Какие расходы возникают при оформлении ипотеки и как их снизить

Перед оформлением ипотеки можно просчитаться при подсчете расходов, которые будут сопровождать сделку. Обычно будущие заемщики учитывают ежемесячные платежи, процентную ставку, первоначальный взнос, но о дополнительных тратах, связанных с оформлением ипотечного договора, задумываются редко. А сумма таких расходов может оказаться довольно внушительной. Эксперт БанкСток расскажет, на что клиенты тратят деньги при оформлении ипотеки, кроме долга банку, и можно ли сэкономить.

Как происходит оформление ипотеки: основные этапы?

Даже тщательные подсчеты не всегда помогают высчитать сумму, в которую в итоге «выльется» ипотека. Причем дополнительные траты могут возникнуть на разных этапах сделки:

1. Подготовка, сбор и подача документов для заявки на ипотеку. От правильного сбора документов во многом зависит дальнейший ход сделки. Помимо паспорта гражданина РФ, регистрации, ИНН, справки о доходах с места работы и из налоговой могут потребоваться дополнительные бумаги. За некоторые из них придется заплатить. Есть документы, которые выдают на определенный срок. Если заявка не будет рассмотрена и одобрена банком в течение этого периода, заказывать платные справки придется повторно.
2. Одобрение банком заявки. После изучения заемщика и документов банк выносит решение. При одобрении заявки в предварительном решении банк укажет, на каких условиях он готов кредитовать заемщика — лимиты, сроки, процентную ставку, сумму первоначального взноса и другие нюансы.
3. Одобрение недвижимости. Заемщик предоставляет документы на недвижимость, которую хочет купить, и кредитор решает — подходит выбранный вариант или нет. Банк одобрит только тот объект, который сможет быстро продать при наступлении форс-мажора, чтобы компенсировать все свои затраты. На этом этапе заемщик может вновь столкнуться с незапланированными расходами. Если банк не одобрил первоначальный вариант, придется повторно тратить деньги на оценку квартиры, дома и услуги агента по недвижимости
4. Оформление сделки купли и продажи. После одобрения недвижимости и заявки на ипотеку наступает черед оформить договор и сделку о покупке дома или квартиры. Именно на этом этапе покупателя может ожидать несколько крупных статей расходов, которые не всегда удается продумать заранее. Например, оплата полиса обязательного страхования объекта недвижимости, а также других страховок, которые может запрашивать кредитор — жизни и здоровья заемщика, рисков утраты титула. В отдельных ситуациях нужно учесть и затраты на оплату услуги банка по проведению безопасной сделки — аренду сейфовой ячейки или открытие аккредитива.

Все эти траты можно запланировать, если хорошо подготовиться к оформлению ипотеки. Примерные суммы можно выяснить у юриста, агента по недвижимости или менеджера банка, который будет заниматься сделкой. Одновременно с этим важно позаботиться о финансовой подушке на непредвиденные случаи. Так можно будет не переживать, что вы в последний момент сорвете почти готовую сделку и лишитесь возможности купить недвижимость, которая понравилась.

Какие дополнительные расходы возникают на этапе подготовки?

После того как будущий заемщик получил предварительное положительное решение банка о выдаче ипотечного кредита, медлить нельзя. У такого решения есть срок годности. Как правило, от 30 до 90 дней в зависимости от политики выбранного банка. Иногда кредитор может продлить согласие, но если и этот срок истек, придется подавать новую заявку и проходить все шаги сначала.

На этапе подготовки к сделке может возникнуть масса сложностей и непредвиденных ситуаций. Например, выбранная квартира окажется неподходящей из-за расположения, ветхости дома, неузаконенных перепланировок. Однако есть расходы, которых однозначно не избежать. Подготовьте на них деньги до подачи заявки в банк.

