Чем договор дарения отличается от завещания: нюансы оформления?

Даже в довольно молодом возрасте некоторые задумываются о том, кто будет наследовать их имущество. Произойти может что угодно, и даже здоровый человек может столкнуться с трагедией. С наличными и вкладами все просто. С жильем, машиной, гаражом тоже, если дело не касается кредитов и ипотеки. Но даже ипотечное жилье можно подарить или передать по наследству с помощью договора дарения или завещания. Эксперт БанкСток расскажет, чем дарение отличается от завещания, и какой вариант выбрать в случае ипотеки.

Что такое завещание?

Завещание — это документ, в котором завещатель определяет, каким образом его имущество будет распределено после его смерти. В завещании можно указать наследников, а также конкретные предметы или деньги, которые должны быть переданы определенным лицам или организациям. Также здесь можно прописать условия, при которых имущество или деньги попадут в пользование конкретного наследополучателя. Например, после достижения 18 лет, после окончания обучения или любых других условиях.

Завещание позволяет контролировать распределение имущества после смерти. Особенно, если не хочется, чтобы оно было разделено в соответствии с законодательством по умолчанию. Но даже при таких обстоятельства, законодательство может вносить изменения в порядок наследования по завещанию. Например, есть категории наследников, которые даже если они не указаны в завещании, все равно получат часть имущества. Это несовершеннолетние дети наследодателя, иждивенцы, нетрудоспособные дети любого возраста, родители, супруги. Правила обязательной доли в наследстве прописаны в ФЗ №146.

Особенности завещания при ипотеке

Ипотечный кредит накладывает обременение на недвижимость. Вместо имущества в чистом виде наследники получают жилье и обязательства перед банком, которые не успел выполнить наследодатель.

Если наследник один — все просто. Он обращается к сотруднику банка со своим нотариусом и улаживает дела. Если наследников несколько, им придется сообща выплачивать долги покойного. Причем сумма выплат в процентном соотношении не должна превышать долю, которую наследник получил в наследство. Именно поэтому наследники довольно часто еще до вступления в наследство определяют стоимость имущества, размер долга и только после этого решают, вступать в наследство или лучше от него отказаться.

Нужно отметить, что проценты по ипотеке и штрафы за просрочку банк продолжит начислять даже после смерти заемщика. И выплачивать их должен наследник, даже если он несовершеннолетний или инвалид. Исключений закон не делает ни для кого. При этом наследники могут вступить в права только через 6 месяцев после смерти наследодателя. Поэтому сразу после похорон или установления факта смерти стоит обратиться в банк, в котором оформлена ипотека.

Для приостановки начисления процентов нужно предоставить такие документы и их копии:

• свидетельство о смерти;
• заверенную копию решения суда об объявлении человека умершим;
• медицинское свидетельство о смерти, которое выдает морг или служба судебно-медицинской экспертизы.

После получения этих документов банк перестанет начислять проценты и штрафы и будет ждать, пока наследники не вступят в законные права.

Если у наследодателя были созаемщики, то начисление процентов и штрафов не прекратят, ипотека должна выплачиваться по графику в первоначальном договоре.

Как только наследники вступили в права, они должны обратиться в банк для переоформления кредитного договора. Банк заключает новый договор, но, как правило, оставляет первоначальные условия сделки — срок, процентную ставку, порядок оплаты. Если прежние условия не подходят, например, слишком большой ежемесячный платеж, по договоренности с банком его можно уменьшить — для этого проводят реструктуризацию долга.

