Как правильно и безопасно сдать квартиру в аренду

Сдача квартиры в аренду может стать выгодным способом заработка, а также помочь вернуть часть налогов, уплаченных с доходов от аренды. В этом руководстве мы расскажем, как сдавать квартиру в 2024 году, чтобы получить максимальную выгоду и избежать возможных проблем. Включены советы по заключению договора аренды, налогообложению и проверке арендаторов.

Доходность аренды в 2024 году

Доходность аренды в крупных городах в 2024 году вернулась к высоким значениям 2021 года. По данным Аналитического центра «ДОМ.РФ», собственник жилья может рассчитывать на доходность 5–7% от стоимости недвижимости в год, не считая долгосрочного прироста стоимости недвижимости.

Владение и согласие на сдачу квартиры

Если вы являетесь единственным владельцем квартиры и она не находится в залоге, вы можете сдавать её без дополнительных условий. Если квартира находится в совместной собственности, потребуется согласие всех владельцев. Если квартира ипотечная, необходимо согласование с банком.

Выбор между посуточной и долгосрочной арендой

Посуточная аренда может приносить большую доходность, но требует активного управления и выполнения определенных условий, таких как установка счетчиков и регистрация самозанятости или ИП для уплаты налогов. Долгосрочная аренда обеспечивает регулярный доход, но его размер обычно ниже.

Способы сдачи квартиры в аренду

Вы можете сдать квартиру без риелтора через онлайн-сервисы или с помощью агентства недвижимости. В любом случае важно составить грамотный договор аренды, чтобы защитить своё имущество.

Основные пункты договора аренды

• Данные арендодателя и арендатора, информация о квартире
• Права и обязанности сторон (например, возможность вешать полки на стены, оплата ремонта, проверки состояния квартиры)
• Правила проживания (условия содержания животных, ограничения на курение, запрет на субаренду)
• Опись имущества для фиксации его состояния

Проверка арендатора

Для проверки арендатора запросите его паспортные данные и проверьте их через открытые базы данных. Это поможет узнать:

• Не подделана ли регистрация в паспорте
• Не находится ли человек в розыске
• Не уклоняется ли от исполнения судебных решений

Уплата налогов с дохода от аренды

Необходимо платить налоги с дохода от аренды:

• Как физическое лицо — 13%
• Как самозанятое лицо — 4%
• Как ИП — 6% при упрощенной системе налогообложения «Доходы» или 15% при системе «Доходы минус расходы»

Также ИП может оформить патент, стоимость которого зависит от региона, площади квартиры и срока действия патента.

Выгодность сдачи квартиры в 2024 году

По данным «Домклик», с сентября 2023 года по март 2024 года медианная стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве выросла на 14% — до 69 тыс. рублей. В других регионах также отмечается рост: в Новосибирской области (+23,9%), Нижегородской (+23,2%) и Ленинградской (+19,2%) областях.

Факторы, влияющие на рост арендной ставки

• Повышение стоимости ипотеки
• Возвращение россиян из-за границы
• Улучшение арендного фонда

В результате собственник может получать доходность 5–7% в год без учета роста стоимости недвижимости.

Примеры доходности аренды

Пример 1: Олег купил однокомнатную квартиру в Москве за 8,8 млн рублей по семейной ипотеке (6%) и ежемесячно платит 35,5 тыс. рублей. Он сдаёт её в долгосрочную аренду за 55 тыс. рублей. Доход от аренды (после вычета ипотечных платежей) составляет 2,6%. После погашения ипотеки доходность вырастет до 7,5%.

Пример 2: Николай купил однокомнатную квартиру в центре Нижнего Новгорода за 7,5 млн рублей по обычной ипотеке (16%) и ежемесячно платит 50 тыс. рублей. Он сдаёт её посуточно за 4500 рублей в день. Доход от аренды (после вычета ипотечных платежей) составляет 0%. После погашения ипотеки доходность составит 9%.

Сдача квартиры, находящейся в совместной собственности

Если квартира находится в долевой или совместной собственности, необходимо оформить согласие на её сдачу в аренду. Варианты оформления:

• Нотариально заверенное согласие — максимальная юридическая сила
• Согласие в простой письменной форме — подходит, если владельцы доли являются близкими родственниками

В согласии можно указать действия и условия аренды, например, запрет на субаренду или посуточную аренду.

Сдача ипотечной квартиры

Перед сдачей квартиры, купленной в ипотеку, проверьте условия договора с банком. В некоторых случаях банк требует письменного уведомления о намерении сдавать квартиру. Если не уведомить банк, это может привести к штрафам за нарушение условий ипотеки.

Сдача муниципальной квартиры

Для сдачи муниципальной квартиры необходимо получить разрешение от местных властей или отдела, занимающегося жильем. Подайте заявление в местную администрацию или управляющую компанию, приложив копию договора на жилье, личные документы и согласие всех проживающих в квартире. После проверки документов вам дадут разрешение на сдачу.

Риски аренды квартиры без договора

Сдача квартиры без официального договора может привести к следующим проблемам:

• Штрафы от налоговой за неуплату налогов
• Уголовное преследование за значительные задолженности по налогам
• Отсутствие правовой защиты в спорах с арендаторами
• Проблемы со страховкой квартиры и имущества

Долгосрочная и краткосрочная аренда

Существует несколько видов аренды:

• Долгосрочная аренда: сдача квартиры на срок от одного года и более. Требует регистрации договора в Росреестре. Подходит для тех, кто ищет стабильный доход.
• Аренда на 11 месяцев: облегчает процесс регистрации и налогового учета. Не требует регистрации в Росреестре, но договор нужно перезаключать каждые 11 месяцев.
• Краткосрочная аренда: сдача квартиры на срок от нескольких дней до нескольких месяцев. Подходит для туристов и гостей города, требует активного управления недвижимостью и соблюдения условий, таких как наличие приборов учета.

Ограничения для посуточной аренды

С 1 октября 2023 года владельцы, сдающие жилье посуточно, обязаны регистрироваться как самозанятые. Запрещена посуточная аренда квартир без приборов учета воды, газа, тепла и электроэнергии. Важно также помнить об ограничениях на уровень шума и другие правила, чтобы не привлекать внимание правоохранительных органов и соседей.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.