Особенности и нюансы ИЖС, как получить кредитование?

Приобретение жилья в ипотеку — долгосрочный проект, перед началом которого нужно все тщательно продумать и адекватно оценить свои силы. Если ваша цель — собственный дом, ИЖС — подходящий вариант. Но здесь больше нюансов, чем при покупке квартиры в ипотеку. Эксперт БанкСток расскажет, какие особенности у ИЖС и как получить одобрение у кредитора.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — термин, который используют в российском законодательстве, чтобы обозначить участок земли для возведения жилого дома по собственному проекту в пределах установленных нормативов и правил.

Для того чтобы упростить и упорядочить ИЖС несколько лет назад внесен на рассмотрение и утвержден закон о правилах строительства такого жилья ФЗ №340. Выбор земли под строительство жилых домов регламентирует ФЗ №136, а правовой режим владения участком — ФЗ №190.

Основные особенности ИЖС:

• участок находится в населенном пункте, а не за его пределами;
• разрешение на постройку можно получить только после того, как готов проект здания;
• обязательное уведомление госорганов о начале и завершении строительства, а также оформление регистрации и получение собственного адреса;
• дом может принадлежать только одной семье, разделить его на несколько «квартир» нельзя;
• дом до трех этажей, а его высота ниже 12 метров, включая все выступающие конструкции.

Так как ИЖС возводится на территории города или другого населенного пункта, у него уже есть вся необходимая инфраструктура — дороги, магазины, школы, сады, общественный транспорт. Но за все, что находится на территории ИЖС — канализацию, связь, электрику и другие коммуникации, отвечает собственник жилья.

Главный и основной плюс ИЖС — возможность возвести собственное жилье по индивидуальному проекту. Можно разработать любую планировку, продумать варианты внешнего и внутреннего дизайна, и построить дом в рамках закона и действующих регламентов. Другие плюсы такого строительства:

• наличие готовой инфраструктуры и адреса, по которому можно регистрироваться;
• возможность купить дом под залог или в ипотеку, то есть зафиксировать цену, а вносить платежи в оговоренном в договоре с банком ежемесячном объеме в течение длительного периода;
• высокая ликвидность по сравнению с другими видами строительства собственного дома;
• банки часто кредитуют ИЖС по специальным ипотечным программам, также есть льготные программы кредитования;
• рост стоимости недвижимости — цены на жилье растут, а значит, ИЖС может стать выгодной инвестицией;
• разрешение на такое строительство получить проще, чем на другие виды домов, например, в садовом некоммерческом товариществе.

Но и недостатки у ИЖС тоже есть:

• при строительстве собственного дома с нуля всегда есть риски, например, возможные проблемы с подрядчиками, изменение строительных норм, выход за рамки запланированного бюджета;
• строить на участке можно только капитальный дом строго по одобренному проекту, отходить от законодательных норм запрещено;
• дом может обойтись дороже, чем другие виды строительства;
• нельзя строить дома на несколько семей — таунхаусы и другие варианты — на территории ИЖС это разрешено только компаниям на определенных условиях;
• при получении ипотеки первоначальный взнос и процентная ставка могут быть выше, чем при покупке квартиры или готового дома.

Кроме того, каждый вариант ИЖС стоит рассматривать индивидуально. Немаловажную роль играет план прилегающих к дому территорий. Если построите жилье в районе с плохой инфраструктурой, минусов может оказаться больше, чем плюсов. Если выберите пустынное место вдали от городской суеты, за время возведения дома ситуация может кардинально измениться, и это непредсказуемо. Например, вместо тихого частного сектора рядом построят гипермаркет или проложат автомагистраль.

ИЖС — не единственный вариант строительства собственного дома. Есть и другие виды объединений и участков земли, где разрешено стать собственником жилья или возвести различные объекты. Вот несколько вариантов:

1. ДНП — дачное некоммерческое партнерство. Такая земля предназначена для возведения дачных домиков и ведения дачного хозяйства. В отличие от ИЖС, ДНП может располагаться за пределами населенного пункта и тут не обязательно возводить капитальный дом. Но если ДНП находится в черте города, регистрацию здесь оформить можно.
2. СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это не статус участков земли, а объединение их владельцев для ведения садоводческой деятельности. В отличие от ИЖС, такая земля располагается за пределами населенного пункта и разрешена для ведения садоводства и огородничества. Здесь можно строить капитальные и временные жилые дома, но нельзя располагать постройки для выращивания и хранения фруктов, овощей, ягод и другой сельскохозяйственной продукции. В доме в СНТ нельзя прописаться и жить постоянно. Такие варианты в основном подходят для дач.
3. ЛПХ — земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства. Если ЛПХ находится в черте населенного пункта, земля на нем называется приусадебным хозяйством, а если вне города или деревни — полевым хозяйством. В первом случае можно и дом возвести, и здания для производства и хранения сельхозпродукции. А при полевом ЛПХ здания возводить запрещено, можно только пользоваться землей. Если при строительстве ИЖС вести конкретную деятельность на участке не обязательно, то в ЛПХ такой возможности нет.

Самый выгодный из всех вариантов именно ИЖС. Его можно при необходимости выгодней продать, а также использовать как постоянное жилье с регистрацией и другими возможностями, которые дает любая квартира или частный дом в черте города.

