13 мифов об ипотеке

Ипотека — это серьезное финансовое обязательство как для самого заемщика, так и для его близких. Но при этом одни воспринимают жилищный кредит как неподъемную ношу, из-за которой несколько десятилетий придется себе во всем отказывать. Другие используют ипотеку как возможность стать собственником жилья и при этом живут обычной жизнью с путешествиями, сбалансированным питанием и развлечениями. Эксперт БанкСток собрал 13 самых распространенных мифов об ипотеке и выяснил, обоснованы они или нет.

1. Самозанятым и ИП не одобрят ипотеку

Получить ипотеку самозанятому и ИП сложнее, чем наемному сотруднику, который работает в государственной или частной компании. Банку нужны гарантии, что долг будет выплачен вовремя. А фиксированный ежемесячный доход — как раз это и обеспечивает. И даже отпуск, больничные, декрет все равно покрываются пособиями и выплатами.

ИП и самозанятым сложнее подтвердить стабильный доход. В один месяц их заработок может быть большим, а в другой — минимальным или вовсе отсутствовать. А есть случаи, когда доход напрямую зависит от сезона. Поэтому заявки на кредит от ИП и самозанятых рассматривают особенно тщательно. Но их тоже одобряют, если потенциальный заемщик доказал платежеспособность, у него положительная кредитная история, а также есть дополнительные гарантии — созаемщик, поручитель или залог.

Поэтому сложности с получением у самозанятых и ИП — это миф, но не без оснований. Например, кредиторы часто отказывают в сотрудничестве представителям творческих профессий, таксистам и тем, у кого сезонный заработок. Но даже эти случаи — не приговор. При этом СЗ и ИП нужно быть готовыми, что условия договора для них будут жестче. Например, величина первоначального взноса 50-60% вместо привычных 10-15% или менее крупная сумма кредита с требованием дополнительных гарантий.

2. Невозможно оформить сразу несколько ипотек

Если уже оформлен ипотечный кредит, второй вряд ли одобрят — так думает большинство заемщиков. Но всё зависит не от количества кредитов, а от финансовой нагрузки, качества исполнения обязательств перед кредитором и доходов. Поэтому, если хотите взять еще одну ипотеку, оцените свою финансовую нагрузку и примите взвешенное решение. Если по действующему договору всегда платили вовремя, а ежемесячный платеж отнимает не более 10-20% от дохода — шансы есть.

Банки не ограничивают количество взятых ипотек на одного человека. Также кредитор будет смотреть, для каких целей берут второй заем. Если старую или новую квартиру планируют сдавать в аренду, и с этих денег выплачивать долг, шансы на вторую ипотеку могут вырасти. Но некоторые банки наоборот, критично смотрят на такие «схемы», и прописывают в договоре запрет на заселение в залоговую недвижимость посторонних лиц. Поэтому уточняйте все эти нюансы заранее.

3. Квартиру в ипотеке нельзя продать

На самом деле это не так —квартиру можно продать как за наличные, так и с переоформлением договора ипотеки на покупателя. Но, так как имущество находится под обременением, без согласия кредитора провести сделку невозможно. Такое разрешение получают в письменном виде по заявлению, которое можно подать в офисе кредитора, через онлайн-приложение банка или по телефону.

Срок рассмотрения заявления банком на продажу недвижимости под залогом по ипотеке — 3-5 рабочих дней. Кредиторы охотнее идут навстречу, если у заемщика возникли финансовые проблемы и уже есть просрочки и другие нарушения договора. Банку проще согласиться на сделку с новым более финансово устойчивым клиентом, чем обращаться в суд и взыскивать с должника деньги или изымать квартиру.

Кредитор обязательно проверит личность и платежеспособность покупателя, если происходит переоформление ипотеки, а не расчет собственными деньгами. Если условия кредитования для банка ухудшатся — сделку отклонят.

4. Получить ипотеку можно только с идеальной кредитной историей

Иногда потенциальные клиента не обращаются в банк за ипотекой, потому что у них были нарушения в кредитной истории , поэтому они уверены, что их заявка обречена на провал. На деле все не так однозначно. При выдаче ипотеки банк оформляет недвижимость в залог. При нарушении графика выплат кредитор может подать в суд и продать имущество на торгах в счет погашения долга. С такими гарантиями, банк менее придирчив к качеству кредитной истории,но только при условии, что не было банкротства, и в последние 4-5 лет потенциальный клиент исправно выполнял все взятые на себя финансовые обязательства.