1. Оценка недвижимости. Большинство банков, которые работают с ипотечными кредитами, запрашивают документы оценки недвижимости у профессионального оценщика. При этом требуют, чтобы у эксперта была аккредитация в выбранном банке. Стоимость услуг зависит от региона, особенностей специалиста, объекта и других факторов. В среднем она составляет для квартиры 4-8 тысяч рублей, а для частного или загородного дома от 15 тысяч рублей и выше.
2. Услуги агентства недвижимости. Найти, проверить и приобрести квартиру можно и без агента, но это гораздо сложнее и может стать причиной проблем в будущем. Поэтому многие готовы платить профессионалу, который выполнит за них сложную работу. Риелторские услуги могут стоить по-разному в зависимости от региона, сложности поиска подходящего варианта, объема работ и цены самой недвижимости. Иногда это процент от сделки — порядка 2-6% от суммы, а в некоторых случаях фиксированная оплата. В среднем в Москве такая услуга обойдется клиенту в 150-200 тысяч рублей и более.
3. Предварительный договор купли-продажи. Некоторые банки просят подписать предварительный договор купли-продажи недвижимости. Обычно его составляет кредитный специалист банка и эта услуга оплачивается дополнительно. Но стоимость невысока — порядка нескольких тысяч рублей.

Это не полный перечень возможных дополнительных трат. Подготовьте сумму «про запас». Если ее нет и берете ипотеку «впритык», позаботьтесь о том, чтобы было где взять деньги срочно. Например, заручитесь поддержкой родственников или друзей.

Какие расходы появятся в ходе сделки?

В ходе проведения сделки также могут возникнуть дополнительные траты:

1. Страхование жизни заемщика. Без страхования недвижимости, которая будет оформлена в ипотеку, не обойтись. Это обязательное условие жилищного кредитования. А вот страхование жизни и здоровья заемщика — добровольное. Но без оплаты этого полисаа банк может отказать в ипотеке либо предложит менее выгодные условия Все важные моменты, которые нужно знать о страховании при оформлении ипотеки, прописаны в ст. 31 ФЗ №102.
2. Договор купли-продажи. Подготовка предварительного и основного договора купли-продажи возможна как сотрудником банка, так и без его участия. В обоих случаях придется заплатить. Во втором случае сумма зависит от того, какого юриста вы привлечете и сколько стоят его услуги, а в первом — примерно 1-5 тысяч рублей в зависимости от тарифов банка.
3. Согласие супруга на сделку. Взять ипотеку без согласия законного супруга невозможно, так как он автоматически становится созаемщиком. Но если хотите обозначить особые условия, например, погашать ипотеку самостоятельно, чтобы получить недвижимость в единоличную собственность, стоит заключить брачный договор. В этом документе будут прописаны все необходимые аспекты. И согласие супруга, и брачный договор — это дополнительные затраты. В первом случае порядка 3-4 тысяч рублей, во втором — до 20-25 тысяч рублей.
4. Определенные способы расчета. Открытие аккредитива, счета эскроу или аренда банковской ячейки повлияют на итоговую сумму дополнительных расходов. Но с другой стороны, они защищают интересы продавца и покупателя, поэтому рисков становится меньше. Использовать их или нет, могут решить только участники сделки. Затраты будут напрямую зависеть от способа расчетов и тарифов банка.
5. Подача и оформление документов. На электронную регистрацию документов может уйти от 4 до 15 тысяч рублей. Но этот вариант может быть выгоден тем, что банк часто предлагает за дистанционное оформление дополнительную скидку к базовой ставке — до 1%. Если оформление происходит лично при встрече с сотрудником банка, потратить придется 5-10 тысяч рублей в зависимости от региона и банка, в котором выдают ипотеку.

Если наняли агента по недвижимости, решение многих вопросов входит в перечень его услуг и не оплачивается дополнительно. Но здесь многое зависит от договора с агентством недвижимости.

На что придется потратиться после заключения сделки?

После того как сделка заключена, первоначальный взнос внесен на счет банка, а покупатель рассчитывает только на указанные в ипотечном договоре ежемесячные платежи, могут возникнуть сложности. Хотя иногда нюансы «всплывают» еще на этапе сбора документов для одобрения заявки и при оценке недвижимости, тогда они не становятся для заемщика сюрпризом:

1. Долги по коммунальным платежам. Они вместе с квартирой переходят к новому владельцу собственности. Эта статья расходов возникает при сделке со вторичкой. Срок давности взыскания коммунальных платежей регламентирует Постановление пленума верховного суда РФ и составляет 3 года. Но обычно эта сумма становится размером скидки, которую продавец предоставляет покупателю, либо стороны договариваются о другом способе компенсации накопленных долгов.
2. Штрафы при срыве сроков ежемесячных платежей. Если не платить ежемесячные взносы вовремя, с первого дня просрочки начнут начислять штрафы. Пени и штрафы рассчитывают согласно условий кредитного договора, который подписан с банком.
3. Необходимые взносы и покупки. Помимо обязательных платежей за коммунальные услуги, которые регламентирует ФЗ №188, после покупки квартиры могут возникнуть другие важные траты. Например, понадобятся деньги на ремонт и модернизацию общедомовой собственности, аренду или покупку гаража, парковочного места.

