Траншевая ипотека: плюсы и минусы

Ипотечных программ кредитования уже довольно много, но каждый год появляются всё новые варианты. Среди них особое место занимает так называемая «ипотека за 1 рубль» или траншевая ипотека, которая появилась в РФ в 2022 году для стимуляции спроса на недвижимость. Предложение выглядит заманчиво, но как и другие программы кредитования, у него свои нюансы, поэтому оно может подойти не всем. Эксперт БанкСток расскажет, что такое траншевая ипотека, какие у нее выгоды, и на что обратить внимание до заключения договора.

Траншевая ипотека — это кредитование только на приобретение квартир в новостройках. Основная особенность: банк оплачивает жилье не сразу, а «траншами» или простыми словами частями. Первую сумму переводят сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ). А вторую — основную часть суммы — отправляют застройщику после того, как дом был сдан в эксплуатацию. Траншей может быть и больше чем два, тогда промежуточная выплата происходит на каком-то другом этапе, например, после завершения строительства, но до окончательного ввода в эксплуатацию.

Конкретные даты перечисления денег, сумма каждого транша, их количество, а также другие условия кредитования подробно прописаны в договоре. Причем в отличие от первоначального взноса первый транш может быть символическим — тот самый 1 рубль в месяц из рекламного слогана. Но так бывает не всегда. По договоренности между сторонами сделки он может доходить до 30% от общей суммы, которую нужно перечислить за жилье.

Первичный взнос в траншевой ипотеке тоже есть. Он может быть разным, но, как правило ,в пределах 15-20% от конечной стоимости жилья.

Когда дома введен в эксплуатацию кредитор оформляет второй транш. Сразу после этого ежемесячные выплаты заемщика становятся стандартными, как и при других программах кредитования. Теперь клиент ежемесячно возвращает основную сумму долга банку плюс начисленные проценты.

Выгода траншевой ипотеки в том, что заемщик не платит за «кота в мешке». Он приступает к выплатам основной части долга уже после того, как дом готов. Задача траншевой ипотеки — упростить получение займа и покупку жилья, за счет уменьшения финансовой нагрузки на покупателя до ввода дома в эксплуатацию. У заемщика есть время. Пока застройщик завершает работу над домом и не начались основные выплаты ипотеки, будущий владелец квартиры может копить деньги на дальнейший ремонт и регулярные платежи.

Право собственности при таком типе кредитования оформляют уже после ввода дома в эксплуатацию и получения кадастрового номера на квартиру. Здесь всё как в стандартной ипотечной программе — покупатель собственник жилья. При этом квартира выступает обеспечением и находится под обременением. Она становится залогом для банка до полного погашения долга, который складывается из стоимости недвижимости и процентов кредитору.

До полной выплаты долга дарить, продавать, вносить изменения в планировку и проводить другие действия, которые могут повлиять на ликвидность квартиры и ее конечную стоимость, разрешено только с согласия банка.

Траншевая ипотека — это такой же заем на квартиру, как и остальные виды ипотеки. Есть только отдельные нюансы в перечислении денег и особенности при внесении платежей. Однако этот вариант отлично подойдет, если:

• хотите купить квартиру в ипотеку, но пока не успели скопить нужную сумму на первоначальный взнос;
• решили улучшить жилищные условия и готовы подождать с переездом до того, как будет сдан дом в эксплуатацию и проведен ремонт в новом жилье;
• есть возможность до сдачи дома пожить в арендованной квартире, у друзей или с родственниками;
• хотите квартиру именно в новостройке или каком-то конкретном новом микрорайоне.

Отличий от других видов ипотеки у траншевой не много, но они есть:

1. Возможность купить жилье только на первичном рынке. При многих других типах ипотеки можно рассматривать не только новостройки, но и вторичный рынок.
2. Порядок оформления и первичный взнос. Он может достигать 15-20%, тогда как при классической ипотеке есть варианты под 5-10%.
3. Порядок выплат. До сдачи дома в эксплуатацию заемщик платит символический 1 рубль, что даст время подкопить необходимую сумму. При классической ипотеке, такого периода нет, приступать к выплате долга нужно со следующего месяца после заключения кредитного договора с банком.

Ставки, сроки, штрафы в случае просрочек и другие условия зависят от конкретного банка. Они прописаны в договоре. Тут все как и при других видах ипотеки, типовой договор хоть и есть, но в каждый договор могут быть добавлены индивидуальные нюансы.

Траншевую ипотеку можно совмещать со специальными государственными программами. Например, в качестве первоначального взноса можно использовать маткапитал, а льготные категории заемщиков могут претендовать на сниженную процентную ставку. Но после сдачи здания траншевая ипотека практически ничем не отличается от других жилищных кредитов.

В траншевой ипотеке все те же возможности и риски как для банка, так и для заемщика, что и при классических программах. Здесь так же важно адекватно рассчитать свою финансовую нагрузку, чтобы не допускать просрочек и продумать действия на случай форс-мажора.

При оформлении траншевой ипотеки, как и при любой другой, требуется обязательная страховка как самого жилья. Банк будет также настаивать на страховании жизни и здоровья заемщика и созаемщика. Однако оформлять страховку, скорее всего, придется не сразу, а уже после сдачи дома в эксплуатацию, когда начнется выплата основной части долга и процентов банку.