Конечно, с положительной КИ получить одобрение заявки на ипотеку значительно проще. В этом случае банк может даже предложить более выгодные условия. Но и с небольшими нарушениями в КИ взять ипотеку тоже реально. Правда, условия могут оказаться не такими привлекательными — ставка выше, размер кредита меньше, а первоначальный взнос больше.

5. Без гражданства РФ банк не даст ипотеку

При выдаче потребительского кредита банки обычно требуют предоставить паспорт РФ с постоянной регистрацией. Но ипотека — это кредит с другими условиями и здесь дела обстоят немного иначе, так как банк получает дополнительную гарантию: недвижимость становится залогом. Именно поэтому некоторые кредиторы готовы сотрудничать с иностранцами или лицами без гражданства РФ.

Однако будущему заемщику придется доказать кредитору платежеспособность и подготовить крупный первоначальный взнос. Его размер определяют индивидуально, но обычно он составляет не менее 30-50% вместо стандартных 15%.

Некоторые банки выставляют еще более жесткие условия. Например, требуют привлечь созаемщиков с российским гражданством или не одобряют ипотеку представителям конкретных государств. Эту информацию можно попробовать выяснить у ипотечного менеджера, но не факт, что ее озвучат прямо. По законодательству, банки вправе решать сами, кому выдавать кредиты, а кому нет, чем они и пользуются.

6. Ипотека — бремя на всю жизнь

Ипотека — бремя на всю жизнь. Довольно распространенный миф. Такой кредит, действительно, может затянуться на 10, 15, 20 и даже 30 лет. Но есть масса возможностей сократить этот срок:

• гасить долг досрочно за счет всех возможных поступлений;
• использовать льготы или материнский капитал для погашения части долга.

Хотя ипотека порой затягивается на десятилетия — это не бремя на всю жизнь, если поставить себе такую цель. Да, и выгоды у такого долгосрочного кредита тоже есть. Например, в квартире или доме можно жить сразу, а не копить годами. Кроме того, стоимость недвижимости после сделки зафиксирована.

Еще один плюс — инфляция, которая играет на руку всем должникам. Любая валюта со временем обесценивается, поэтому через несколько лет заемщик фактически возвращает меньше, чем взял изначально, если рассматривать деньги с точки зрения их покупательной способности.

7. Ипотечное жилье — собственность банка

Есть миф, что недвижимость до полного погашения долга принадлежит банку. На самом деле это не так. Собственник жилья — заемщик, а банк выступает залогодержателем. Это прописано в ФЗ №102.

При этом кредиторы часто вносят в договор ограничения, которые должен соблюдать заемщик. Например, без согласия банка должник не может продать или подарить имущество под залогом, сделать перепланировку или сдать его в аренду. После снятия обременения собственник может пользоваться жильем, как ему заблагорассудится, но только если это не противоречит законам РФ.

8. Заявку на ипотеку отклонят из-за финансовых проблем у родственников

Финансовые проблемы родственников редко сказываются на одобрении ипотеки. Кредитор оценивает персональную платежеспособность потенциального заемщика — его кредитную историю, рейтинг, доход и другие показатели.

Но если у супруга потенциального клиенты проблемы с приставами или плохая КИ, банк может отказать в ипотеке. Дело в том, что купленная квартира становится совместно нажитым имуществом, которое при разводе делится, как и финансовые обязательства. Это регулируется ФЗ №223. То же правило касается всех родственников, которых привлекают в качестве поручителей и созаемщиков. Банк будет проверять их так же, как и основного должника.

Но и здесь есть выход. Из ипотечной сделки можно исключить супруга, у которого есть проблемы. Для этого придется оформить брачный договор или нотариальное согласие. Но первый вариант предпочтительнее, так как во втором случае супруг исключается из созаемщиков, но не теряет права на недвижимость.

9. Банк заберет квартиру, если просрочить хоть один платеж по ипотеке

Квартира находится под залогом у банка до тех пор, пока заемщик не выплатит долг. Если клиент нарушает условия договора, кредитор вправе подать в суд, изъять квартиру и продать ее на торгах для компенсации своих затрат. Поэтому некоторые заемщики полагают, что если они не внесут хотя бы один платеж вовремя, то сразу потеряют имущество. На самом деле это не так — есть четкий порядок, нарушить который банк не может.