Еще один пункт расходов при покупке недвижимости — ремонт и подготовка жилья для использования, покупка мебели и необходимых для быта вещей. Но это не требует спешки, с точки зрения оформления документов.

Важно помнить, что провести перепланировку и другие серьезные изменения в недвижимости можно только с согласия банка и страховой компании. Такие условия действуют до тех пор, пока ипотека не будет полностью погашена.

Как снизить дополнительные расходы при оформлении ипотеки?

Есть несколько способов снизить размер дополнительных платежей по ипотечному кредиту. Воспользуйтесь теми, которые подходят:

1. Увеличить первоначальный взнос. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма долга перед кредитором. А значит, можно сэкономить на процентах банку и выплатах страховой компании. Экономия на переплате может быть существенной и отразится как на общей сумме выплат, так и на размере ежемесячного платежа.
2. Выбрать правильный тип платежа. Более выгодный для заемщика — дифференциальный. Если оформить ипотеку с аннуитетным платежом, сумма выплат в первые месяцы и даже годы пойдет на проценты банку, а тело кредита остается почти нетронутым, поэтому итоговая переплата банку окажется больше. При дифференциальном платеже и сам кредит, и проценты по нему погашаются равномерно, значит постепенно ежемесячные выплаты снизятся, а общая сумма переплаты уменьшится. Однако не всем заемщикам под силу платить вначале срока слишком большие суммы, поэтому им могут попросту не одобрить дифференцированный вариант погашения.
3. Изначально обойтись без созаемщиков, поручителей и других гарантий, если это возможно. Иногда наличие созаемщика, поручителя или залога позволяет получить ипотеку на более выгодных условиях, так как банк в этом случае рискует меньше. Но ипотека длится десятилетиями, условия могут поменяться. И человек может захотеть выйти из договора или недвижимость потребуется срочно продать. Вывод созаемщика или поручителя — непростая процедура, которая может привести к дополнительным финансовым расходам.
4. Оформление налоговых вычетов. Порядок возврата части НДФЛ регулирует ФЗ №117. Ипотечный заемщик может ежегодно вернуть 13% от размера суммы уплаченных банку процентов. Но в общей сложности возврат не должен превышать 390 тысяч рублей. Также можно оформить имущественный налоговый вычет. Он составляет 13% от стоимости жилья, а максимальная сумма — 260 тысяч рублей. Но если ипотеку оформила семья, вычет положен и заемщику, и созаемщику, значит, денег удастся вернуть гораздо больше.
5. Использовать льготы и другие меры поддержки государства, например, маткапитал. Это позволит получить ипотеку с более выгодными условиями или же направить выделенную сумму на погашение части долга.
6. Досрочно гасить ипотеку, если это возможно, но учитывать нюансы, прописанные в кредитном договоре. В некоторых случаях выгоднее и проще платить своевременно. Но если хотите сэкономить на процентах банку и быстрее выплатить долг, можно вносить суммы раньше срока. При этом нужно выбрать, что будете менять — уменьшите срок выплаты или сумму ежемесячного платежа. Главное заранее предупредить банк о своем намерении — за 30 дней до внесения полной или частичной суммы в счет погашения долга.

Иногда заемщику выгоднее не погашать ипотеку досрочно, а разместить деньги на вкладе или выбрать другой вариант инвестирования. Главное учесть все риски. Если вложение будет успешным, доход от него может покрыть проценты по ипотечному кредиту.

Если ипотека стала непосильной из-за изменившихся обстоятельств, например, после развода, для сокращения нагрузки и изменения условий погашения можно обратиться за рефинансированием.

На данный момент у нас всё! Нам приятно, что вы читаете наши статьи. Новые знания сделают вашу жизнь легче, ещё больше полезной информации вы точно найдете в Экономических советах.