Как купить жилье в ипотеку у родни правильно?

Покупка жилья в ипотеку возможна как у сторонних продавцов, так и у тех, кто приходится вам родственником. Ситуации бывают разные, потому приобретение недвижимости у родителей, братьев, сестер в ипотеку — не редкость. Такие сделки проходят все те же этапы, что и обычная покупка жилья в кредит. Но из-за родственных связей возникают нюансы. Эксперт БанкСток расскажет, как купить жилье в ипотеку у родни правильно.

Кто по закону считается родственником?

При определении того, кто по закону приходится родственником, придется столкнуться с понятием «взаимозависимые лица». Их перечень и нюансы определения родства регламентирует ФЗ №146. По закону взаимозависимыми лицами можно считать:

• супругов;
• кровных родителей и тех, кто усыновил чужого ребенка;
• бабушек и дедушек;
• сестер и братьев, имеющих одного или двух общих родителей;
• опекунов и попечителей, а также их подопечных;
• детей, включая усыновленных.

Разобраться, кто по закону приходится родственником, а кто нет — очень важно. Потому что покупка квартиры в ипотеку у двоюродного дяди — это сделка с чужим человеком, которая проходит стандартно. А приобретение жилья у родителей, детей, сестер и братьев отличается как по условиям самой сделки, так и по налоговому вычету.

В каких случаях можно купить жилье у родственников в ипотеку?

Купить жилье в ипотеку у близких родственников и тех, кто по закону считается взаимозависимым лицом можно так же, как и у сторонних лиц. Правда, банк и налоговая служба проверяют такие сделки более тщательно, чем стандартные. Так происходит потому, что сделка между родственниками может быть проведена для прикрытия незаконных действий. Например:

• один из супругов подал на оформление банкротства и чтобы сохранить квартиру, пытается продать ее близким родственникам;
• вместо договора дарения, где одариваемая сторона должна выплатить государству 13% от стоимости квартиры, пытаются документально продать жилье родственникам, чтобы избежать этих выплат;
• есть желание продать квартиру по заниженной стоимости.

И это лишь несколько из возможных случаев. Если банк или налоговая выявили незаконность сделки, ее аннулируют.

В чем отличие обычной ипотеки от покупки недвижимости у родственников?

Чтобы законно купить квартиру у родственников в ипотеку, учтите несколько моментов:

1. Прописывайте все детали сделки в договоре купли-продажи. Не оставляйте любые договоренности в устном виде, фиксируйте их на бумаге, чтобы потом не было конфликтов и спорных ситуаций. Размолвки с родственниками всегда более болезненны, чем с чужими людьми.
2. Проверяйте документы заранее. Будет очень неприятно, если в ходе сделки вскроются неожиданные «мелочи». Например, долг за коммунальные услуги, прописанный несовершеннолетний ребенок, отсутствие другого жилья у родственника, который продает вам недвижимость. Чтобы ничего не упустить, обратитесь за консультацией к юристу, который работает в этой сфере.
3. Будьте готовы, что форма расчетов безналичная. Только этот способ перечисления денег позволит кредитору убедиться, что сделка не фиктивная, а проходит по всем правилам.
4. Исключите в сделке с родственниками участие несовершеннолетних. Иначе при заключении такого договора купли-продажи могут возникнуть проблемы.
5. Учтите, что использовать материнский капитал для первоначального взноса по ипотеке в сделке с родственниками можно. Но это повлечет дополнительные проверки со стороны органов опеки и банка, поэтому процесс покупки жилья затянется.
6. Учтите, что продать недвижимость жене или мужу не получится. Такие сделки невозможны — супруг уже собственник жилья, если оно совместно нажито в браке. Продать супругу добрачное имущество тоже нельзя. Исключение составляют случаи, когда пара разводится и кто-то из супругов решил выкупить долю другого, чтобы оставить квартиру себе и не делить при разводе.
7. Не рассчитывайте на льготные варианты ипотеки, в большинстве случаев они попросту недоступны, если речь о сделке с родней. Но этот момент лучше уточнить в банке заранее, так как каждый случай рассматривается индивидуально.
8. Получите у супруга или супруги родственника согласие на продажу квартиры, заверенное нотариально.

Помните, что покупка жилья у родственника — такая же сделка, как и любая другая. А значит, проводить ее нужно с учетом всех требований закона. Но здесь важен и человеческий фактор. Обговаривайте все нюансы, достигайте компромиссов до подписания договора так, чтобы сохранить с родными и близкими хорошие отношения.

Можно ли получить налоговый вычет?

Сделки с недвижимостью между родственниками контролирует не только банк, но и налоговые органы. При этом вернуть налоговый вычет со сделки приобретения жилья у взаимозависимого лица нельзя. Однако если это дальний родственник, который по закону не взаимозависимое лицо, например, бывший муж или жена, налоговый вычет получить можно.

Размер налогового вычета — до 260 тысяч рублей от общей стоимости жилья и до 390 тысяч рублей от суммы, уплаченной в качестве процентов банку.

Каждый случай ФНС будет рассматривать индивидуально. Например, сестра Сергея Анна переехала в жить в Москву. Ее квартиру в Краснодаре может купить в ипотеку семья Сергея. Брат и сестра — взаимозависимые лица, а потому по закону налоговый вычет Сергею не положен. Но жена Сергея — такой же собственник нового жилья, как и он сам. Она становится созаемщиком по ипотеке и к Анне по закону не имеет никакого отношения. А значит, супруга Сергея может получить налоговый вычет.

Почему банк может отказать в сделке?

