Когда кредит под залог недвижимости может стать альтернативой ипотеке

Банки предлагают клиентам разные продукты. Некоторые из них схожи между собой, хотя в действительности между ними огромная разница. Это касается и кредитов под залог имеющейся у потенциального заемщика недвижимости, которые могут стать альтернативой стандартной ипотеки. Но перед заключением договора с банком важно разобраться, какой вариант лучше выбрать. Эксперт БанкСток расскажет, когда кредит под залог недвижимости может стать достойной альтернативой ипотеке и как его оформить.

Чем отличается кредит под залог недвижимости от обычной ипотеки

Кредит под залог имущества по сути — такая же ипотека, если человек покупает недвижимость. Но в этом случае залогом выступает не то жилье, которое заемщик купит в долг, а другая его собственность, предложенная в качестве дополнительных гарантий. То есть, здесь, как и в обычной ипотеке есть процентная ставка, первоначальный взнос, страхование недвижимости, штрафы за просрочку платежей и другие признаки «классической» ипотеки.

И хотя схожих моментов между кредитом под залог недвижимости и ипотекой много, отличия все же есть:

Вместо недвижимости при кредите под залог можно предложить банку и другие ценные активы — автомобиль, драгоценности, произведения искусства.

В чем плюсы и минусы кредитования с залогом имущества

Основные преимущества кредита под залог недвижимости для покупки квартиры или дома:

• меньше требований и к заемщику, и к покупаемому жилью — то, что раньше банк бы не одобрил, при наличии залога станет доступно;
• возможность получить крупную сумму, которая зависит от стоимости залога;
• условия кредитования при таких дополнительных гарантиях могут быть более выгодные, чем при обычной ипотеке — ставка ниже, сумма больше, срок длиннее;
• долг всегда можно погасить досрочно, если позволяет финансовая ситуация;
• можно снизить риски с помощью страхования как самой недвижимости, так и ее владельца;
• оформить такую альтернативу иногда можно быстрее, чем «классическую» ипотеку — на сбор и оформление документов обычно уходит до 1 месяца.

Негативные стороны у такого кредитования тоже есть:

• нужна подходящая недвижимость в собственности;
• траты на дополнительные экспертизы и документы — это всегда лишние расходы, например, только оценка недвижимости стоит 5-15 тыс. рублей;
• при несоблюдении условий договора вы рискуете недвижимостью, которую предложили в залог банку;
• в некоторых случаях оформлять документы и ходить по инстанциям придется самостоятельно — в Росреестр, МФЦ и другие учреждения, хотя сегодня банки берут на себя многие подобные вопросы;
• стоимость страховки обычно включают в тело займа, а значит придется переплатить проценты, начисленные на эту сумму.

Если залогом по кредиту выступила квартира, то собственник сохраняет право ею пользоваться. Он может проживать в ней сам или сдавать в аренду, если это не запрещено напрямую договором с банком. А вот вносить существенные изменения, например, делать перепланировку, продавать или дарить заложенное имущество без согласия банка он не вправе.

Какие требования предъявляет банк

У каждого банка свои требования к потенциальным заемщикам и недвижимости, которую они готовы принять в качестве залога. Основные требования к заемщику:

• возраст от 18, но чаще от 21 года до 65 лет — причем верхняя планка устанавливается на момент окончания выплаты кредита, а не на начало, хотя в случае с дорогостоящим залогом банк может сделать исключения и для более пожилых заемщиков;
• наличие паспорта гражданина РФ, временной или постоянной регистрации — банк выдает кредит под залог недвижимости и иностранцам, но менее охотно и каждый такой случай рассматривается еще более тщательно, чем обычно;
• наличие официального дохода, подтверждающего платежеспособность клиента;
• наличие постоянного места работы в течение последних 4-6 месяцев.

Также желательно иметь хорошую кредитную историю и рейтинг. Но даже если в КИ есть проблемы, то залог в виде дорогостоящей недвижимости станет весомым плюсом при рассмотрении заявки сотрудниками банка.

К недвижимости у кредитора тоже есть определенные требования. Самое главное — она должна быть высоколиквидной и не иметь обременений, то есть если имущество уже заложено, повторно его заложить не выйдет. У каждого банка могут быть и другие условия, которые стоит уточнить.

В качестве залога не примут жилье в аварийном состоянии, подлежащее реновации, расположенное в закрытых или неперспективных городах. Если есть перепланировка, она должна быть узаконена. Также важен доступ ко всем коммуникациям.

В качестве залога можно использовать дачу, апартаменты, жилой дом, коммерческое помещение. Но комнаты в коммуналках и общежитиях, доли в квартире обычно не принимают, хотя банк может сделать исключение. Причем заемщик должен быть полноправным владельцем имущества, чистоту и правильное оформление документов банк проверит самостоятельно.

Если у объекта недвижимости несколько собственников, банк тоже может принять его в качестве залога. Но здесь потребуется согласие всех собственников, которые при подписании договора с банком автоматически становятся созаемщиками.