ИЖС — это просто земля, на которой можно возводить разные виды объектов. Но перед строительством вы должны составить подробный проект и согласовать его с администрацией населенного пункта и банком, который будет выдавать ипотеку. Строить в рамках ИЖС можно такие типы зданий:

• капитальный каменный или деревянный жилой дом площадью не более 1500 кв. м, не выше 12 метров и 3 этажей с расстоянием до соседних построек 6-15 метров — зависит от проекта дома и материала постройки;
• баня любого типа, но расположенная не ближе 3 м от соседнего участка и 5 м от других построек;
• гараж — расстояние до соседнего дома не менее 6 м, а до вашего — 3 м, причем ворота гаража не должны мешать пешеходам и машинам;
• сарай для животных или хранения инвентаря — расстояние до соседнего забора должно быть 4 м и 1 м соответственно;
• теплица, туалет, выгребная яма —размещаются не менее 1 м от межи с соседями;
• веранды, беседки, летние кухни, арт-объекты;
• объекты для коммерческого использования — владелец ИЖС может выделить часть земли для постройки мастерской, магазина и других коммерческих объектов, но каждый из них нужно дополнительно согласовывать с госорганами.

Если хотите что-то самостоятельно строить на участке ИЖС, изучите действующие правила и нормы еще до создания проекта, который понесете на согласование. А еще лучше — обратитесь за помощью к юристу. Он поможет избежать ошибок при строительстве, а значит, сэкономит время и деньги.

Оформление кредита под индивидуальное строительство жилья включает несколько этапов. Их последовательность и особенности во многом зависят от региона и требований банка, в котором оформляете ипотеку. Поэтому перед началом процесса рекомендуется проконсультироваться с представителями банка и изучить условия.

Общая схема оформления ИЖС, которую можно использовать в качестве руководства:

1. Подготовка и анализ. Оцените свои финансовые возможности, учтите, что возможны незапланированные расходы. Запросите отчет по кредитной истории в бюро кредитных историй, найдите подходящие участки для ИЖС. Выберите банк или несколько вариантов, чтобы подать в них заявки на получение ипотеки.
2. Предварительное согласование кредита. После одобрения заявки обратитесь в свой зарплатный банк или тот, с которым уже был успешный опыт сотрудничества. Возможно, там вам предложат более выгодные условия. Проконсультируйтесь с менеджером, получите предварительное решение. Соберите необходимые документы, если еще этого не сделали.
3. Согласование проекта и условий. Банк оценит землю и решит, подходит ли она для получения кредита. Специалист изучит проект дома и согласует другие условия. Например, страховку, необходимость дополнительных гарантий — оформление залога или привлечение созаемщика, поручителя.
4. Оформление договора и выдача кредита. Внимательно изучите условия договора перед его подписанием. Если какие-то из условий непонятны, не стесняйтесь попросить разъяснение.
5. Строительство объекта и его мониторинг. О начале и завершении строительства нужно уведомить не только банк, но и госорганы. Отступать от уже утвержденного проекта запрещено. Но внести в него изменения с согласия всех сторон договора можно. На всех этапах строительства придется отправлять в банк отчеты о его ходе.
6. Погашение кредита. Согласно условиям договора с начала его действия вы ежемесячно обязаны вносить в банк определенную сумму. Это основной долг плюс проценты за пользование деньгами.

Даже если вы еще не выплатили ипотеку полностью, пользоваться домом и землей рядом с ним можно на свое усмотрение в рамках закона и условий ипотечного договора. После погашения долга недвижимость выведут из-под залога. Продавать ИЖС можно на всех этапах строительства, но только с согласия банка.

Если обращаетесь для получения ипотеки на ИЖС в банк, обязательно спросите менеджера о наличии специальных программ, предназначенных для такого строительства. Это может значительно упростить получение кредита.

Чтобы получить ипотеку на ИЖС, подготовьте:

• документы на залог — это может быть любая недвижимость, которая есть у вас в собственности, или бизнес, участок под ИЖС и дом на нем тоже попадет под залог;
• другие гарантии банку — например, поручительство;
• договор со строительной компанией, если обращаетесь к ней для постройки дома;
• разрешение на строительство от городского муниципалитета;
• смету работ, расчет проведения коммуникаций и подробный проект;
• другие документы — банк может запросить, например, сведения о доходах, брачный договор или справку о наличии или отсутствии иждивенцев.

Для постройки дома на участке придется уведомить муниципалитет о начале и окончании работ, предъявить документы, подтверждающие права на землю, а также дать внешнее и внутреннее описание дома — текстовое и графическое. Для этого нужен подробный проект постройки. Все можно сделать через Госуслуги или МФЦ. Также можно направить документы напрямую в местную госадминистрацию или почтой с уведомлением.

Обычно уведомление о том, что начало работ согласовано, получают в течение 7 дней. Но муниципалитет может отказать в согласовании, если постройка не соответствует действующим нормам и правилам. После окончания строительства дома в течение 30 рабочих дней вы должны уведомить муниципалитет о завершении строительства, предоставить технический план дома, сделанный кадастровым инженером, и показать соглашение об определении долей, если использован материнский капитал.

Участок под ИЖС можно получить от государства бесплатно. Такие льготы предусмотрены для некоторых категорий граждан — инвалидов, многодетных семей, ветеранов войн, ликвидаторов аварий. Для покупки участка можно использовать маткапитал, а также оформить налоговый вычет.

При определенных обстоятельствах и участок СНТ можно перевести в ИЖС. При этом проверят назначение земли, право собственности и другие условия, которые необходимы для изменений.

После согласования построенного дома, которое можно запросить онлайн через Госуслуги, МФЦ или лично в местной госадминистрации, заявитель получает уведомление о соответствии дома законам и требованиям. На основании этого в течение недели местные власти отправляют данные в Росреестр. После этого можно регистрировать право собственности и ставить строение на кадастровый учет.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что Вы уделили время этой статье. Уверены, Вы не потратили время зря, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.