Как оперативно продать загородный дом или дачу: пошаговая инструкция

Каждый собственник мечтает продать недвижимость быстро и выгодно. Однако скорость сделки во многом зависит от тщательной подготовки. Сделки с загородными домами имеют свои особенности, которые необходимо учитывать. В этом материале мы рассмотрим все аспекты, чтобы вы могли выгодно продать дом или дачу.

Текущая ситуация на рынке недвижимости

Спрос на загородное жилье растет с каждым годом, но его стоимость может колебаться. Центробанк прогнозирует замедление роста цен на недвижимость в 2024 году. Поэтому, если вы планируете продать дом или дачу, откладывать продажу не стоит.

Продажа загородной недвижимости обычно занимает больше времени, чем продажа квартиры. Дома часто отличаются по планировкам и стилям, поскольку владельцы строят их по своему вкусу. Найти покупателей с аналогичными предпочтениями или готовых вкладывать средства в перестройку может быть сложно.

Подготовка участка к продаже

Приятно заходить на ухоженный участок и в чистый дом. Перед показом объекта покупателям, обратите внимание на то, что можно улучшить:

• Уберите строительный и другой мусор, включая ржавые бочки и полуразвалившиеся сараи.
• Подметите дорожки, уберите сорняки, сделайте грядки аккуратными.
• Обновите газон, чтобы создать приятный аромат свежескошенной травы.
• Если участок давно не обрабатывался, наймите специалиста для ухода за ним.
• Проверьте септик и вызовите ассенизаторов для его очистки.
• Осмотрите забор: замените сгнившие или сломавшиеся доски, а выцветшие – покрасьте.

Подготовка дома к продаже

Для успешной продажи дома проведите генеральную уборку:

• Вымойте окна, постирайте шторы и занавески, почистите мебель и ковры.
• Сделайте мелкий ремонт: подклейте обои, установите плинтусы, отремонтируйте сантехнику.
• Приведите в порядок мебель: почините и покрасьте её или уберите, если она в плохом состоянии.
• Перед показом проветрите комнаты и поставьте в вазы свежие цветы.
• Уберите лишние предметы и вещи с видных мест.

Также осмотрите фасад дома: при необходимости подкрасьте стены и очистите водостоки.

Как правильно фотографировать дом и участок

Для размещения объявления нужно сделать качественные фотографии:

Фотографии интерьера

• Снимайте в светлое время суток, выбирайте ракурс из углов комнат.
• Фотографируйте ключевые элементы интерьера, такие как камин.
• Создавайте общие планы, чтобы показать помещение целиком.

Фотографии экстерьера и участка

• Снимайте в солнечную погоду, соответствующую времени года (летние фото для лета, зимние – для зимы).
• Фотографируйте дом с угла и делайте отдельные снимки всех построек на участке.
• Опубликуйте планировку участка и дома, чтобы помочь покупателю представить жильё.

Как рассчитать оптимальную стоимость дома

На стоимость недвижимости влияют множество факторов:

• Расположение, состояние, площадь и инфраструктура объекта.
• Юридическая чистота (отсутствие обременений, несовершеннолетних собственников, порядок в документах).
• Наличие хорошей дороги, электроснабжения и газа.

Для расчета оптимальной цены рассмотрите аналогичные предложения и проведите опросы среди соседей:

• Сравните, за сколько продаются дома аналогичной площади и состояния в вашем районе.
• Спросите у недавно заехавших жильцов, за какую цену они приобрели дом.
• Учтите свои затраты на строительство и отделку или цену, за которую вы купили недвижимость – это минимальная цена продажи.

Необходимые документы для продажи дома

Продажа дома подразумевает продажу участка, на котором он стоит, поэтому вам понадобятся следующие документы:

• Выписка из Росреестра о праве собственности на дом и участок.
• Технический паспорт на дом (из БТИ) и кадастровый паспорт (из Росреестра).
• Документы, подтверждающие право собственности.
• Разрешение на строительство и акт ввода дома в эксплуатацию.
• Паспорта всех собственников.
• Разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних или недееспособных собственников.
• Нотариальное согласие супруга на продажу (при наличии супруга).
• Справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ.
• Документы, подтверждающие межевание и границы участка (при необходимости).

Налоговые обязательства

Продажа недвижимости облагается подоходным налогом 13%, если она была в собственности менее 5 лет. Срок снижается до 3 лет, если жилье было приватизировано, получено в наследство или дар, по договору пожизненной ренты или является единственным жильем. Если недвижимость продана за сумму менее 1 млн рублей, налог платить не нужно, но декларацию подать всё равно придётся.

Самостоятельная продажа или через риелтора

Вы можете продать дом самостоятельно или через риелтора. Специалисты могут быстрее найти покупателей, так как они уделяют этому процессу больше времени. Однако самостоятельная продажа позволит сэкономить на комиссии риелтора, но потребует больше личного времени и усилий.

Если вы выбрали риелтора, он займется документами и показами. Ваша задача – согласовывать время для осмотров. Комиссия риелтора обычно составляет 3-5% от суммы сделки.

Составление объявления о продаже

Для привлечения покупателей необходимо разместить объявление на разных сайтах и повесить информацию на доске объявлений в поселке. Объявление должно содержать:

• Площадь дома и участка, их состояние, количество комнат.
• Количество собственников и наличие или отсутствие обременений.
• Материалы строительства и их преимущества.
• Наличие мебели, садовой техники и других удобств.
• Преимущества месторасположения (наличие магазинов, школ, больницы, транспорта).
• Близость к природе (лес, река и т.д.).

При показе будьте вежливы, подробно расскажите о всех деталях дома и участка, честно сообщите о недостатках и предложите способы их устранения. Подчеркните преимущества жилья.

Заключение договора купли-продажи

Когда покупатель найден, необходимо подготовить сделку. Сначала заключите предварительный договор купли-продажи, в котором зафиксируйте основные условия: характеристики объекта, цену, срок заключения договора и порядок расчета. Если среди владельцев есть несовершеннолетние или недееспособные лица, зарегистрируйте предварительный договор у нотариуса.

Затем подпишите основной договор купли-продажи. В нем должны быть указаны имена сторон, паспортные данные, адреса регистрации, дата заключения, предмет сделки (дом и участок) и цена. Порядок расчетов также указывается в договоре – деньги передаются продавцу после регистрации права собственности в Росреестре.

Заключенный договор передается в МФЦ, вместе с ним нужно заплатить госпошлину: 2 тыс. рублей для физических лиц и 22 тыс. рублей для юридических лиц. Расчет обычно происходит через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. После регистрации сделки в Росреестре продавец получает деньги.

Продажа недостроенного или незарегистрированного дома

Продажа недостроенного дома возможна, но для этого нужно оформить документы. Получите в БТИ кадастровый паспорт, приложите его и документы о праве собственности на землю к заявлению в МФЦ, заплатите госпошлину и получите документ о праве собственности на объект незавершенного строительства. Сделка оформляется как продажа объекта незавершенного строительства, а после достройки нового владельца потребуется зарегистрировать изменения в Росреестре.

Если дом построен, но не зарегистрирован в кадастре, продать его как отдельный объект нельзя. Можно продать участок, но в документах не будет указано наличие строений, что затрудняет поиск покупателя. Лучше зарегистрировать дом и продавать его официально, чтобы избежать проблем с Росреестром.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.