Что такое обременение недвижимости

При поиске подходящей квартиры или дома для покупки нужно тщательно проверить их юридическую чистоту. Один из значимых моментов — наличие или отсутствие обременения. Оно может стать источником дополнительных расходов и проблем при переоформлении права собственности. Эксперт БанкСток подскажет, в чем суть обременения имущества и какие тонкости нужно знать.

В чем суть понятия «обременение»?

Термин «обременение недвижимости» используют для обозначения ограничения прав собственника имущества, которые регулирует ФЗ №51. В нем можно жить, делать косметический ремонт, но наличие залога не позволяет свободно распоряжаться объектом и ограничивает возможность продать, подарить и переоформить имуществ. Например, в квартире приобретенной по ипотеке нельзя делать несогласованную с банком перепланировку.

Стоит отметить, что обременение накладывается только на некоторые права, но не лишает владельца имущества. Он продолжает оставаться собственником дачи, квартиры или дома. Но в некоторых случаях владелец может лишиться недвижимости по судебному решению. Например, если перестанет вовремя платить ежемесячные взносы или нарушит другие условия кредитного договора, по которому имущество выступает залогом.

Какими бывают виды обременений недвижимости?

Обременение может возникать по разным причинам и налагаться государством, банком или другими организациями. Собственники сталкиваются с разными ограничениями в зависимости от вида обременения.

Ипотечный договор

Самый распространенный вид обременения — ипотека. При оформлении ипотечного договора недвижимость становится залогом и служит гарантией, что заемщик точно вернет деньги и выполнит обязательства по договору. Если должник нарушит обязательства, банк может обратиться в суд, чтобы продать имущество с торгов для компенсации своих затрат.

Обременение по ипотеке может быть наложено как на жилплощадь в новостройке, так и при покупке объекта на вторичном рынке. Оно действует в течение всего срока, пока владелец не выплатит долг. Как только заемщик выполнит все условия договора, банк снимет обременение и собственник может распоряжаться имуществом на свое усмотрение — продавать, дарить, проводить перепланировку.

Рента

Договор ренты — также обременение для имущества. Обычно такой вид соглашений применяют между пожилым собственником жилья, который нуждается в уходе, и человеком, готовым это обеспечить. При заключении договора ренты право собственности на недвижимость переходит к новому владельцу после того, как исполнены все условия соглашения.

Наличие ренты отражается в выписке ЕГРН. Если тот, кто ухаживает за пожилым человеком, не может выполнять свои обязательства, придется переоформить договор. Разорвать соглашение также может и сам владелец жилья в любой момент до своей смерти. Подробные условия прописаны в договоре ренты.

Сервитут

Сервитут — это право пользоваться чужой собственностью на определенных условиях. Обычно такое обременение касается дач и земельных участков. Сервитут может распространяться на жилые и нежилые помещения. Он бывает земельным, гражданским или вещным. Права и обязанности сторон регламентирует ФЗ №51.

Один из ярких примеров договора сервитута — необходимость предоставить через чужой участок доступ к единственной дороге, реке или озеру. Договор сервитута может дать право пользоваться чужой собственностью всем желающим или ограниченному кругу лиц. Причем человек по соглашению не становится владельцем чужой собственности, а только получает право ею пользоваться в целях, которые указаны в договоре.

Арест имущества

Обременением может стать ограничение прав собственника со стороны государства — арест имущества. Он может быть связан с неисполнением долговых обязательств собственника или арестом самого владельца недвижимости. Правила наложения ареста на имущество должника прописаны в ФЗ №229.

В любом случае действия в ходе ареста согласовываются с судебной комиссией. Собственник остается владельцем имущества, но распоряжаться недвижимостью не может до снятия ареста.

Причин для ареста может быть множество, включая спор о правах на квартиру, споры по межеванию дачного участка, деление имущества в ходе развода и многое другое.

Арест вступает в силу после вынесения судебного решения. Его накладывают судебные приставы. Они отправляют данные в Росреестр, после чего информация об ограничениях сразу отражается в выписке ЕГРН.