Стоит отметить, что ипотека с несколькими траншами может оказаться выгоднее, чем кредитование на покупку жилья с околонулевой ставкой. Это связано с тем, что по факту застройщик только в рекламе обещает, что берет на себя выплаты процентов банку, а на деле окупает свои затраты за счет повышения стоимости жилья. При оформлении траншевой ипотеке такая ситуация не возникнет. Однако льготные программы кредитования выигрывают на фоне траншевой ипотеки, так как предлагают более выгодные условия, если вы подходите под требования банка и условия господдержки.

У ипотеки с трашншевыми платежами несколько плюсов:

• у заемщика есть время для того, чтобы скопить сумму на первоначальный взнос, ремонт и другие нужды, в том числе можно не спешить и более выгодно продать старую квартиру, чтобы использовать вырученные средства для оплаты ипотеки;
• цена на квартиру фиксируется и останется прежней, даже если ситуация на рынке кардинально изменится;
• у застройщика появляется гарантированный покупатель и стимул побыстрее сдать дом в эксплуатацию, чтобы получить второй транш от банка;
• пока дом не достроен, платить полную сумму ежемесячных взносов не нужно, что предотвращает обман со стороны застройщика.

Для заемщика это вариант выгодно купить квартиру в новостройке в микрорайоне, который пока не оброс инфраструктурой, но в будущем обещает стать хорошим местом, где есть все необходимое для жизни. При этом вероятность благоустройства новых зон и их удобство в перспективе более высока, чем надежда на перестройку старых районов.

Банк России считает траншевую ипотеку более рискованным вариантом, чем стандартные программы. Это связано с тем, что перечисление денег застройщику происходит медленнее, из-за чего снизить ставки у банка на такое жилье не получится.

Еще один риск — возможность спекуляции на росте цен на недвижимость. Так как стоимость жилья при заключении договора фиксируется, а на момент окончания выплат квартира скорее всего будет стоить дороже, наценку к итоговой реальной цене могут установить более высокую, чем получится по факту.

Также к минусам траншевой ипотеки можно отнести такие моменты:

• она не всегда совместима с льготным кредитованием;
• этот вариант предлагают клиентам не все банки — на данный момент это только Сбербанк;
• обстоятельства в жизнь заемщика за период до введения дома в эксплуатацию могут измениться, а потому квартира в новостройке именно в этом микрорайоне может оказаться уже не таким заманчивым вариантом;
• продать квартиру, купленную по траншевой ипотеке сложнее, чем при стандартных условиях кредитования;
• ставка по процентам и величина первого взноса выше, чем при обычной ипотеке;
• низкая стоимость первоначального обслуживания кредита может ввести заемщика в заблуждение, в итоге он неправильно рассчитает свои силы, что приведет к проблемам, когда наступит время вносить стандартный ежемесячный платеж;
• застройщик может задержать сдачу дома в эксплуатацию или нарушить условия договора, что приведет к тому, что ожидания заемщика не оправдаются.

Перед заключением договора на траншевую ипотеку важно взвесить все плюсы и минусы, изучить условия кредитования по другим программам и определить, что для вас выгоднее. Но иногда такой вариант кредитования — это один из самых доступных способов, который позволяет стать собственником жилья.

Как только российские банки и застройщики предложили клиентам траншевую ипотеку, стало ясно, что спрос на такой вид кредитования есть, и он выше предложения. Это увеличило нагрузку на девелоперов и привело к разработке разных программ.

Несколько примеров актуальных предложений застройщиков:

1. КВС. Первый транш 100 тыс. рублей, первый взнос — 20% от суммы кредита. Срок кредитования — до 30 лет при ставке 13%.
2. ГК А101. Только для жителей Москвы. Первый взнос — 20%, ставка — 8, %, срок ипотеки — не более 30 лет. Максимальный лимит займа — 60 млн рублей.
3. Аквилон. Максимальный размер займа — 12 млн рублей. Первый взнос — 15%. Платеж до ввода жилкомплекса в эксплуатацию — 1 рубль. Срок займа — не более 30 лет, ставка — 5,99%.
4. Петербургская недвижимость. Здесь льготный период до 3 лет, первый транш — 100 рублей, ежемесячный платеж всего 1 рубль. Первый взнос — 15%, ставка — 4,7%. Срок — до 30 лет.

Это не полный перечень программ. Вероятно, в ближайшее время появятся и другие предложения у кредитных организаций и застройщиков.

Так как траншевая ипотека поделена на несколько частей, под каждую отправку денег застройщику оформляют отдельный кредитный договор или в рамках одного договора прописывают условия и порядок перевода каждого из траншей. Схема и порядок такой ипотеки зависят от конкретного банка, но обычно это выглядят так:

1. Застройщик договаривается с банком и создает программу, по которой предусмотрена возможность траншевой ипотеки.
2. Заемщик подает заявку на ипотеку. Банк проверяет его платежеспособность и принимает решение стоит ли давать согласие на заявку.
3. Кредитор и покупатель жилья оформляют ипотечный договор. Квартира при этом находится на любом из этапов строительства.
4. Заемщик вносит первый взнос, а банк перечисляет первый транш.
5. Заемщик ежемесячно платит оговоренную сумму до сдачи дома.
6. После оформления документов на дом, присвоения квартире кадастрового номера банк перечисляет второй транш. Теперь заемщик переходит к полноценному ежемесячному погашению кредита по полной ставке.

Чтобы оформить траншевую ипотеку, достаточно выбрать подходящего застройщика, у которого есть такая возможность, и обратиться в центр ипотечного кредитования Сбербанка. Уточнить необходимую информацию и получить ответы на вопросы можно на официальном сайте банка или на горячей линии.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что Вы уделили время этой статье. Уверены, Вы не потратили время зря, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.