Плюсы и минусы завещания

У передачи наследства с помощью завещания масса преимуществ:

• наследодатель может контролировать распределение своего имущества между наследниками;
• завещание дает уверенность, что близкие умершего точно получат все положенное им, а пожелания наследодателя будут исполнены, если они соответствуют закону;
• предотвращение конфликтов — меньше вероятность, что родственники поругаются после смерти наследодателя;
• завещание можно всегда отменить или переписать пока жив наследодатель;
• недвижимость переходит во владение наследнику спустя 6 месяцев после смерти наследодателя и оформления документов, в этот период можно не платить проценты и не погашать кредит, но только по предварительной договоренности с кредитором;
• завещание можно оформить без участия наследника — человек может даже не подозревать, что ему что-то от кого-то достанется;
• в завещание можно включать не только родственников — совершеннолетних и несовершеннолетних, но и посторонних людей.

Минусы завещания:

• его можно оспорить и отменить;
• его нужно правильно оформить — любая ошибка делает документ недействительным.

Кроме того, вместе с квартирой наследник получает и долги того, кто передал ему наследство. Отказаться от финансовых обязательств, но оставить себе имущество наследодателя, не получится.

Что такое дарственная?

Дарственная — это документ, который подтверждает переход права собственности на недвижимость от одного лица к другому в качестве дара, то есть безвозмездно. Здесь тоже можно указать получение имущества конкретным родственником и то, что жилье перейдет в собственность только после смерти дарителя. Причем от одариваемого требуется письменное согласие на такую сделку и личное участие при ее подписании.

Оформление договора дарения включает два этапа:

1. Обсуждение деталей между дарителем и одариваемым.
2. Регистрацию сделки и смены владельца недвижимости.

При наличии дарственной, дарополучатель становится полноправным собственником недвижимости, и к нему переходят все права и обязанности, связанные с этим статусом. Оформление дарственной регламентирует ФЗ №14.

Плюсы и минусы дарственной

Преимущества оформления дарственной:

• избежание споров — правильно составленная дарственная помогает избежать споров и недопонимания между родственниками умершего;
• передается только имущество, а долги нет, даже если это долги по коммунальным платежам;
• процедура оформления проще, чем написание завещания;
• можно подарить не все имущество, а только его часть, при этом остальное распределить с помощью завещания или оставить этот вопрос на усмотрение закона.

Основные недостатки:

• если одариваемый не близкий родственник, придется выплатить 13% кадастровой стоимости квартиры государству — это величина налога на дар;
• прежний владелец хоть и может пользоваться жильем, но теряет на него право собственности, при этом отношения между дарителем и одариваемым могут измениться в худшую сторону;
• сложность процесса — можно столкнуться с трудностями в оформлении дарственной из-за специфики юридических процедур и требований;
• законные наследники, которые претендовали на квартиру, могут создавать конфликтные ситуации и даже пытаться признать умершего недееспособным, чтобы отменить факт дарения;
• возможны ограничения — иногда процесс оформления дарственной может быть подвержен ограничениям или требованиям, установленным законодательством.

Важно помнить, что дарить, продавать, вносить существенные изменения в планировку квартиры, купленной в ипотеку, можно или с согласия банка, или после полной выплаты долга кредитору. Поэтому оформить дарственную до полной выплаты ипотеки хоть и можно, но банки на это редко соглашаются. Это связано с тем, что создает дополнительный риск, что долг не будет возвращен полностью.

Особенности дарственной при ипотеке

Чтобы в дальнейшем сохранить возможность подарить взятую в ипотеку квартиру важно позаботиться об этом заранее. Для этого в ходе обсуждения условий соглашения с менеджером банка попросите включить в договор пункт о возможности совершать клиенту отчуждение жилья в пользу третьих лиц. Без этого пункта банк практически со стопроцентной вероятностью откажет в согласии на дарение квартиры с обременением, даже если заемщик захочет отдать недвижимость своему несовершеннолетнему ребенку и будет исправно платить ежемесячные взносы.

Если же попытаться подарить ипотечную квартиру без ведома банка, можно столкнуться с серьезными проблемами. Кредитор наверняка узнает о наличии дарственной, так как после сделки дарения собственник сменится и скрыть это не получится. В таком случае банк может потребовать досрочно выполнить все обязательства по кредиту или же подать в суд на право оспорить дарственную.