Если арест наложен, но изъятия имущества не произошло, владелец может им пользоваться в рамках ограничений приставов и имеющихся прав собственности. Например, может жить в арестованной квартире или продолжать сдавать ее в аренду. Исключение — случаи, когда имущество опечатано. Если владелец продолжит пользоваться такой квартирой, на него наложат административное наказание по ФЗ №229.

Арест снимут только после погашения долга или признания судом невиновности владельца. С подтверждающими документами собственник должен обратиться к судебным приставам с заявлением о прекращении исполнительного производства. После этого пристав передаст данные в Росреестр или владелец арестованного имущества может сделать это сам через МФЦ или Госуслуги. Запись об аресте закроют в течение 3 рабочих дней с момента подачи документов.

Договор аренды

Еще один распространенный вид обременения недвижимости — договор аренды или найма. Он тоже регистрируется в Росреестре при сроке соглашения от года и более. Краткосрочные договора регистрировать не обязательно.

Продать такую квартиру без согласия квартиросъемщиков можно даже до окончания срока соглашения. Но сделать это получится только с условием, что квартиросъемщик продолжит жить в квартире или доме. Если нужно изменить условия проживания, прежний договор должен быть расторгнут, а новый — заключен. Снять обременение можно, если расторгнуть договор с арендатором с соблюдением всех условий.

Договор о доверительном управлении объектом

Этот договор тоже становится обременением. Здесь право управления недвижимостью переходит от законного владельца стороннему физическому или юридическому лицу. Обычно его заключают, чтобы дача, квартира или дом приносили прибыль. Доверительное управление объектом отражается в выписке ЕГРН.

Распорядитель получает ограниченный пакет прав и обязанностей, но не может выходить за его рамки, например, дарить, продавать, завещать, сдавать в аренду и совершать другие действия, не предусмотренные законом. Такое обременение не мешает владельцу заключить сделку купли-продажи при соблюдении условий действующего договора. Обременение аннулируется после вступления нового собственника в права.

Использование материнского капитала при покупке жилья

Если при покупке квартиры семья использовала материнский капитал, то при оформлении жилья супругам и детям выделяются доли. Такое обременение отражается в выписке ЕГРН только в форме указанных долей, но не как обременение. Однако этот факт может серьезно осложнить продажу и покупку имущества. Выписать детей теперь можно только с согласия опеки в жилье, не уступающее по условиям старой квартире. И так же в новой жилплощади нужно выделить доли каждому члену семьи.

Если при наличии несовершеннолетних детей для продажи квартиры не обратиться за согласием в органы опеки, сделка будет признана незаконной. Или опека может наложить на нее запрет. Это связано с тем, что государство защищает права собственников, которые пока не могут это сделать сами в силу возраста.

Скрытые виды обременения

Есть и другие виды обременений, которые сложно увидеть в выписке ЕГРН. Они могут стать неприятным сюрпризом после покупки недвижимости. Несколько возможных вариантов:

1. Наличие зарегистрированного в квартире жильца, который не давал согласие на приватизацию. Он может спокойно пожизненно пользоваться недвижимостью, например, проживать в квартире. Чтобы не допустить такой неприятности, запросите при покупке жилья выписку из домовой книги и проверьте всех зарегистрированных в ней лиц.
2. Продажа квартиры, полученной по завещанию. При покупке такой жилплощади, важно быть предельно внимательным. Желательно ознакомиться с условиями этого документа или доверить проверку опытному юристу. Например, если по завещанию наследополучатель должен предоставить право проживать в квартире третьему лицу, то такую квартиру лучше не покупать.
3. Особое расположение квартиры. Если приобретаемое имущество расположено в аварийном доме или в зданиях, признанных историческими или архитектурными памятниками, может возникнуть ряд сложностей на любом этапе купли-продажи и после переоформления права собственности.

Также возможны и другие скрытые варианты обременения, например, право на безвозмездное пользование. Именно поэтому стоит заплатить опытному риэлтору или юристу, который будет сопровождать сделку, проверит юридическую чистоту имущества и сможет гарантировать, что после оформления договора купли-продажи трудностей не возникнет.

Как узнать есть ли обременение?