При подаче заявки на любую ипотеку банк тщательно проверяет будущего заемщика и всех созаемщиков. Кредитор убеждается в платежеспособности, стабильности заработков, хорошей кредитной истории и изучает другие моменты, которые могут привести к проблемам с погашением долга. При этом по сделкам между родственниками банк будет проверять все стороны еще более тщательно.

Чаще всего кредитор отказывает в оформлении ипотеки, если:

• квартиру хотят продать слишком дешево. Одно дело, когда цена снижена по реальным причинам, например, она в плохом состоянии после затоплениями соседями и это подтверждено документально. Совсем другое, если объективных причин и подтверждений нет — это повод для банка отклонить заявку, чтобы не столкнуться с проблемным заемщиком в будущем;
• родственник, который продает недвижимость, больше нигде не прописан и не имеет другого жилья;
• ситуации, когда родственники хотят провести сделку за наличные.

Также банк может отказать в ипотеке из-за аварийного состояния дома или того, что жилье не подходит под условия кредитования. Причем указывать четкую причину отказа кредитор не обязан.

Как правильно оформить сделку?

Правила и этапы оформления договора купли-продажи между родственниками с привлечением ипотечных средств такие же, как и в случае сделки между сторонними лицами:

1. Устное соглашение между родственниками и обсуждение деталей сделки.
2. Сбор документов на подачу заявки на ипотеку в конкретный банк или несколько финансовых организаций.
3. Одобрение заявки банком. Если пришло сразу несколько положительных ответов, выберите кредитора, у которого наиболее выгодные условия.
4. Оценка квартиры и одобрение ее банком. Если в квартире прописан несовершеннолетний, есть неузаконенные перепланировки, жилье слишком ветхое или есть другие проблемы, в сделке откажут.
5. Оформление кредитного договора. В документе прописывают все важные нюансы сделки, в том числе ответственность сторон, условия, полное описание квартиры, данные продавца и покупателя. До кредитного договора можно оформить ДКП — предварительный договор купли-продажи, в котором закреплены намерения сторон.
6. Получение средств. Условия передачи денег банком продавцу также прописаны в договоре. Это может быть банковская ячейка, аккредитив или безналичный перевод на счет продавца.

Дополнительно банк может потребовать нотариальное удостоверение сделки, страхование жизни и здоровья заемщика. А вот страхование жилья, которое выступает залогом, не добровольное, а обязательное. Продать или подарить купленную в ипотеку квартиру в дальнейшем можно будет только с согласия банка либо после полной выплаты долга. Это же правило касается и перепланировок.

На что обратить внимание при покупке недвижимости у родственников?

Если решили купить у родственников квартиру с привлечением ипотечного займа, обратите внимание на такие моменты:

1. Подготовьте первоначальный взнос. Чем он больше, тем меньше итоговая переплата банку за кредит. И тем надежнее заемщик выглядит в глазах кредитора. Собрать сумму на первоначальный взнос нужно заранее и желательно с запасом, чтобы хватило на оплату всех процедур во время оформления сделки. Именно наличие этой суммы будет гарантировать банку, что сделка совершается законно.
2. Проследите, чтобы цена на жилье не была занижена. Для оценки можно посмотреть примерную рыночную стоимость квартир в вашем микрорайоне с учетом их состояния. Например, это можно сделать на Яндекс.Недвижимости. Способ бесплатный, но не всегда точный. Поэтому лучше обратиться к опытному риелтору или оценщику. Правда, за его услуги придется заплатить.
3. Убедитесь, что в квартире, которую вы решили купить у родственников, не прописано несовершеннолетних. Если дети и подростки все же там прописаны, придется сначала перепрописать их по месту жительства родителей с учетом всех требований закона. Причем в некоторых случаях потребуется согласование сделки в органах опеки.
4. Заранее подготовьте документы, подтверждающие, что у продавца квартиры есть жилплощадь, где он будет прописан после сделки. Это может быть выписка из ЕГРН, паспорт с пропиской и другие документы.
5. Внесите на счет в банке сумму первоначального взноса, так как сделка будет происходить безналично. Продумайте детали передачи денег, например, аккредитив.
6. Будьте готовы к тому, что банк может потребовать дополнительные документы, чтобы удостовериться, что сделка не фиктивная. Например, документы на имущество, которое есть у продавца квартиры, чтобы понять, что это не единственное его жилье.
7. Узнайте о возможности использовать материнский капитал. Настройтесь на дополнительные проверки и пристальное внимание со стороны Социального фонда. В этом случае ребенку должна быть выделена доля в квартире.
8. Подумайте, как сделать условия ипотеки максимально выгодными. Например, привлеките в сделку созаемщика или поручителя, предложите банку в залог свое другое имущество. Обсудите все эти моменты заранее с менеджером конкретного банка.

Также выясните, получится ли вернуть часть денег с помощью налогового вычета. Перед подписанием договора купли-продажи проверьте, указана ли в нем полная сумма выплаты и другие важные детали.

Всегда думайте о своей безопасности. Если ваш родственник должник и вы решили выкупить его квартиру, взвесьте все плюсы и минусы своих действий. Если в скором времени он начнет оформление банкротства, вы рискуете потерять квартиру и деньги, так как сделку купли-продажи отменят через суд. Поэтому важно позаботиться о том, чтобы таких проблем не возникло.

Что в итоге?

Купить жилье у родителей, братьев, сестер, детей не запрещено законом. При этом вы можете использовать ипотечный заем. Но важно учесть все нюансы в ходе сделки. Также стоит подготовиться к тому, что банк и налоговая будут тщательно проверять чистоту ваших намерений.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что Вы уделили время этой статье. Уверены, Вы не потратили время зря, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.