Процесс изъятия собственности происходит в несколько этапов. После нескольких месяцев просрочки кредитор связывается с должником, выясняет причину и ищет вместе с ним подходящие варианты погашения долга. Например, в случае временных проблем с работой или здоровьем, заемщику могут одобрить кредитные каникулы или предложить реструктуризацию с отсрочкой платежа.

Если диалог не сложился, банк обращается в суд за разрешением погасить задолженность за счет продажи предмета залога. На основании судебного решения пристав запускает судебное производство, так имущество попадает на торги. Проводятся аукционы. Если торги не состоялись дважды, судебный исполнитель передает имущество банку в зачет его требований. Всё это время заемщик может жить в квартире. Вся процедура может продлиться несколько лет.

Согласно ФЗ №102 нельзя отобрать квартиру из-за мелких нарушений кредитного договора и просрочек выплат менее 3 месяцев. Но при частом нарушении графика и других условий договора кредитор вправе обратиться в суд.

10. Ипотеку можно не выплачивать, если банк или заемщик обанкротился

Ипотечный кредит — юридическое соглашение между заемщиком и банком. Обанкротившись, ни заемщик, ни банк не освобождаются от своих обязательств. Кредитный договор считается исполненным только после выполнения всех договоренностей, то есть возврата долга.

В зависимости от конкретной ситуации банкротства физлица возможны разные варианты разрешения проблемы, включая переговоры о реструктуризации долга. Если же у банка отозвали лицензию, но банкротство еще не вступило в силу, реквизиты для уплаты ипотеки по графику указывают на сайте Центробанка. После признания банка банкротом, в дело вступает Агентство по страхованию вкладов, теперь новые реквизиты для оплаты публикуют на его сайте.

11. Условия ипотеки нельзя изменить

Условия ипотеки можно изменить на любом этапе выплат. Вот несколько вариантов, если действующие правила стали неудобны для клиента:

• рефинансирование — оформление нового ипотечного договора для погашения действующего долга. До подписания договора можно поменять все условия кредита — ставку, срок, размер ежемесячной выплаты;
• переговоры с банком о реструктуризации действующего договора;
• дополнительные выплаты — частичное досрочное погашение долга позволит изменить условия ипотеки — сократить срок ипотеки или размер ежемесячной выплаты;
• изменение структуры кредита — например, переход с переменной процентной ставки на фиксированную или наоборот;
• кредитные каникулы — возможны в случае временных финансовых трудностей у заемщика.

Важно помнить, изменение условий ипотеки зависит от политики конкретного банка и для этого необходимо согласие обеих сторон. Банк ничего не изменит, только потому, что так хочет заемщик. О любых изменениях придется договариваться.

Также учтите, что пересмотр условий по ипотеке может повлечь за собой дополнительные расходы. Особенно, если речь о реструктуризации, при которой чаще всего продлевают срок кредитования и уменьшают ежемесячный платеж, поэтому итоговая переплата при таком варианте неминуемо растет.

12. Ипотеки без первоначального взноса не бывает

На рынке ипотечного кредитования можно найти предложения как с первоначальным взносом, так и без него. Однако нужно быть готовым к тому, что если накопленной суммы нет, банк ужесточает требования к заемщику. Например, установит повышенную ставку или одобрит меньшую сумму.

Вариантом решения может стать использование материнского капитала или оформление кредита на взнос. Но, если в первом случае банк более лояльно отнесется к заемщику, то во втором — обязательства по другому кредитному договору повышают риски банка, в который подана заявка на ипотеку.

Если ужесточение требований к заемщику не пугает или квартира нужна очень срочно, а своих сбережений нет, подавайте заявку на программу без первоначального взноса.

13. Ипотеку без агента не одобрят

Купить недвижимость в ипотеку можно как с посредником, так и без него. Тысячи жилищных договоров оформлены без участия риэлторов и ипотечных брокеров. Но с ними сделка может стать более комфортной для заемщика, так как большую часть вопросов возьмет на себя именно посредник.

Привлекать ипотечного брокера или риэлтора — решать только вам. Как правило, главный аргумент «за» — это недостаток времени или желания разобраться со всеми вопросами самостоятельно.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что Вы уделили время этой статье. Уверены, Вы не потратили время зря, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.