Выяснить, есть ли обременение может как юрист, нотариус, риэлтор, так и сам покупатель недвижимости. Вот несколько способов узнать информацию:

1. В едином госреестре. Для этого зайдите в раздел со справочной информацией и проверьте жилье, которое собираетесь купить. Достаточно знать адрес и кадастровый номер недвижимости. Эта услуга бесплатна.
2. В МФЦ. Обратитесь в любое отделение с паспортом, заполните заявление и получите ответ.
3. Запрос у продавца. Выписка из домовой книги поможет узнать, кто прописан и проживает в жилье. Это поможет исключить в будущем оспаривание права собственности. Также можно запросить у продавца завещание, если квартира получена им в наследство.
4. Запрос справки у УК. Такая справка позволит выявить военнослужащих, обучающихся совершеннолетних детей, живущих в других городах, заключенных и других лиц, которые выписаны из жилья временно.
5. Проверка на сайте судебных приставов. Здесь можно проверить, арестовано ли имущество собственника. Для получения необходимых данных достаточно знать фамилию, имя, отчество и дату рождения владельца квартиры. Но тут отражаются только собственники и нет информации о тех, кто имеет право проживания.
6. Запрос в госадминистрацию. Чтобы понять, находится квартира в аварийном доме или здании, которое признано памятником архитектуры или искусства, позвоните или подайте письменный запрос в госадминистрацию.

Но самый простой способ — запросить выписку из ЕГРН. В ней фиксируются многие виды обременений, включая долгосрочную аренду. А вот факт нелегальной или краткосрочной аренды выявить сложнее. Она редко регистрируется в Росреестре и не отражается в выписке из ЕГРН. Для выявления наличия договора аренды нужно поговорить с предыдущим владельцем квартиры, посетить жилье лично или пообщаться с соседями. Лучше делать визиты в квартиру или к соседям не сообщая об этом собственнику жилья. Это позволит узнать истинное положение дел.

Как вывести объект из-под залога?

Чтобы снять обременение, необходимо устранить причины, которые привели к его появлению:

• в случае ипотеки нужно полностью выплатить долг банку;
• при договоре ренты, необходимо его расторгнуть или переоформить право собственности после смерти пожилого владельца;
• в случае ареста нужно выплатить долг или добиться признания невиновным по делу.

Обременение снимает тот, кто его наложил — банк или госслужбы. Также это может сделать сам владелец собственности, направив документы в Росреестр. А чтобы убедиться в том, что обременение снято, достаточно заказать выписку из ЕГРН.

Обременение можно как снять, так и наложить, чтобы защитить свои права и обезопасить от мошенничества и сложностей. Это могут сделать как владельцы квартиры, так и наследники жилья. Для этого нужно обратиться с необходимым пакетом документов в Росреестр или через МФЦ.

Какие права у владельца квартиры с обременением?

Собственник может использовать имущество с обременением на свое усмотрение в рамках законов РФ и договора, по которому недвижимость находится под обременением. Например, если квартира куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, ее можно сдавать в аренду, чтобы получать прибыль, если это не запрещено ипотечным договором. Также ее можно продать или переоформить, но только с согласия кредитора.

Единственное обременение, которое запрещает пользоваться квартирой, — решение суда, по которому владелец теряет временно или постоянно право собственности, а также право пользоваться имуществом. А сдать или продать квартиру под обременением по договору ренты можно только с согласия пожилого человека, за которым ведется уход.

В чем риск приобретения имущества под обременением?

При покупке жилья с обременением новый владелец может столкнуться с рядом сложностей и потенциальных рисков:

• обязательства перед банком, если квартира приобретена в ипотеку;
• возможность расторжения договора ренты или признание сделки купли-продажи недействительной, например, из-за использования при покупке квартиры материнского капитала и отсутствия согласия опеки;
• появление тех, кто претендует на проживание или имеет право собственности на жилье — учащиеся совершеннолетние дети, военнослужащие, заключенные.

Кроме того, на всех этапах сделки у покупателя и продавца квартиры с обременением могут появиться неожиданные сложности. Например, неузаконенная перепланировка помешает переоформлению права собственности. В этом случае ее нужно устранить или зарегистрировать, если это возможно. Также могут возникнуть непредвиденные финансовые расходы на риэлтора, юриста, судебные тяжбы или оплату долгов по коммунальным платежам.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что Вы уделили время этой статье. Уверены, Вы не потратили время зря, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.