе рассмотрения заявки на ипотеку кредитор может запрашивать дополнительные документы, которые относятся лично к заемщику или участку. Например, если клиент в качестве первоначального взноса использует материнский капитал, могут понадобиться справки и согласования из органов опеки. А если у собственника земли есть законный супруг, перед продажей участка потребуется его письменное согласие на сделку, заверенное у нотариуса.

Если решили купить в ипотеку уже готовый дом — только построенный или уже обжитой прежними хозяевами, банк одобрит заявку только при соблюдении таких требований:

• проведены все необходимые коммуникации — вода, свет, а в некоторых случаях и газ;
• стены сделаны из камня или кирпича, а не из других материалов. Но здесь могут быть исключения, например, банк может дать согласие на жилье из газобетона или по современным технологиям, включая модульные дома;
• межэтажные перекрытия должны быть прочными, выполненными из бетона, металла или смешанных конструкций;
• фундамент должен быть основательным — каменным, бетонным, цементным, кирпичным, из бута или любых других допустимых материалов;
• отсутствие статуса аварийности и износ на момент окончания выплаты долга — до 70%, а иногда и ниже — все зависит от требований конкретного банка;
• отсутствие обременения на момент подачи и одобрения заявки на ипотеку.

Поэтому, если захотите купить в кредит деревянный дом или старое здание, скорее всего, банк откажет, даже если предложить дополнительные гарантии в лице поручителя или созаемщика. А вот другое залоговое имущество или большой первоначальный взнос увеличат шансы одобрения заявки, даже если дом не соответствует в полной мере требованиям банка.

Также у каждого кредитора свои условия, относительно минимальной площади недвижимости, которая будет куплена в ипотеку. Чаще всего это 60-500 кв. м. для частного дома, но требования могут отличаться в зависимости от политики банка.

На постройку дома кредиторы займы выдают еще реже. Чтобы такую заявку одобрили, будущий заемщик должен быть собственником земли, где будут проводиться работы.

Для снижения рисков некоторые банки не выдают весь кредит сразу, а переводят деньги траншами. Каждое следующее перечисление кредитор проведет, только после предоставления доказательств, что запланированные строительные работы выполнены. Причем в ипотечном договоре под строительство недвижимости подробно прописывают все условия, включая материалы, особенности проведения коммуникаций и многие другие нюансы.

Многие потенциальные заемщики сначала ищут квартиру или дом, который хотят купить, а только после этого собирают документы и подают их в банк с заявкой на получение ипотеки. Однако узнать доступные лимиты можно еще до поиска жилья, если обратиться к ипотечному менеджеру в нескольких финансовых организаций и получить у них консультацию. Это позволит правильно рассчитать бюджет на покупку и отсечет объекты, которые точно окажутся не по карману.

При этом узнать, подходит выбранное жилье под ипотеку или нет — заранее не получится. Банк будет рассматривать конкретный вариант и предоставленный пакет документов в индивидуальном порядке. Причем кредитор учтет кредитный рейтинг потенциального заемщика, качество кредитной истории, текущую финансовую нагрузку, уровень дохода и многие другие моменты, которые влияют на платежеспособность.

Даже приписка в объявлении «подходит под ипотеку» и заверения агента недвижимости — не гарантия, что банк скажет «Да». Поэтому, если хотите получить ипотеку на конкретную квартиру или дом, подавайте заявки сразу в несколько банков. Если откажут в одном — есть вероятность, что в другом дадут согласие.

Это же правило касается и недвижимости, которая уже находится в ипотеке. Здесь можно как заключить новый ипотечный договор, так и взять на себя обязательства прежнего владельца. Но и в первом, и во втором случае масса подводных камней, которые лучше заранее обсудить с ипотечным менеджером конкретного банка и юристами.

Кроме того, вы должны знать, что оформить можно ипотеку не на один, а сразу на два объекта недвижимости. Правда, придется доказать банку свою платежеспособность. Например, предоставить выписки по счетам из которых станет ясно, что платежи по обеим ипотекам не превысят 30-50% ежемесячного дохода. А также есть сумма на первоначальный взнос по второму договору.

От того, какую недвижимость хотите приобрести в ипотеку, зависят действия после поиска подходящего дома или квартиры. Обычно люди сразу идут в банк для подачи документов и получения одобрения на кредит. Сотрудник выдает полный перечень документов, которые нужно собрать для одобрения заявки и подсказывает, где их можно получить.

Ипотечному менеджеру нужны оригиналы документов с ксерокопиями. Если заявка подана онлайн, их можно загрузить через онлайн-кабинет банка. Если возникнут вопросы на этом этапе, в рабочее время можно позвонить сотруднику, который занимается заявкой, или на горячую линию банка.

Срок рассмотрения заявки на ипотеку зависит от конкретного кредитора. Как правило, он составляет 3-5 рабочих дней. Если выбранная квартира или дом не соответствует критериям банка, об этом сообщат в отказе. А вот о том, почему вы не подошли как заемщик, банк может умолчать или указать общую причину. Ориентируйтесь на то, что самые частые причины отказа в кредитовании — это низкий кредитный рейтинг, недостаточный доход, задолженности по налогам или общая закредитованность.

Факторов, которые влияют на одобрение ипотеки, множество. Часть из них косвенные. Поэтому перед подачей заявки на кредит обязательно решите все свои проблемы. Например, улучшите кредитную историю, закройте кредитные карты, которыми не пользуетесь, повысьте доход — проработайте на более прибыльной должности не менее полугода. Закройте все долги, какие только возможно.

У одобренной заявки на ипотеку есть срок годности — 30 суток. Поэтому, если банку не понравилась выбранная недвижимость, за это время постарайтесь найти новую и предоставьте необходимые документы кредитору. Если не уложитесь в срок, придется подавать заявку повторно.

Как только получили одобрение ипотеки на квартиру или дом, который хотите купить, действуйте. Согласуйте с сотрудниками банка дату подписания документов. Сразу после заключения договора внесите первоначальный платеж. Затем погашайте кредит по графику, чтобы не допускать просрочек и штрафных санкций со стороны банка.

На этом пока всё, спасибо, что читаете наши статьи. Новые знания сделают вашу жизнь легче, ещё больше интересных статей в Экономических советах.