Сумма, которую готов дать банк, обычно составляет 70-80% от той, в какую оценена недвижимость. Хотя после изучения документов и ситуации банк может одобрить и меньшую по размеру сумму.

Как оформить ипотеку с альтернативным залогом

Чтобы оформить кредит под залог недвижимости для покупки квартиры или дома, нужно подготовить полный пакет документов и подать заявку в выбранный банк. И хотя требования у кредиторов разные, стандартный перечень включает:

• документы, подтверждающие личность и платежеспособность заемщика — паспорт гражданина РФ с временной или постоянной регистрацией, копию трудовой книжки, справку 2-НДФЛ;
• документы, подтверждающие личность и платежеспособность всех, кто решил стать созаемщиком или поручителем;
• документы на недвижимость — выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, отчет экспертов о состоянии имущества и его рыночной стоимости.

Могут дополнительно потребовать документы о страховке недвижимости, здоровья и жизни заемщика, водительское, служебное или пенсионное удостоверение, справки, подтверждающие отсутствие арестов и обременений. Также банк может попросить предъявить справку о количестве прописанных в залоговой недвижимости лиц, согласие всех прописанных на оформление займа и согласие супруга или супруги заемщика.

Порядок оформления такого займа схож с получением «классической» ипотеки:

1. Изучите разные предложения и выберите подходящий банк.
2. Соберите пакет документов, оформите заявку в банк.
3. После проверки сотрудником кредитора дождитесь решения банка.

Если заявку отклонили придется искать другие способы получения денег или отказываться от своего плана. Если банк дал согласие, в течение 2-3 месяцев — время определяется политикой кредитора, нужно успеть оформить все документы.

После одобрения заявки нужно обратиться в МФЦ и зарегистрировать обременение недвижимости. Также может понадобиться использование электронной подписи. Ее также можно получить и подтвердить в МФЦ. После оформления документов и подписи договора с банком вы сможете получить деньги наличными или по безналу и использовать их согласно условий договора.

Может ли банк отказать

Как и при выдаче любого другого займа, при заявке на кредит под залог недвижимости банк вправе отказать клиенту. Обычно это происходит по таким причинам:

• будущий заемщик не соответствует требованиям банка;
• недвижимость, которую заемщик предложил в залог, недостаточно ликвидна или не соответствует требованиям кредитора;
• в документах при подаче заявки на кредит есть намеренная ложь или закрались ошибки.

Чтобы повысить шансы на одобрение кредита под залог жилья:

• докажите свою платежеспособность — соберите документы, подтверждающие доход, наличие вкладов, имущества и других активов, особенно это касается случаев, когда заемщик работает не в найме, а как самозанятый, ИП или владелец ООО;
• снизьте долговую нагрузку — по возможности погасите все имеющиеся долговые обязательства, закройте кредитные карты, которыми не пользуетесь, так как банк автоматически считает доступные лимиты потенциальными долгами;
• проверьте возможные задолженности по алиментам, штрафам ГИБДД, коммунальным платежам, налогам и погасите их до подачи заявки на кредит.

Кроме того, проверьте и свою кредитную историю — заказать отчет можно в Бюро кредитных историй бесплатно дважды в год. Это позволит вам понять каким вас увидит сотрудник банка, а в определенных ситуациях исправить имеющиеся в КИ ошибки. Также повысить шансы на одобрение заявки на кредит под залог недвижимости помогут дополнительные гарантии банку — привлечение созаемщиков и поручителя.

Что еще нужно знать об ипотеке под залог имеющейся недвижимости

Риски. Самое важное — именно обремененной квартирой, домом, земельным участком рискует заемщик до того момента, пока полностью не выплатит долг банку. Если своевременно вносить платежи, не допускать нарушений кредитного договора, то никто не отберет собственность.

На практике банки подают в суд и забирают залоговое имущество лишь в крайних случаях, когда заемщик стал злостным неплательщиком. Сначала сотрудник постарается решить вопрос мирным путем — узнает причину просрочек, предложит подходящие меры, например, провести реструктуризацию. И только если это не получилось, банк обратится к коллекторам или подаст в суд.

Ограничения. При оформлении кредита под залог недвижимости нужно уточнить у банка, разрешает ли он сдавать недвижимость в аренду. Особенно это касается случаев, когда клиент банка планирует за счет средств, полученных с аренды, покрывать часть ежемесячного платежа по кредиту. Банк может как дать свое согласие, так и отказать в этом.

Расходы. Стоит учесть и дополнительные траты на обязательное страхование недвижимости и добровольное жизни и здоровья заемщика. Если отказаться от добровольной страховки, банк может предложить невыгодные условия, чаще всего ставку повышают, а сумму уменьшают. Прежде чем отказываться, посчитайте, какой вариант будет для вас выгоднее и только после этого принимайте решение.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.