Какой вариант выбрать для имущества в ипотеке?

Отличий у передачи в наследство недвижимости в случае дарственной и завещания довольно много. Для удобства выбора сведем основные параметры:

1. Согласие наследника при оформлении документа передачи имущества
   • Дарственная: Требуется
   • Завещание: Не требуется
2. Обязан ли правопреемник стать владельцем имущества?
   • Дарственная: Нет, можно отказаться в любой момент до передачи дара
   • Завещание: Нет, можно отказаться в любой момент до вступления в наследство
3. Переходят ли с имуществом долги?
   • Дарственная: Нет
   • Завещание: Да
4. Длительность и сложность оформления
   • Дарственная: Проще
   • Завещание: Сложнее
5. Наличие ограничений
   • Дарственная: В случае с ипотечной квартирой могут быть ограничения от банка
   • Завещание: Права могут быть ограничены законом о правилах наследования и обязательной доли в наследстве
6. Стоимость оформления
   • Дарственная: Нотариальные услуги (не всегда нужны) + 13% от общей стоимости квартиры, если одариваемый не близкий родственник
   • Завещание: Только нотариальные услуги
7. Возможность отмены и изменения договора
   • Дарственная: Нет
   • Завещание: Есть — можно составить распоряжение об отмене. Плюс всегда можно написать другое завещание, действительной будет считаться только последняя версия
8. Возможность оспорить со стороны родственников
   • Дарственная: Нет
   • Завещание: Да
9. Право собственности у правопреемников
   • Дарственная: Сразу после оформления дарственной
   • Завещание: Спустя полгода после смерти наследодателя
10. Необходимость нотариального заверения
    • Дарственная: Нет — важно только зарегистрировать документ в Росреестре
    • Завещание: Да, обязательно

Если говорить именно об ипотечной квартире, завещание наилучший вариант передачи недвижимости в наследство. Но это правило действует только потому, что не все банки согласятся на оформление дарственной.

Если сомневаетесь какой вариант выбрать, и при этом доступны оба, подумайте не только о финансовых затратах и условиях, но и о своих правах. Например, сразу после оформления дарственной вы уже не будете владельцем недвижимости, а завещание вступает в силу только после смерти наследодателя. Это часто становится решающим фактором в выборе способа передачи имущества.

Какие еще есть варианты передачи имущества с обременениями?

Есть еще один момент, который нужно знать наследникам ипотечной квартиры. При подписании кредитного договора заемщик обычно покупает страховку на случай своей смерти или других форс-мажорных обстоятельств.

При наступлении страхового случая страховая компания должна выполнить свои обязательства. И наследник может потребовать от нее погашения кредитных обязательств умершего родственника. Но для получения такой возможности важно заранее изучить страховой договор, подготовить аргументы на случай спора со страховой компанией. Правда, получить деньги удается не всегда — некоторые случаи смерти наследодателя могут быть признаны нестраховыми. Например, самоубийство или участие владельца недвижимости в ДТП с летальным исходом в состоянии алкогольного опьянения.

Кроме завещания и дарственной, есть и другие способы переоформления квартиры на другого человека, даже если он не родственник. Например, договор ренты. Этот вариант используют, если собственник жилья — пожилой человек, который нуждается в финансировании и уходе при жизни.

По договору ренты новый владелец имущества должен выплачивать собственнику до момента смерти определенную сумму раз в месяц, неделю или с любой другой периодичностью и выполнять другие условия. Например, ухаживать за пожилым человеком. После смерти владельца собственность переходит новому хозяину на законных основаниях, даже если он не родственник и есть другие наследники — дети, внуки или супруги. Этот вариант передачи имущества регламентирует ФЗ №14.

Договор ренты оформляют у нотариуса. При его подписании придется заплатить госпошлину, за услуги нотариуса и 0,5% от кадастровой стоимости жилья, но не более 20 000 рублей.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что Вы уделили время этой статье. Уверены, Вы не потратили время зря, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.